文/石勇

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生活·世相

樓市心理戰(zhàn)

文/石勇

有太多影響樓市跌漲的變量，重要的就有財(cái)稅手段、金融手段、行政手段、供應(yīng)量、有多少剛性的有效需求、投機(jī)炒作的獲利前景和門(mén)檻、人口紅利等。

但還有非常重要的心理因素影響房?jī)r(jià)的漲跌。

樓市中的“心理紅利”

在過(guò)去很多年，有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直看空樓市，認(rèn)為樓市有非常大的泡沫，要暴跌、腰斬什么的，但到現(xiàn)在為止，房?jī)r(jià)上漲了不知多少倍的鐵一般事實(shí)，證明他們都被“打臉”了。有一些人甚至認(rèn)為他們是騙子。

他們當(dāng)然不是騙子，只是，僅僅從“經(jīng)濟(jì)學(xué)”的角度來(lái)看中國(guó)樓市可能不靠譜。樓市肯定最終無(wú)法違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但以中國(guó)的情況，還是可以在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，雖然這個(gè)“很長(zhǎng)”到底是多長(zhǎng)沒(méi)人準(zhǔn)確地知道。

另一些鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)“漲漲漲”的人臉上貼金了，到現(xiàn)在為止的結(jié)果正是他們當(dāng)初所預(yù)言的。他們成功的秘密其實(shí)并不是秘密，那就是知道政府無(wú)論是從土地財(cái)政、GDP和經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)等考慮是不希望房?jī)r(jià)跌的，一定會(huì)托起來(lái)。

從2014年央行的“9.30新政”說(shuō)起，每一次“救市”，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，雖然它的效應(yīng)持續(xù)的時(shí)間越來(lái)越短，以致需要一次次地降息降準(zhǔn)，充分“釋放”出大量的貨幣注入到樓市里面。但這種本質(zhì)上只是經(jīng)驗(yàn)主義的套路，似乎已經(jīng)形成了一種鐵的規(guī)律。

于是，就形成了一種心理上的條件反射：“救市”必漲。這是一種非常強(qiáng)大的預(yù)設(shè)和預(yù)期。

可是在樓市的泡沫早已如此嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)也呈下行趨勢(shì)的情況下，財(cái)政、金融等手段，真有那么神奇嗎？無(wú)論過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)多么正確，明顯只是一種單向度思維。我認(rèn)為很多人并沒(méi)有看到這其中的心理博弈。

真實(shí)的情況其實(shí)是2015年間的一兩次降息降準(zhǔn)所暗示的——它們沒(méi)有激起多少成交量和讓房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。這已經(jīng)表明，財(cái)政、金融等手段本身并沒(méi)有那么神奇的能力，它們的厲害之處是激起了入場(chǎng)者、躍躍欲試想入場(chǎng)者，及怕自己這次不入場(chǎng)再也沒(méi)了入場(chǎng)券的人的那種條件反射，他們的貪婪、恐慌、不安全感等。是這些財(cái)政、金融等手段的心理效應(yīng)，產(chǎn)生了市場(chǎng)效應(yīng)，而不是它們本身就有這種市場(chǎng)效應(yīng)。當(dāng)然，中間這個(gè)過(guò)程和機(jī)制被很多人忽略了，所以，看上去，這些手段是多么的神奇。

社會(huì)價(jià)值排序的焦慮

我們可以做一個(gè)思想實(shí)驗(yàn)，想像一下，如果房子只具有居住屬性，只是用來(lái)住人的，不具有社會(huì)價(jià)值排序?qū)傩?，不跟人的階層地位，以及他在社會(huì)中是否被“尊重”，能不能娶到老婆等聯(lián)系起來(lái)，會(huì)如何呢？（房子還具有可用來(lái)炒作獲利的商品屬性或夸張的類(lèi)似于黃金那樣的“保值屬性”，不過(guò)在這里不用管它。）

如果按照現(xiàn)在中國(guó)城市已實(shí)現(xiàn)人均 1.1套房子的現(xiàn)實(shí)，房子早就過(guò)剩，房?jī)r(jià)應(yīng)該已經(jīng)降下來(lái)，為什么在一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市還那么瘋狂地上漲？為了遏制這么瘋狂的上漲，還需要地方政府這段時(shí)間再動(dòng)用“限購(gòu)”之類(lèi)手段呢？

問(wèn)題是：人們并不僅僅是根據(jù)“居住”的需求買(mǎi)房子。他們是攜帶自己在社會(huì)價(jià)值排序上的焦慮，攜帶對(duì)階層地位穩(wěn)固化的焦慮，攜帶著害怕自己不買(mǎi)房就釘死在了某個(gè)階層地位的恐慌等入場(chǎng)的。而房地產(chǎn)商早就清楚這一點(diǎn)，他們的廣告詞、樓盤(pán)名稱(chēng)，包括“尊享”之類(lèi)詞語(yǔ)，那么多年來(lái)不厭其煩地刺激，并強(qiáng)化他們博弈對(duì)手的心理背景。當(dāng)然，“無(wú)房無(wú)車(chē)”就相當(dāng)于失敗，很難娶到老婆的現(xiàn)實(shí)，也使得購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者不斷地自我強(qiáng)化這一背景。它們構(gòu)成一股強(qiáng)烈的社會(huì)心理，相互傳染。

