文/唐黎標

?

宋代房屋租金問題探析

文/唐黎標

在宋代，官員租賃房屋是非常普遍的現(xiàn)象，“祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋”。官員租房主要有四種情況：一是在某地任職期間，宋朝任官制度采用輪任的方式，官員不能長期在某地任職，也不允許官員在地方上購宅置田，而有的地方因偏遠貧窮，官舍房屋年久失修，不能居住，因此租住房屋便是較好的選擇；二是上任、流放或進京考核途中因為流動性較大，屬于臨時性地居住，沒有必要重新購買一套房屋；三是 選待 期間租房理由同前；四是由于官方住房壓力問題和節(jié)約成本考慮，宋代官員在致仕之后要為下任官員讓出官舍，他們也只好暫時或長時期地租賃房屋。

一、宋代住房租金的區(qū)域性和等級性

受市場價值規(guī)律的影響，往往經(jīng)濟越發(fā)達、人口越密集的地區(qū)，租金越高。其最突出的表現(xiàn)便是國都與地方之間巨大的價格差。

開封城作為北宋經(jīng)濟政治中心，是當時全國最發(fā)達的城市，人口數(shù)量達百萬，需求非常龐大，其房價可謂寸土寸金。咸平五年（1002年），薛居正后人薛安上把自己在開封的住宅以5000貫錢賣給當朝宰相向敏中后仍居住于此，“日出息錢二千”，即月租60貫。嘉祐三年（1058年），外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家 舍錢日三千”，每月則90貫。熙寧六年（1073年），朝廷賜歸化人李崇貴在開封房租錢“日五百”，月租金15貫。元祐二年至三年（1087-1088年），御史中 胡宗愈租賃三班奉職周知哲的宅院，“每月 錢十八千”。由此可知，在北宋前中期，開封上等住宅月租金一般是15貫以上，這些房屋一般是由少數(shù)皇親貴族和高級官員租住。對于大多數(shù)人來說，自然是住不上這么好的房屋。

皇祐末年（1053年），蘇頌在開封任大理寺 館閣?？保?17貫，而“賃宅、養(yǎng)馬已費三之一”，月 三分之一即5貫667文，若按熙寧八年（1075年）的養(yǎng)馬費用“歲為錢二十二千”（月所需1貫833文）計，則住宅租金約每月3貫834文。另外，著名詩人、畫家文同，在開封任職時，租住于偏僻的西岡“十 月四千，牀 案幾外，空處無一椽”。其月租金為3貫。以其官員職位等級和房屋租賃面積來看，中等房屋租金一般是3-4貫左右。

而下等房屋租金情況，則可以東京店宅務所收房租為例。在宋代，政府的店宅務專門負責用于對外出租的房屋。這些房屋類似于現(xiàn)代的廉租房，是針對住房困難的普通民眾，租金較為便宜。天 元年（1017年），店宅務租賃房屋23300間，“兩廂錢十四萬九十貫”，每月每間房租金約501文。天圣三年（1025年），“兩廂錢十三萬四千六百二十九貫”，所經(jīng)營房屋26100間，每月每間租金約430文。天圣七年（1029年）六月，店宅務準備更換掠房錢親事官時， 榮說：“舊例，于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢者，月計四百?！庇纱丝芍?，開封下等房屋月租一般在400-500文左右。

在地方州縣，房租則相對便宜。天圣八年（1030年），王曾建青州州學后，“公患田少不足，又傍學作屋百二十間，歲入于學錢三十一萬”，每間每月租金約215文。而同時期開封中下等房屋租金則是在400-500文左右?？刀ㄔ辏?040年），由于學員增多，“又作屋八十三室，別為鉤盾六十二間，歲入于學，通六十七萬”。新建145間房，每間每月租金約207文。仁宗時期，歐陽修在河東任職時，見某地“第四等一戶開餅店為活，日掠房錢六文”，即月租180文。可見，在地方上一般中下等房屋每月租賃價格是在100-200文左右。

