黃麗玲（廣州振中建設(shè)有限公司，廣州　510623）

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淺析房地產(chǎn)裝修工程成本管理

黃麗玲（廣州振中建設(shè)有限公司，廣州510623）

隨著房地產(chǎn)企業(yè)精裝修批量工程的日益增多，如何有效控制成本，已成為各房企重點(diǎn)關(guān)注課題，筆者作為成本管理人員，從自身公司及管理經(jīng)驗(yàn)著手，對裝修成本控制的設(shè)計、招投標(biāo)、施工、結(jié)算階段工作重點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)分析。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)精裝交樓工程亦隨之而增加，從成本角度而言，裝修成本占建安比例越來越高，如何有控制裝修成本，同時又能滿足設(shè)計、工程及營銷部門的要求，對于房地產(chǎn)預(yù)算成本人員，均是一個很值得研究的課題。

筆者為大型房企的裝修專業(yè)成本管理人員，從設(shè)計、招投標(biāo)管理、工程施工、結(jié)算階段均全過程參與，現(xiàn)就工作中的一些管理思路及工作方法進(jìn)行總結(jié)淺析。

1　設(shè)計階段，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化

作為成本控制的根本，是要設(shè)置目標(biāo)成本，并以目標(biāo)成本進(jìn)行控制。裝修工程亦不例外，首先根據(jù)項目定位、裝修風(fēng)格進(jìn)行分類，由設(shè)計、材料、成本部門共同完成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作。這一階段工作主要分為：①標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計；②標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品配置；③產(chǎn)品甲供材料品牌庫；④標(biāo)準(zhǔn)化成本清單。

在筆者工作公司的年度標(biāo)準(zhǔn)化工作中，需完成有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂、電梯間及不同標(biāo)準(zhǔn)交樓戶型的測算及發(fā)布工作，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品從簡易裝修到豪華裝修系列均有對應(yīng)的的產(chǎn)品庫，標(biāo)準(zhǔn)化的成果包括：標(biāo)準(zhǔn)化戶型表、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置表、標(biāo)準(zhǔn)化成本表。表1為設(shè)計產(chǎn)品配置表格范例。

在此基礎(chǔ)上，成本部門根據(jù)有關(guān)設(shè)計圖紙、甲供材料價格、施工價格、甲分包價格進(jìn)行測算，完成有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)成本表格，成本匯總參考表格見表2。

以上表格在操作中可細(xì)分下一級科目，從中可以看到是那一類材料或科目占裝修成本比重較大，在此基礎(chǔ)上作相應(yīng)的甲供材料或裝飾細(xì)項替換，可快速地實(shí)現(xiàn)成本測算數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換。在戶型的換算方面，成本測算部門亦可按功能間進(jìn)行測算，作出基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而給設(shè)計部門提供二房到三房、四房等戶型的換算系數(shù)。值得關(guān)注的是，此階段的測算數(shù)據(jù)一定要與財務(wù)部門進(jìn)行盈利預(yù)測的面積基數(shù)保持一致，即成本要以含分?jǐn)偟匿N售面積進(jìn)行計算對比。否則由于分?jǐn)偯娣e的不同，亦會影響一定的單方成本，從而影響盈利預(yù)測結(jié)果。

此階段另一重點(diǎn)工作為設(shè)計材料標(biāo)準(zhǔn)化，如完成石材、木飾面、配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表，在筆者公司，已完成石材及木飾面、木門、衣柜、甲供材料產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫，此庫以產(chǎn)品系列為載體，如××系列對應(yīng)的石材表、木飾面、門及衣柜、瓷磚、開關(guān)面板等式樣進(jìn)行劃分：

表2　裝修成本匯總表

（1）石材樣板按300×300的標(biāo)準(zhǔn)制定了標(biāo)準(zhǔn)板放置在設(shè)計部門，便于設(shè)計人員統(tǒng)一按名稱及紋理進(jìn)行設(shè)計。