我不敢抱有希望地說(shuō)，如果不考慮別的因素，只考慮到樓市博弈的這個(gè)中觀層面，在這樣強(qiáng)烈的心理背景下，樓市是沒(méi)有“過(guò)剩”一說(shuō)的，因?yàn)樯鐣?huì)價(jià)值排序的焦慮，階層地位的焦慮不可能消解。它將會(huì)像衣服、包包的市場(chǎng)一樣，即使實(shí)際上供應(yīng)過(guò)剩，也會(huì)細(xì)分出奢侈品市場(chǎng)、中端市場(chǎng)、地?cái)偸袌?chǎng)之類(lèi)，它們對(duì)應(yīng)于不同的階層。你應(yīng)該可以看出，樓市也有這樣的意思了，一線(xiàn)城市的房子、市中心的房子、豪宅之類(lèi)，就相當(dāng)于衣服、包包市場(chǎng)中的奢侈品，現(xiàn)在在三四線(xiàn)城市甚至鎮(zhèn)上賣(mài)不出去的房子，你就相當(dāng)于地?cái)偸袌?chǎng)吧。

資本有一個(gè)德性，就是一定要刺激出你在社會(huì)價(jià)值排序上的焦慮（這也是為何很多人文知識(shí)分子很討厭資本的原因），然后，才能讓你為消除這個(gè)焦慮掏錢(qián)。

在這個(gè)心理博弈中，房地產(chǎn)商并不用費(fèi)多大心思。這樣的心理背景，是由社會(huì)階層結(jié)構(gòu)，以及價(jià)值觀念、人際關(guān)系的嬗變完成的，房地產(chǎn)商只是激活、利用。說(shuō)句實(shí)話(huà)，從博弈上說(shuō)，它具有人們?cè)谛睦砩稀苞柊鱿酄?zhēng)”，讓房地產(chǎn)商“漁翁得利”的性質(zhì)。

心理戰(zhàn)

很多事情的發(fā)生，因?yàn)楸澈笥兄鴱?qiáng)有力的社會(huì)背景的支持，所以看似“必然”，但它的發(fā)生，往往是偶然的、不確定的。

而實(shí)際上，有些事情的發(fā)生，也不需要背后有這么一個(gè)“必然”的因素來(lái)支持（它往往是事后人們?yōu)榱私忉屗陌l(fā)生，而找的一些實(shí)際上很牽強(qiáng)的理由），它只需要利用信息的不對(duì)稱(chēng)，點(diǎn)燃一些心理內(nèi)容，然后傳染，放大成某個(gè)可見(jiàn)事實(shí)就行，這個(gè)可見(jiàn)事實(shí)，會(huì)自動(dòng)證明“事情原本就是這樣的”。

世上本沒(méi)有路，走的人多了，也便成了路。有的人也清楚，原本沒(méi)有一個(gè)勢(shì)，但經(jīng)過(guò)“造勢(shì)”，也就有了。

當(dāng)然，在樓市的微觀心理博弈中，這兩種情況都兼而有之。

這個(gè)“樓市”傳導(dǎo)到別的“樓市”，便成了“房?jī)r(jià)已上漲10%”的一個(gè)事實(shí)，它馬上成為別的“樓市”價(jià)格上漲的依據(jù)和信號(hào)。如此，點(diǎn)擴(kuò)成面，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。而當(dāng)這個(gè)局面形成后，購(gòu)房者一看，“好驚險(xiǎn)，房?jī)r(jià)確實(shí)上漲了，幸好當(dāng)初買(mǎi)了”。

但其實(shí)，在這整個(gè)過(guò)程中，哪有房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲的清晰信號(hào)和足夠理由？房地產(chǎn)中介跟所有市場(chǎng)主體一樣，對(duì)信息的掌握是不完備的（沒(méi)有人可以掌握完備信息），事實(shí)上面對(duì)復(fù)雜而抽象的樓市，他也會(huì)感覺(jué)到渺小無(wú)力，充滿(mǎn)不確定性。他這樣做，主要是通過(guò)心理戰(zhàn)來(lái)操縱房?jī)r(jià)走向。而房地產(chǎn)商則把這一戰(zhàn)術(shù)發(fā)揮到了極端。

房?jī)r(jià)這個(gè)東西不是物理化學(xué)反應(yīng)，預(yù)先就會(huì)按照某種規(guī)律今天漲10%明天跌5%。它的上漲或下跌，是復(fù)雜的多方博弈的結(jié)果，很大程度上是靠人力推動(dòng)的，其中的心理博弈占據(jù)了很大的份量。

看到這一點(diǎn)的話(huà)，在房?jī)r(jià)漲或跌的時(shí)候，不用吃驚，而是可以去考察一下社會(huì)心理，它是在強(qiáng)化或是弱化房?jī)r(jià)的走勢(shì)。