文/楊巧 李鵬舉

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城市更新對房地產(chǎn)市場的影響
——來自上海的實證

文/楊巧 李鵬舉

從第六次人口普查結(jié)果來看，2010年全國城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)共2.07億戶，擁有成套住房的家庭戶共有1.51億戶，戶均成套住房比例為0.73套/戶，其中北京、上海的戶均成套住房分別為0.70套/戶和0.72套/戶，居民居住質(zhì)量還有進一步提高的空間。當(dāng)前以棚戶區(qū)、城中村和危舊房的系列拆遷改造為代表的城市更新活動，通過對不成套、建筑質(zhì)量較差的房屋拆遷處理，一定程度促進了居民居住水平的提高。由地方政府推進的各類城市拆遷工作，一方面可以改善城市面貌，提高居民居住質(zhì)量，另一方面也是城市發(fā)展中提高土地資源利用效率的必然選擇，而此舉對房地產(chǎn)市場的中長期影響如何，還需進一步研究?；诖?，本文擬探討拆遷對房地產(chǎn)市場的影響機理，厘清兩者之間的作用機制，并以上海市為例，結(jié)合上海市各區(qū)經(jīng)濟基本面、拆遷數(shù)據(jù)，研究城市更新對各區(qū)房地產(chǎn)價格的影響，為促進城市合理規(guī)劃，有序、規(guī)范地推動城市更新提供有效建議。

一、文獻綜述

近年來國內(nèi)學(xué)者對我國城市更新相關(guān)問題的學(xué)術(shù)研究主要集中在以下方面：城市拆遷過程中的私權(quán)保護；拆遷過程中各利益主體的博 過程與結(jié)果；拆遷中的糾紛解決方式與途徑；拆遷補償標(biāo)準的確定。王靜對拆遷過程中存在的利益紛爭進行分析，提出為保障被拆遷人利益，政府應(yīng)嚴格區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷，嚴格拆遷過程，完善聽證制度；劉東亮認為由于法院缺乏保持司法中立的制度保障，以司法強拆取代行政強拆的制度難負眾望，解決城市拆遷中的系列問題需要從補償范圍、標(biāo)準和形式等層面進行制度設(shè)計；張素華對政府在拆遷中的角色進行了定位，指出為保障被拆遷人的合理利益制度層面上需作出的改革方向；朱力等研究了我國城市拆遷存在的主要矛盾和階段性特征，提出了完善建議。以上研究大多基于法學(xué)、社會學(xué)或公共管理學(xué)視角展開，較少有基于經(jīng)濟學(xué)視角進行的研究。

從經(jīng)濟角度考察，城市更新中的拆遷行為直接影響房地產(chǎn)市場供給與需求，進而對地方經(jīng)濟產(chǎn)生影響。我國學(xué)術(shù)界對城市拆遷與房價之間的關(guān)系研究非常少，這和我國房地產(chǎn)市場相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失有關(guān)，但近年部分學(xué)者仍在此領(lǐng)域取得了研究進展。張軍濤、劉建國通過對2007和2010年城市拆遷戶樣本的調(diào)查，指出不同時期和社會屬性的居民，對城市房屋拆遷改造的評價存在差異，房價越高，居民拆遷后進行二次置業(yè)的壓力越大；柴國俊利用CHFS微觀調(diào)查數(shù)據(jù)中區(qū)縣樣本拆遷數(shù)據(jù)，結(jié)合地方統(tǒng)計年鑒，研究了地方政府政績導(dǎo)向?qū)Σ疬w規(guī)模的影響，指出地方政府以GDP增長為代表的經(jīng)濟績效和政績訴求對拆遷規(guī)模存在顯著正向影響，為改進當(dāng)前唯GDP論的地方官員考核體制提供了參考；柴國俊還利用中國家庭金融微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，就拆遷行為對家庭消費支出的影響大小和途徑進行了實證分析。以上研究，主要利用微觀數(shù)據(jù)來進行研究，利用經(jīng)濟學(xué)范式研究政府主體與拆遷戶的行為。結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，由于土地資源有限，一線城市已普遍進入城市更新階段，且今后一段時間內(nèi)棚戶區(qū)改造等城市更新工作關(guān)系到人民生活水平的提高，會是城市地方政府的工作重點。本文將結(jié)合上海市各區(qū)拆遷規(guī)模與房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，定量研究城市更新中的拆遷行為對區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。

二、城市更新與房地產(chǎn)市場：作用機理

合理配置有限的城市資源是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的關(guān)鍵，城市更新可以優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，改善城市的自然和社會環(huán)境。對于土地資源稀缺的特大型和超大型城市，城市更新是今后盤活土地資源、緩解居住分異現(xiàn)象的主要手段。認識城市更新對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)規(guī)劃城市更新的速度和規(guī)模，是今后城市更新工作的關(guān)鍵?，F(xiàn)實中城市更新對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在供給和需求端。