（2）木飾面，共約定了20種品種色板的交樓樣板，標(biāo)明紋理、材質(zhì)（天然木皮/科技木皮、山紋或直紋，高光或幾分光要求等）。

（3）櫥柜工程，從門板、拉手、臺面、水槽進(jìn)行歸類，并統(tǒng)一約定五金件的要求，其中門板配套交樓風(fēng)格（如簡歐、古典、休閑等），滿足不同類型的選型。

（4）甲供材料標(biāo)準(zhǔn)化：材料部門根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化提資要求，對不同品牌的同類甲供材料按價格檔次、色澤進(jìn)行分類，提供全國到貨價作參考并匯編成冊，滿足設(shè)計部門可以在不同風(fēng)格，但同種成本檔次中選擇材料，從而減少設(shè)計與材料部門的溝通反復(fù)。

2　招投標(biāo)階段，各類材料及工程提前做合同規(guī)劃

對于房地產(chǎn)批量裝修工程，制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后，就是做好各類材料產(chǎn)品及分包的合同規(guī)劃，此舉措可以在前期進(jìn)行大規(guī)模的材料集中采購，提前布局，降低成本。

一般而言，對于裝修工程，可劃分為甲分包工程、裝修分包工程、甲供材料集中采購工程。甲分包工程主要為門類工程、固裝家具、櫥柜、浴柜、空調(diào)或地暖工程等，甲供材料主要為墻地磚、木地板、墻紙、捫布、龍頭潔具、開關(guān)面板、燈具、廚房電器等、對于裝修施工合同而言，一般為接近清包工項目，即大部分為甲供材料的安裝工程，如墻、地磚鋪貼工程、水電埋管布線工程及各類基層制作工程。

以上劃分主要從成本控制及交樓角度風(fēng)險考慮，如對于一些門類、固裝家具工程，如能由專業(yè)的廠家進(jìn)行供貨并安裝的，其樣式的簽板工作將大大減少，同時色差亦能控制，宜于后期交樓，如墻紙工程，如能在批量中確定有關(guān)型號，則由房地產(chǎn)材料采購部門與廠家進(jìn)行談判，并根據(jù)損耗、對花情況進(jìn)行開模定制，能大大降低損耗率，如對于一些原設(shè)計為進(jìn)口產(chǎn)品的仿制，更能進(jìn)一步降低成本。材料部門在跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的投投標(biāo)工作時，只要成本部門給出定量的數(shù)據(jù)，則在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫內(nèi)的產(chǎn)品就可以進(jìn)行年度集中招標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價格的鎖定。

針對裝修施工合同，在招標(biāo)時，盡量采用總包合同模式進(jìn)行控制，便于在招標(biāo)完成即鎖定成本。由于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，因此清單列項及成本基本是清晰透明的，只要集團(tuán)范圍對各區(qū)域的裝修成本進(jìn)行區(qū)域性的人工或價差調(diào)整，其標(biāo)底成本亦是可控的，因此在筆者工作單位，每年度均修訂有關(guān)的裝修清單子目參考指導(dǎo)價，對于各區(qū)域人工地區(qū)差異進(jìn)行年度調(diào)查并及時更新。

3　各類招標(biāo)前工程跨部門配合工作，減少過程成本增加風(fēng)險

在大批量裝修招標(biāo)前期，做好以下工作，可以進(jìn)一步減少成本增加的風(fēng)險：

（1）交樓圖紙盡量提前，做好水電圖紙與裝修圖紙的對接工作，裝修水電預(yù)埋一步到位；

（2）現(xiàn)場做好對交樓樣板房的評估工作，為招標(biāo)最后方案定案打好基礎(chǔ)，減少日后變更量，此階段需要營銷、設(shè)計、工程、材料、成本部門一起參與；