相比開封上等房屋15貫至幾十貫，中等房屋3-4貫，下等房屋400-500文，地方上100文至6-7貫便可租賃房屋居住，其價格確實要低很多。

二、宋代住房租金的時間性

隨著商品經(jīng)濟的逐漸發(fā)展，房價隨市場、政策等多方面的影響而不斷變化。特別是北宋和南宋時期，物價相差很大，這在房屋租金也有所體現(xiàn)。

北宋時期，東京開封城內(nèi)上等房屋的價格在15貫以上，而南宋時，臨安中等房屋便達十多貫至二三十貫。寧宗嘉定初，官至棘卿（大理寺卿）的張卿曾有詩云：“小小園林矮矮屋，一日房錢一貫足。官至正郎子讀書，一妻一 常和睦?！币惶?貫，一個月則30貫。這還只是“小園林”、“一妻一 ”的生活模式。淳祐十年（1250年）后，臨安府的報恩光孝觀有“屋一所，日可 十千”。只是一座道觀中一所房屋的租金便高達10貫，若租賃一座獨立高級宅院，其價格將會更高。

三、政府的強制性

宋代政府在房屋租賃過程中的強制干預性相比唐朝表現(xiàn)得更為突出，特別是宋代開設(shè)了專門的房產(chǎn)管理機構(gòu)——店宅務，參與房產(chǎn)市場的控制和調(diào)節(jié)，完善房屋租賃市場制度。

店宅務，北宋初稱為“樓店務”，太平興國年間改為“左右?guī)暾瑒铡?，后來雖幾經(jīng)更名，但仍簡稱“店宅務”。店宅務主要職能是經(jīng)營國家房地租賃，包括公房出租、修造等，是官方參與房產(chǎn)市場、分奪房產(chǎn)利益的重要方式之一。據(jù)周寶珠先生統(tǒng)計：天 元年，京城店宅務掌官房23300間，年收租140093貫；天圣三年為26200間，獲134639貫；熙寧十年（1077年）達到了216580貫，這個數(shù)字已大大超過了當年開封府商稅額152801貫。而南宋初年，臨安店宅務年收入亦在30萬貫上下。

當然，店宅務在規(guī)范房產(chǎn)交易市場、整合資源方面也有很大的作用。如詳細規(guī)定了房屋租賃雙方權(quán)利和義務，出租者對于房屋到期的租賃者“免五日為修移之限，以第六日起掠”，任意漲租則“違者罪在官吏”，租賃者也要按時交納房租，不得隨意轉(zhuǎn)租他人。

若逢水、旱、雪等災害或官方節(jié)慶日，國家還會減免大眾房租，其范圍不僅包括官方房產(chǎn)，亦包括私人房舍。紹興九年（1139年）三月，“連日陰雨，細民不易，其臨安府內(nèi)外官私房錢并白地錢不以貫百并放三日，其后凡遇連雨，或 公私房錢，或免客販柴薪油面門稅”。嘉泰元年（1201年）三月，“ 臨安府內(nèi)不被火之家，有遷 之勞，并放 錢五日”。寶慶元年（1225年）二月二十七日，“ 宮發(fā)引在近，見行祈晴，應兩浙路州軍城內(nèi)外并屬官私房錢，并放有差”。減免時間或三、五日，或十天半月，屬于臨時性質(zhì)。

北宋衰亡之際，貨幣混亂，物價飛漲，民不聊生。宣和七年（1126年）十二月，宋徽宗“ 在京官私房錢并減二分”，即下令各路公私房舍租金在原來基礎(chǔ)上減免百分之二十。南宋高宗時，由于戰(zhàn)爭頻繁，物價更是節(jié)節(jié)攀升，于是兩次下令減免房租百分之五十或三十。后孝宗、寧宗朝均有減免房租的 令。

然 令雖下，但實際情況似乎不太樂觀。據(jù)載，由于朝廷長期因各種原因減免官司房租，“雨、祈禱、大暑、極寒固所當行，甚而知縣無以邀民之譽，或到官，或生辰，或轉(zhuǎn)秩循資，或差除薦舉，率放免若干日，至有一歲放及太半者。不知 金既已折閱，誰肯以屋予人。積至塌壞傾摧，不復整 ，而民益無屋可居矣，是蓋不知貧富相資之義者也”。最后失利的依然是百姓。

