文/曹倪娜

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今年最有望出臺樓市收緊政策的幾個(gè)城市

文/曹倪娜

2015年一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市的成交回暖使商品房庫存有所下降，但是三、四線城市以及不少二線城市的庫存仍然是居高不下。2016年，中央將“房地產(chǎn)去庫存”作為經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一，中央和各地政府接連出臺各種刺激政策。顯然，政策層面的春風(fēng)，并未第一時(shí)間在全國市場上引發(fā)大面積的回暖，反而使市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化態(tài)勢，即上海、深圳、南京、蘇州等地及其周邊城市的房價(jià)和成交量出現(xiàn)井噴式增長，與大量三、四線城市和以沈陽為代表的部分二線城市樓市的持續(xù)低迷，形成了巨大的反差。

在“去庫存、穩(wěn)增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)下，區(qū)域樓市的冰火兩重天也使得“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向同時(shí)出現(xiàn)：樓市平淡的地區(qū)，優(yōu)惠和刺激型政策頻出；樓市非理性火爆的地區(qū)，收緊型政策已顯端倪。因此，“因城施策”將成為未來制定和實(shí)施地方房地產(chǎn)政策的主導(dǎo)思想。

一、刺激型地方政策，目的是全方位激活樓市需求端和供給端，全力去庫存

今年以來截止到4月12日，全國各地出臺的以“去庫存”為目標(biāo)的刺激型政策可主要?dú)w納為六大類。

（一）采取寬松的財(cái)政政策，在房地產(chǎn)企業(yè)和購房者兩方面降低稅費(fèi)，激活市場

多地出臺了減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動市場和企業(yè)走出低潮期。

1.重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。

2.江西省：全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，具體到南昌市，市區(qū)范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房計(jì)稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

3.遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，多地為購房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。

1.甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。

2.新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

3.遼寧省和成都市：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（二）充分利用公積金杠桿工具，協(xié)助購房者入市

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。

1.江西省和甘肅?。洪_始落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策。

2.四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購房，并推進(jìn)住房公積金覆蓋城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民。

3.湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

4.陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

（三）多舉措鼓勵、支持農(nóng)民進(jìn)城購房，開放最具潛力的購買需求端口

2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2016年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截至今年4月，全國已有二十余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補(bǔ)貼、允許申請公租房、推出有針對性的信貸支持等。

1.江西、湖北、四川等省：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

2.河南省和甘肅省：要求用工單位將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策的權(quán)利。

3.河南、山東、江蘇等省：通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\意。

4.廣東、湖南、吉林、浙江等省：與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

5.四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

（四）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道，大力發(fā)展租賃市場，盤活存量房

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。

1.甘肅省：今年規(guī)劃的4.6萬套保障房中的3.3萬套計(jì)劃從存量商品房中回購。

2.福建、新疆、湖南等地：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，盤活存量商品房作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

3.河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

4.湖北省：實(shí)行“市場租金、分類補(bǔ)貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

5.珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費(fèi)減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

（五）實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目比重，鼓勵企業(yè)并購重組

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。

1.山東、海南、遼寧、新疆、江西等地：探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

2.新疆、遼寧、江西等地：鼓勵企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強(qiáng)。

（六）進(jìn)一步拓展購房群體，允許境外人士購房，鼓勵大學(xué)生購房

1.北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人在境內(nèi)工作的，在北京市購買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)除外）的，可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

2.沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校的在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵。

3.海南?。汗膭罡咧耸抠彿?，并給予補(bǔ)貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房時(shí)，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

4.廣東?。涸试S有條件的城市放開香港、澳門居民購房限制。

二、收緊型地方政策，目的是力求穩(wěn)定房價(jià)、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)

收緊型政策分為兩大路徑，主要是緊縮需求端，可歸納為四個(gè)方面的內(nèi)容。

（一）實(shí)行差別化信貸政策，預(yù)防和嚴(yán)控潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)

1.上海市：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。此外，購房人在申請貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為，信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。

2.南京市：嚴(yán)格區(qū)分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得作為“首次購買普通住房”對象給予支持；加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查，對非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款；有效強(qiáng)化個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理；營造公平有序的競爭環(huán)境；加強(qiáng)住房金融業(yè)務(wù)的跟蹤監(jiān)測和檢查。

3.深圳市：購買二套房或近兩年內(nèi)有房貸記錄者，首付最低四成。

（二）限購政策進(jìn)一步升級

1.上海市：提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需購買滿3年及以上，若其交易對象為個(gè)人，則按照本市限購政策執(zhí)行。

2.深圳市：本市戶籍居民家庭限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，此前該年限為1年及以上；對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

3.廊坊市：非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。

（三）規(guī)范房企管理，嚴(yán)禁房企、金融機(jī)構(gòu)提供“首付貸”等非銀行系統(tǒng)高杠桿房貸業(yè)務(wù)

1.蘇州市：對P2P、小貸公司，涉及眾籌買房、首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行全面摸底排查，梳理相關(guān)企業(yè)名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式；查處銀行機(jī)構(gòu)資金變相流入首付房貸情況，限制商業(yè)銀行間利率競爭及與房產(chǎn)中介違規(guī)合作行為，加強(qiáng)貸款人資格審查，清理首付貸等場外加杠桿模式，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。

2.上海市：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售，防止捂盤惜售

1.上海市：統(tǒng)一商品房預(yù)售許可信息管理系統(tǒng)和商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，防止捂盤惜售。

2.蘇州市：加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預(yù)售許可管理，市區(qū)（不含吳江區(qū)）30000平方米以上商品住宅項(xiàng)目分期開發(fā)的，每期申請預(yù)售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住房項(xiàng)目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可，并要求：項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外公開市場銷售；在對外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。