（3）做好各類材料樣板的確定工作，如石材、玻璃、不銹鋼樣板等的封樣對板工作；

（4）提前做好各類甲供材料的損耗測算工作，鎖定損耗成本。

4　施工管理階段成本控制

（1）工程部門建立房地產(chǎn)批量裝修工程通用工藝標(biāo)準(zhǔn)，保證工藝與成本的對應(yīng)及結(jié)合，從而合理確定材料、施工成本。

（2）嚴(yán)格要求項目完成批量交樓標(biāo)準(zhǔn)石材樣板簽板、封板手續(xù)，因?yàn)槭氖袌錾掀焚|(zhì)參差，名稱不統(tǒng)一，施工單位容易以假亂真，由于石材的天然紋理原因，甲、乙雙方極易有爭執(zhí)，同時為避免交付小業(yè)主階段出現(xiàn)問題，在施工前期，可要求施工單位在進(jìn)行第一套裝修樣板間時送板定板，設(shè)計、工程人員簽板后作為驗(yàn)收的依據(jù)，此項與設(shè)計環(huán)節(jié)的樣板需一一對應(yīng)。

（3）施工前做好交樓樣板房的施工，對于施工單位的施工工藝進(jìn)行規(guī)范管理，減少偷工減料及以次充好的情況。

（4）做好總包單位與裝修分包單位的工作界面劃分，做好分戶交工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，如防水工程質(zhì)量、抹灰找平層平整度等，對于不能滿足交工驗(yàn)收的工序嚴(yán)格把關(guān)，減少后續(xù)裝修單位提出有關(guān)的索賠或增加成本訴求。另外對于垂直運(yùn)輸配合費(fèi)用、施工水電接駁點(diǎn)、臨時設(shè)施地點(diǎn)均需提前在總包、分包合同中明確。

（5）做好合同部門與工程部門的合同交底工作，對于一些價格組成的工序及包含內(nèi)容進(jìn)行說明，減少過程不合理簽證及聯(lián)系單，如材料檢測測費(fèi)用約定、深化設(shè)計費(fèi)用、二次運(yùn)輸費(fèi)用等。

5　竣工結(jié)算階段成本控制

對于此階段的成本管理工作，在于對于竣工圖紙的核對，材料變更單價審核，工程量計算準(zhǔn)確性，工程聯(lián)系單與結(jié)算內(nèi)容的對應(yīng)等。

首先要核對施工單位提供竣工圖紙的真實(shí)性，有必要時可帶圖紙到現(xiàn)場進(jìn)行核對，對于一些工藝造型要求的子目，如是否異形加工還是拼板施工，干掛石材厚度是否達(dá)到設(shè)計要求等，均對單價組成有一定影響，結(jié)算時一定要注意區(qū)分及合理組價。

裝修工程中如有一些項目是有品牌要求的，如有指定廠家供應(yīng)的產(chǎn)品，則在結(jié)算時需其提供有關(guān)送貨單據(jù)作為結(jié)算憑證。

對于簽證及聯(lián)系單增加工程，首先要與合同清單描述對應(yīng)，對于已在措施費(fèi)用或單價組成中已考慮的項目，不能重復(fù)簽證。

結(jié)算階段另外一個主要工作是甲供材料的核對工作，因?yàn)榧坠┎牧嫌杉追教峁?，對超出損耗率約定的材料費(fèi)用，需在結(jié)算中扣除，這就要求結(jié)算人員需要合理計算有關(guān)損耗，必要時可到現(xiàn)場進(jìn)行收方，共同約定損耗率，如招標(biāo)文件中已明確不調(diào)整損耗率的，則無需收方直接扣除。

有關(guān)結(jié)算完成后，成本數(shù)據(jù)需要及時整理，為后期成本管理工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而合理化指導(dǎo)設(shè)計及工程部門進(jìn)行成本優(yōu)化。

黃麗玲，任預(yù)算成本部高級經(jīng)理，從事雅居樂地產(chǎn)全國各項目的裝修預(yù)算成本管控工作。

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2095-2066（2016）19-0250-02

2016-6-20