（一）對房地產(chǎn)市場供給的影響

1.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。城市更新通過對城市老舊居住區(qū)的拆遷改造，在改善城市環(huán)境的同時，整理老城區(qū)內(nèi)的土地資源。這類待開發(fā)的土地資源位于配套較為完備的老城區(qū)，從地段評價來說區(qū)位價值較高，且能更好實現(xiàn)住戶的職住平衡。超大和特大型城市近年來土地供應(yīng)以郊區(qū)土地為主，城市更新整理出來的土地進入土地一級市場，可優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得出讓用地的區(qū)域分布更為合理，促進政府供地區(qū)域結(jié)構(gòu)的多元化。

2.提高土地利用效率。無論是城中村，還是以棚戶區(qū)為代表的老舊社區(qū)，大多于上個世紀90年代以前建成。受制于當(dāng)時的建筑技術(shù)和材料，很多都是磚混結(jié)構(gòu)的多層房屋。這類建筑對土地的利用強度不足，土地利用效率較低，且經(jīng)過多年使用，建筑物折舊損耗較大，建筑質(zhì)量也堪憂。作為城市更新的主要對象，對該類型房地產(chǎn)拆除后整理出來的土地重新進行城市規(guī)劃，設(shè)定土地用途和開發(fā)強度，可進一步提高優(yōu)質(zhì)土地資源的利用效率。

3.增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。在優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率的基礎(chǔ)上，城市更新最終會表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資額的增加與房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加。作為城市發(fā)展的客觀要求，城市更新會帶來房地產(chǎn)開發(fā)的活躍和房地產(chǎn)投資的增加。房屋退廢完成后，后續(xù)的土地利用對城市房地產(chǎn)供給量的提高有一定促進作用，且基于土地經(jīng)濟價值，可以進一步促進不同檔次的商品房供給分布更為均衡合理。

（二）對房地產(chǎn)市場需求的影響

1.增加租賃需求。城市更新對原有建筑物的拆除，使得居住其中的住戶需要尋找其他的房源來解決自身住房問題。城中村的住戶大多是城市流動人口，多以租賃形式在其中尋找安居之處?！笆濉敝?，城鎮(zhèn)化過程中我國保障性住房建設(shè)一直相對不足，租金低、配套相對齊全、工作生活較為方便的城中村住房是解決城市流動人口住房問題的有效途徑。城中村的拆除使得這類租賃型房源的需求被轉(zhuǎn)移到市場上，短期區(qū)域租賃市場供求矛盾加劇。

2.刺激購房需求。城市更新中對舊城區(qū)的改造和拆除，使得部分自住型住戶拿到拆遷款后需要另購住房解決住房問題，對于住房買賣市場需求有典型的推動作用。這類需求屬于典型的被動型需求，是因為自住房源被拆而被推到市場的需求類型。此外，片區(qū)內(nèi)租賃型房源短期內(nèi)下降，而租賃需求繼續(xù)上升，帶來片區(qū)租金水平的上漲，投資收益率上升，使得部分投資性需求也進入購房市場。這些都在一定程度上推動了購房需求的增加。

3.提高了居民居住質(zhì)量。拆除重建后，由于進行了有效統(tǒng)一規(guī)劃，并進行了項目重新設(shè)計，原來臟亂差的社區(qū)變得更漂亮，社區(qū)配套更先進完善，社會治安狀況得以優(yōu)化，道路等基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，居民的整體居住環(huán)境得以提高。老舊房屋拆除后，通過還建或者貨幣化安置，原有住戶改善了居住條件，整體的居住質(zhì)量也得以提高。

（三）對房地產(chǎn)價格的影響

通過以上分析可知，城市更新對房地產(chǎn)市場供給和需求分別產(chǎn)生影響，但從作用效果來看，對房地產(chǎn)市場供給的影響會在較長時間范圍內(nèi)凸顯出來，而對需求的影響卻是在當(dāng)期實現(xiàn)。短期內(nèi)由拆遷帶來的租金價格上漲和房地產(chǎn)需求增加，會作用于當(dāng)期的房地產(chǎn)市場，進而使得房價上漲壓力增加。拆遷的規(guī)模越大，房價上漲的壓力也就越大。因此，在當(dāng)前房價調(diào)控背景下，需要科學(xué)合理制定城市更新進度和計劃，避免房地產(chǎn)價格的短期波動，促進房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