四、日常開銷中的房屋租金

既然宋代房屋租賃需求如此之大，房屋租金已成為人們的重要開支之一，那么其租金價格對他們造成的影響如何呢？這就必須得分析當時的物價和承租人收入水平了。

一般情況下，我們往往以糧價作為衡量物價的標準。雖然在不同時間、不同地區(qū)價格都有所不同，但可據(jù)材料對宋代糧食價格波動情況有大致了解。

大中祥符元年（1008年）九月，官方報告每石米70-80文；天圣八年，全國糧價基本是每石300文；皇祐后期至治平年間，中等糧價每石686文足；元祐元年（1086年），內(nèi)地糧價一般為每石200文，偏遠地區(qū)每石140-150文；宣和四年（1122年），全國糧價平均每石2 貫500文至3貫；紹興九年，東南地區(qū)每石約3貫300文，之后有所回落，不足2貫；乾道五年（1169年），糧價開始上揚，平均每石3貫。可見，在宋代，物價基本呈遞增趨勢，北宋后期比前期貴，南宋比北宋貴。那么除去日常糧食開銷，房租所耗對人們來說影響多大呢？

以仁宗嘉祐元年（1056年）百官的月 為例：“宰相、樞密使月三百千，參知政事、樞密副使、宣徽南北院使、知樞密院同知、樞密三司使，各二百千；樞密院事、鹽鐵度支戶部使，百五十千……東京 縣七千戶以上朝官二十二千；京官二十千……河南洛陽縣令三十千；萬戶以上縣令二十千”，下層官員“西京內(nèi)品五百， 、唐、復州內(nèi)品三百”。可見宋代不同等級官員的 祿相差非常大。在前文中已知，嘉祐三年，外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家 舍錢日三千”，每月則90貫。正常情況下，朝廷賜錢給張家租房的標準應該與張堯佐任職期間的居住條件差不多，即月租90貫左右，按《嘉祐祿令》的標準，張堯佐月薪200貫，其月租金占收入的45%，比重雖大，但外加各種添支補助，生活也沒多大問題。

這是高層官員的情況，而占大多數(shù)的中低級官員所領(lǐng)祿自然沒有如此之高，那除去日?；ㄤN，房租是否使得他們“一月之入不足以供一月之用”呢？以蘇頌為例，皇祐末年，蘇頌在開封任大理寺 館閣?？保?17貫，除去房租養(yǎng)馬費，剩余11貫3333文。家中有1祖母，2祖父母，祖父母兄弟姐妹4人，另有2兄弟，3 妹，子女9人，共22人。按宋代農(nóng)民一家五口一年吃穿所需糧食36-38石計算（見漆俠《宋代經(jīng)濟史》），平均每人每月至少耗0.6石糧食，蘇頌一家每月需13.2石。按當時糧食市價每石686文，蘇頌一家每月生活所需約9貫55文。由于我們是以農(nóng)民的生活標準計算的，蘇家每月生活所耗應相對上漲一點，再加人情往來所費，蘇頌每月17貫的 祿基本夠一家日常所需。而在宋代，官員在領(lǐng)取祿之外，往往還有添支錢，可見宋代中低級官員在交納房租之外，還是能夠維持基本穩(wěn)定的生活。

對于下層普通百姓而言，他們既不用照料龐大的宗親，對房屋的居住條件、住房面積等要求也不高，又有政府的廉租房，其生活負擔可能并不如想象的重。在宋代，下層人戶一般每天收入數(shù)十文到100文不等。如前文歐陽修在出使河東地區(qū)時，見一戶開餅店為生的小販，房租每天6文。而在熙寧年間，湖北安州的胡餅2文錢1個。根據(jù)仁宗到哲宗時期糧價變化趨勢來看，仁宗時，每個餅的價錢應該也大致如此。小販賣3個餅就可支付當天房租。而無論小販生意如何冷清，每天四五個餅應該還是能賣出的。

另外，宋代由于實行厚養(yǎng)宗室的政策，其皇族宗親、開疆大員等能夠得到皇帝賞賜的房屋或較高的房屋租賃費，因此房屋租賃對其而言影響不大。下層百姓若勤勉掙錢，也是能支付其房屋租金的，居于中下層的官員雖時有抱怨 祿不夠房租花銷，但事實上，其收入還是能維持其基本生活。

作者單位：（杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會）