□文/任 偉

（華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·唐山）

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京津冀地區(qū)住房需求分析

□文/任 偉

（華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北·唐山）

［提要］ 本文通過(guò)對(duì)京津冀地區(qū)住房需求進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)放問(wèn)卷1，008份，回收有效問(wèn)卷983份。在效度和信度分析都通過(guò)的前提下，從收入、價(jià)格、年齡等因素，分析京津冀地區(qū)住房需求的偏好問(wèn)題，得出隨著年齡增長(zhǎng)，住房的需求從剛性轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩?，價(jià)格、物業(yè)、區(qū)位是京津冀地區(qū)購(gòu)房主要考慮的因素。

關(guān)鍵詞：京津冀；住房需求；年齡結(jié)構(gòu)

原標(biāo)題：京津冀地區(qū)住房需求研究

收錄日期：2016年6月14日

京津冀地區(qū)是我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的區(qū)域之一，人口也是隨之急劇增長(zhǎng)，相應(yīng)的住房需求不斷攀升，本文以京津冀地區(qū)住房需求為例進(jìn)行調(diào)查研究，發(fā)放問(wèn)卷1，008份，回收983份有效問(wèn)卷。參與本次調(diào)查問(wèn)卷的人主要集中在20～50歲，也正是這一人群，是購(gòu)買房屋的主力軍。

一、調(diào)查樣本的描述性統(tǒng)計(jì)分析

測(cè)量城鎮(zhèn)居民住房需求偏好的量表中，大多指標(biāo)因素都是根據(jù)文獻(xiàn)整理而來(lái)，因此在正式量表發(fā)放之前，需要通過(guò)探索性因子分析檢驗(yàn)量表的合理性，即各量表的建構(gòu)效度，并通過(guò)驗(yàn)證性因子分析檢驗(yàn)量表模型的擬合優(yōu)度。探索性因子分析的樣本主要來(lái)自于京津冀地區(qū)城鎮(zhèn)居民。

參與本次調(diào)查問(wèn)卷的人，主要集中在20～50歲，也正是這一人群，是購(gòu)買房屋的主力軍。而不同年齡段的人群，對(duì)買房的主要目的不同。在剛性購(gòu)房需求中，20～29歲人群占40.68%，30～39歲人群占到了46.86%，在改善性購(gòu)房需求中，30～39歲人群占到了63.51%，40歲以上人群占26.67%。隨著年齡的增長(zhǎng)，人們逐步從剛性購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變成改善性購(gòu)房需求。（表1、表2）

從人口對(duì)商品房需求偏好的影響調(diào)研評(píng)價(jià)體系的因子分析結(jié)果表3可見(jiàn)，對(duì)影響因素指標(biāo)進(jìn)行KMO和Bartlett檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示KMO=0.823＞0.5，近似卡方統(tǒng)計(jì)量為1150.439，Sig.=0，檢驗(yàn)結(jié)果表明，信度系數(shù)均大于0.5，說(shuō)明基本適配指標(biāo)理想。（表3）

二、住房需求影響因素分析

（一）收入對(duì)住房需求的影響。在本次調(diào)查的人中，家庭平均月收入在2，000～6，000元的人群占受訪比例54.43%，月收入在 6，000～1萬(wàn)元的占比 26.35%，超過(guò) 1萬(wàn)元的占比19.22%。

1、月收入為2，000～6，000元。家庭月收入在2，000～6，000元的人群中，55.89%的人會(huì)選擇繼續(xù)購(gòu)房。這部分人群中，79.63%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足改善性和剛性住房需求。房屋類型的選擇偏好于3室和2室。購(gòu)房面積偏向于101～140平方米。

2、月收入為6，000～10，000元。家庭月收入在6，000～10，000元的人群中，57.53%的人會(huì)選擇繼續(xù)購(gòu)房。這部分人群中，87.16%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足改善性和剛性住房需求。這個(gè)收入人群放棄了1室住房，偏向于3室住房。購(gòu)房面積偏向于101～140平方米，對(duì)81～90平方米和140平方米以上的傾向基本持平。

表1 描述性統(tǒng)計(jì)分析

3、月收入為1萬(wàn)～1.5萬(wàn)元。家庭月收入在1萬(wàn)～1.5萬(wàn)元的人群中，53.77%的人會(huì)繼續(xù)購(gòu)房。繼續(xù)購(gòu)房人群中，66.67%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足改善性住房需求，28.07%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足剛性住房需求。對(duì)于購(gòu)房戶型，這個(gè)收入人群也放棄了1室住房，偏向于3室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了81～90平方米和141～150平方米兩種選擇，更傾向于101～140平方米和150平方米以上的住房。

4、月收入為1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元。家庭月收入在1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元的人群中，54.84%的人會(huì)選擇繼續(xù)購(gòu)房。這部分人群中，70.59%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足改善性住房需求。這個(gè)收入人群偏向于3室和4室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了71～80平方米和101～110平方米兩種選擇，更傾向于110平方米以上的住房。

5、月收入為2萬(wàn)～4萬(wàn)元。家庭月收入在2萬(wàn)～4萬(wàn)元的人群中，51.61%的人不會(huì)繼續(xù)購(gòu)房，48.39%的人會(huì)繼續(xù)購(gòu)房。繼續(xù)購(gòu)房人群中，42.86%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足改善性住房需求，35.71%的人繼續(xù)購(gòu)房是為了滿足剛性住房需求，這部分人來(lái)自天津和北京。對(duì)于購(gòu)房戶型的要求，這個(gè)收入人群也放棄了1室住房，偏向于3室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了71平方米以下、91～100平方米、131～140平方米和141～150平方米四個(gè)選擇，更傾向于101～130平方米和150平方米以上的住房。