3.合肥市：房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺樓市調(diào)控新政，對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

三、地方房地產(chǎn)政策走勢預(yù)測

根據(jù)市場表現(xiàn)，各個(gè)地方政府必將根據(jù)自身樓市發(fā)展趨勢制定相關(guān)的“放松”或“緊縮”政策。簡言之：樓市過熱的區(qū)域，將進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲瑖?yán)防暴漲引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；在樓市不溫不火的區(qū)域，繼續(xù)實(shí)行刺激性政策。因此，分析和判斷區(qū)域樓市的冷熱程度，就成了預(yù)測地方樓市政策的風(fēng)向標(biāo)，而“新建商品住宅價(jià)格同比漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”則是判斷市場冷熱的兩個(gè)核心指標(biāo)。

（一）短期房價(jià)暴漲的地區(qū)，有望出臺緊縮政策

易居研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2016年2月份，70個(gè)城市中：深圳在同比增幅排行中位居首位，為57.8%；上海、北京分別以25.1%和14.2%位列二、三；作為二線城市的南京和廈門房價(jià)漲幅也超過了10%。

目前，深圳、上海、南京、合肥等房價(jià)暴漲的地區(qū)，已經(jīng)出臺了相應(yīng)的收緊型政策。同理，在未來一段時(shí)間內(nèi)，隨著房價(jià)的攀升，北京、廣州、廈門、武漢等地亦有極大可能出臺相關(guān)收緊型政策。

（二）庫存去化周期低于12個(gè)月的地區(qū)，有望出臺收緊型政策

易居研究院測算數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，50個(gè)城市平均新建商品住宅存銷比為12.4，這意味著50城樓市平均庫存去化周期為12.4個(gè)月。從具體城市來看，庫存周期10個(gè)月以內(nèi)的城市如合肥、蘇州、南京、南昌、深圳、上海等地市場交易火爆，供不應(yīng)求，房價(jià)漲幅明顯，最有必要、有可能出臺相關(guān)收緊型政策。

圖1 50個(gè)城市新建商品住宅存銷比排序

（三）預(yù)測出臺收緊型政策城市

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，依據(jù)樓市趨勢判斷的兩個(gè)指標(biāo)——“新建商品住宅價(jià)格同比漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”，并以權(quán)重6∶4的比例進(jìn)行測算，可預(yù)測：未來幾個(gè)月，或者說2016年內(nèi)，最有可能出臺收緊型政策的城市依次是深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門、杭州。

通過預(yù)測，可以看出三個(gè)方面的潛在趨勢。

1.位列前兩名的深圳和上海，已經(jīng)出臺了較為嚴(yán)格的收緊型政策，特別是上海市在3月底發(fā)布的“滬九條”可謂是史上最嚴(yán)限購令。在政策的指導(dǎo)下，這兩個(gè)城市市場異常火爆的情況得以緩解，因此短期內(nèi)進(jìn)一步出臺緊縮政策的可能性較小，但是將嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的政策。

2.排名第三、四、五的南京、蘇州和合肥，也已經(jīng)出臺了差異化信貸、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管等緊縮舉措。同樣，排名第十的武漢也從公積金方面著手，點(diǎn)燃政策緊縮的信號。不過這些城市并未觸及“加強(qiáng)限購”這種行政性干預(yù)措施，因此短期內(nèi)樓市并未明顯降溫，房價(jià)依然呈上漲態(tài)勢。如果未來幾個(gè)月房價(jià)大漲，那么它們極有可能出臺更為嚴(yán)格的收緊型政策。

3.再看市場同樣快速回暖的北京、鄭州和南昌等地，雖然現(xiàn)在尚未出臺緊縮政策，但是如果未來發(fā)生異常的房價(jià)大漲局面，它們也有可能適時(shí)推出一些控制性的樓市政策。

四、未來地方“松”、“緊”兩方面政策措施預(yù)判

根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況，未來可能采取刺激型政策的地方，將可能從以下五方面入手，制定相應(yīng)的政策措施：

1.出臺切實(shí)幫助農(nóng)民工進(jìn)城買房的舉措，調(diào)整例如公積金提取、銀行貸款等原有的規(guī)定限制；

2.加大居民購房優(yōu)惠政策的力度，例如進(jìn)一步降低稅費(fèi)、增加購房補(bǔ)助；

3.在盤活存量房方面，鼓勵個(gè)人和企業(yè)售賣商品房，進(jìn)行多元化的房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，并給予一定的政策、稅收、貸款等方面的支持；

4.在棚改工作層面，進(jìn)一步擴(kuò)大貨幣化安置的比例，打通保障房和商品房之間的通道；

5.充分利用住房公積金，進(jìn)一步放寬公積金異地使用和家庭成員之間的互助使用。

針對市場火爆、房價(jià)上升較快的區(qū)域，地方出臺的收緊型政策有望圍繞著以下四個(gè)方面展開：

1.執(zhí)行差異化的信貸措施，提高居民非首套住房貸款比例；

2.提高限購門檻，例如加強(qiáng)對投機(jī)性客群的限制力度；

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售，防止捂盤惜售，并規(guī)范二手房交易環(huán)節(jié)，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人哄抬房價(jià)，以穩(wěn)定樓市；

4.政府方面將更有計(jì)劃地制定土地出讓計(jì)劃以避免再一次擴(kuò)大庫存量，積極進(jìn)行供給側(cè)改革。

作者單位：（上海易居房地產(chǎn)研究院）