三、變量選取與實證分析

（一）變量選取及模型設(shè)定

為考察住房價格與城市拆遷規(guī)模之間的關(guān)系，此處建立包括上海市各區(qū)的住房價格、經(jīng)濟基本面、拆遷面積以及拆遷戶數(shù)之間的面板數(shù)據(jù)回歸模型。

變量的定義及處理如下：

住房價格（HP）：上海市各區(qū)的商品住宅平均銷售價格（單位：元/平方米），并對住房價格取自然對數(shù)處理記為LnHP。

拆遷面積（SQUARE）：上海市各區(qū)每年的住宅拆遷面積（單位：萬平方米），并對拆遷面積取自然對數(shù)處理，記為LnSQUARE。

拆遷戶數(shù)（HOUSEHOLDS）：上海市各區(qū)每年的住宅拆遷戶數(shù)（單位：戶），并對拆遷戶數(shù)取自然對數(shù)處理，記為LnHOUSEHOLDS。

國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：上海市各區(qū)每年的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：元），并對國內(nèi)生產(chǎn)總值取自然對數(shù)處理，記為LnGDP。

常住人口（POPULATION）：上海市各區(qū)每年的常住人口數(shù)（單位：萬人），并對常住人口取自然對數(shù)處理，記為LnPOPULATION。

（二）數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計

本文采用2005-2013年上海市7個區(qū)（浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、楊浦區(qū)、長寧區(qū)）的數(shù)據(jù)構(gòu)成年度面板數(shù)據(jù)進行實證分析。數(shù)據(jù)主要來源為2006-2014期間每年的《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計年鑒》以及上海各區(qū)的統(tǒng)計年鑒?？紤]到所選取指標(biāo)的統(tǒng)一性和連貫性，因為虹口區(qū)2005-2013年的住宅商品房價格數(shù)據(jù)部分缺失，黃浦區(qū)2005-2013年的人均GDP的數(shù)據(jù)部分缺失，以及盧灣區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等2005-2013年的拆遷面積及拆遷戶數(shù)數(shù)據(jù)缺失，所以將以上區(qū)域數(shù)據(jù)剔除，構(gòu)成2005-2013年上海市7個區(qū)的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1　 變量的描述性統(tǒng)計

（三）面板數(shù)據(jù)單位根檢驗結(jié)果

對面板數(shù)據(jù)模型進行估計之前，通常需要對各變量的平穩(wěn)性進行檢驗，通常有LLC檢驗、IPS 檢驗、ADF-Fisher檢驗和 PP-Fisher檢驗、Breitung t檢驗、Hadri檢驗等檢驗方法。為了保證變量同階平穩(wěn)，本文選擇了LLC、ADF和PP檢驗三種檢驗方法。得出的結(jié)果如表2所示，從表中的檢驗結(jié)果可以看出變量的一階差分顯著拒絕存在單位根的原假設(shè)，體現(xiàn)出了平穩(wěn)性，滿足進行面板協(xié)整檢驗的要求。

表2　 變量的LLC、ADF以及PP的單位根檢驗結(jié)果

（四）LnHP面板數(shù)據(jù)回歸模型

為避免出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，進一步對面板數(shù)據(jù)進行協(xié)整分析。本文采用Engle-Granger方法的Pedrori檢驗和Kao檢驗，兩者均是基于模型回歸殘差的協(xié)整檢驗方法。其中，Pedrori檢驗是在整合組間尺度檢驗的Group ADF統(tǒng)計量檢驗和聯(lián)合組內(nèi)尺度檢驗的Panel ADF統(tǒng)計量檢驗的基礎(chǔ)上進行的。檢驗結(jié)果如表3所示，從結(jié)果來看，可以認為變量之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系

表3　 協(xié)整關(guān)系檢驗結(jié)果

對樣本數(shù)據(jù)分別進行混合回歸模型（Pooled model）、固定效應(yīng)模型（Fixed Effects Model）、隨機效應(yīng)模型（Random Effects Model）的實證檢驗，根據(jù)模型估計和檢驗結(jié)果，LnHP模型采用隨機效應(yīng)模型顯著性會更好。模型的回歸結(jié)果如表4所示。