表2 人口對(duì)商品房偏好的影響調(diào)研信度分析

表3 商品房需求偏好效度分析

6、月收入為4萬(wàn)元以上。家庭月收入在4萬(wàn)元以上的人群中，57.14%的人不會(huì)繼續(xù)購(gòu)房，42.86%的人會(huì)繼續(xù)購(gòu)房。繼續(xù)購(gòu)房人群中，44%的人是為了滿足改善性住房需求，66%的人是為了投資。對(duì)于購(gòu)房戶型，這個(gè)收入人群偏向于5室住房。這部分人群在面積選擇上放棄了81～90平方米、101～110平方米、111～120平方米、131～140平方米、141～150平方米五種選擇，更傾向于150平方米以上的住房。

由此可見(jiàn)，家庭收入水平的不同直接導(dǎo)致了人們對(duì)于是否購(gòu)房的選擇，對(duì)于購(gòu)房的用途、購(gòu)房的類型也都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

（二）房?jī)r(jià)、物業(yè)和周邊設(shè)施對(duì)住房需求的影響?；厥盏?83份問(wèn)卷中，人們?cè)谶x擇住房的時(shí)候，對(duì)周邊配套的選擇偏向于學(xué)校、公園和醫(yī)院。對(duì)于購(gòu)房主要考慮的因素在所有選項(xiàng)中前三名的分別是價(jià)格22.69%、物業(yè)20.65%和孩子上學(xué)近18.51%。在主要考慮價(jià)格因素的前提下，人們對(duì)其他因素的選擇是物業(yè)30.25%、孩子上學(xué)近20.28%、房屋設(shè)計(jì)16.73%、周邊配套16.37%、地段9.96%、品牌6.41%。

（三）年齡對(duì)住房需求的影響。對(duì)住房偏好進(jìn)行年齡結(jié)構(gòu)的分析可得，20～29歲人群在購(gòu)房時(shí)考慮更多的是價(jià)格、物業(yè)和孩子上學(xué)較近等因素；30～39歲人群在購(gòu)房時(shí)考慮更多的是孩子上學(xué)近、價(jià)格、物業(yè)；40～49歲人群在購(gòu)房時(shí)考慮更多的是價(jià)格、物業(yè)、孩子上學(xué)近；50～59歲人群在購(gòu)房時(shí)考慮更多的是物業(yè)、價(jià)格、房型設(shè)計(jì)和地段；大于60歲的人群在購(gòu)房時(shí)會(huì)放棄房型設(shè)計(jì)和地段因素，更多考慮物業(yè)、價(jià)格和周邊配套。由此可見(jiàn)，不同年齡階段的人對(duì)于住房的偏好也各不相同，呈現(xiàn)出不同的結(jié)構(gòu)。

三、總結(jié)

本文主要是通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷，從不同年齡段的人對(duì)購(gòu)房的需求種類、不同收入的人對(duì)購(gòu)房的偏好以及購(gòu)房的綜合影響因素等方面對(duì)京津冀地區(qū)住房需求現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析，得出以下結(jié)論：

（一）在京津冀地區(qū)，超過(guò)半數(shù)以上的人有購(gòu)房需求，而這些有購(gòu)房需求的人中絕大多數(shù)人都是購(gòu)房用于居住，不是用于投資。

（二）不同年齡階段、不同購(gòu)房目的其購(gòu)房的需求種類不同。隨著年齡的增長(zhǎng)，購(gòu)房需求也逐漸從剛性購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩再?gòu)房需求。綜合來(lái)看，剛性購(gòu)房需求主要集中在20～29歲這一年齡段。

（三）無(wú)論是剛性購(gòu)房需求人群還是改善性購(gòu)房需求人群，半數(shù)以上選擇購(gòu)買的是新房而不是二手房。而且剛性購(gòu)買需求人群中有相當(dāng)一部分選擇多層樓房，而改善性需求人群中，相當(dāng)一部分選擇的是花園洋房。

（四）月收入的高低導(dǎo)致人們對(duì)于住房需求的層次也不同，是人們選擇住房的重要影響因素。在一定范圍內(nèi)，隨著人們?cè)率杖氲脑黾樱x擇購(gòu)房的面積也呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，并且逐漸從剛性購(gòu)房需求轉(zhuǎn)換成改善性購(gòu)房需求；但是隨著月收入超過(guò)一定的范圍，有相當(dāng)一部分人群選擇不再繼續(xù)購(gòu)房，在選擇繼續(xù)購(gòu)房的人群中主要是改善性購(gòu)房需求的人群居多，投資需求的人群也在逐步增加。

（五）房屋價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理情況是影響人們購(gòu)房偏好的三大主要影響因素。其中，購(gòu)房人群對(duì)于周邊設(shè)施的偏好，主要是偏向于學(xué)校、公園和醫(yī)院。

基金項(xiàng)目：河北省社會(huì)科學(xué)發(fā)展研究項(xiàng)目：“河北省住房需求研究”（項(xiàng)目編號(hào)：201603020232）

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A