表4　 LNHP模型隨機效應(yīng)檢驗結(jié)果分析

模型回歸結(jié)果顯示：上海市各區(qū)住房價格隨拆遷戶數(shù)、人均GDP以及常住人口的上升而上升，這說明上海市各區(qū)住房價格的上升與區(qū)域經(jīng)濟基本面、常住人口規(guī)模和各區(qū)城市更新涉及的家庭數(shù)呈正比。從系數(shù)值看，人均GDP系數(shù)值最大，說明上海市經(jīng)濟基本面的狀況是促進房價增加的主要因素。拆遷戶數(shù)系數(shù)值略高于常住人口數(shù)，說明拆遷戶數(shù)對住房價格起到了一定的推動作用，甚至超過了人口因素對房價的影響。一方面，隨著老城區(qū)的改造，被拆遷戶獲得了資金補償，他們以此為基礎(chǔ)購買自住房或進行房屋投資，推高了當(dāng)期房價。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的城市更新用地，土地取得成本較高，在需求整體增長的趨勢下成本的增加最終由購房者負擔(dān)，從而也推高了房價。與此相對應(yīng)的是，拆遷面積與住房價格呈反比，這在一定程度上說明，拆遷面積的增加帶來了相應(yīng)的房地產(chǎn)供給量的增加，因此對長期住房價格會產(chǎn)生一定的抑制作用，這和拆遷戶數(shù)的增加帶來的需求增加對房價的作用方向正好相反。從上海市城市拆遷面積來看，1995年至2004年間，整體拆遷規(guī)模不大，年均拆遷面積在435萬平方米左右。2005年后上海進入城市更新的快速發(fā)展階段，2005年全年拆遷規(guī)模達到1222.53萬平方米，此后一直維持在較大規(guī)模，2011年后規(guī)模才逐步下降。分析拆遷結(jié)構(gòu)，整體上看，拆遷戶中住宅拆遷戶數(shù)占比均在95%以上，但拆遷面積中住宅拆遷面積僅占60%左右，這在一定程度上說明對住房價格造成正向影響的主要是涉及的拆遷住宅戶數(shù)，而商業(yè)等其他類型舊有房產(chǎn)的拆遷對住房市場價格的正向影響小。拆遷面積的擴大，使得土地利用效率提高，增加的房地產(chǎn)供給對住房價格形成了壓制。以此為借鑒，在我國其他大中城市，隨著城市更新進度的加快，被拆遷戶數(shù)的快速增加會造成房價上漲的壓力，而非住宅類拆遷面積的擴大對住房價格會起到一定抑制作用，需要在制定城市更新規(guī)劃時考慮到這些因素。

四、結(jié)論與建議

研究結(jié)果表明，在經(jīng)濟基本面和人口因素對房價具有正向作用的基礎(chǔ)上，拆遷戶數(shù)由于需求端的作用對住房價格有顯著推動作用，而拆遷面積作用于供給端對住房價格有一定的抑制。這有助于我們更好地認識城市更新對房地產(chǎn)市場的影響，并在此基礎(chǔ)上為住房價格調(diào)控和城市規(guī)劃提供有效建議。

（一）結(jié)合住房市場供求狀況，制定科學(xué)合理的城市更新計劃

制定城市更新計劃前，需結(jié)合城市住房市場供求狀況，判斷城市更新對當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，以此為基礎(chǔ)安排城市更新的進度和規(guī)模。城市更新對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的沖擊作用，最終仍然會反作用于城市更新的進行。只有與住房市場發(fā)展形成良性互動，城市更新才能獲得更大的活力和動力，而一旦城市更新規(guī)模不合適，造成房價過快上漲，阻礙了市場發(fā)展或超越了市場承受能力，就會破壞城市更新的動力，影響拆遷進度。

（二）城市更新中需建立低收入人群住房問題的有效解決途徑

城市更新增加了居住用地的供應(yīng)，緩解了新增居住用地短缺的壓力。但由于土地取得成本較高，開發(fā)商的市場定位集中于開發(fā)中高端產(chǎn)品，而舊城改造和棚戶區(qū)改造面向的部分中低收入家庭，獲得貨幣化拆遷補償款后難以在原居住地購置新房?？煽紤]按照分區(qū)配建、就近平衡的原則，在城市更新區(qū)域地塊適當(dāng)配建一定比例的保障性住房，促進中低收入人群住房問題的有效解決。

（三）城市更新方式要多元化

城市更新方式中，目前大多采取的是拆除重建方式，這種方式涉及的住戶家庭數(shù)太多的話，短期會造成房價上漲壓力?，F(xiàn)實中，可以考慮社區(qū)建筑物類型、質(zhì)量和用途，采用多樣化方式進行更新改造。比如對于建筑質(zhì)量較好，土地利用效率還不錯的建筑物，不改變主體結(jié)構(gòu)，通過改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，進行周邊環(huán)境整治或者功能改造等，促進其最高最佳使用。此外，城市的特色和個性是城市的靈魂，因此在舊城區(qū)改造過程中，政府應(yīng)該制定專項計劃，對不同區(qū)域有不同的規(guī)劃，慎重決策傳統(tǒng)街區(qū)的改建，適當(dāng)保持城市特色。

（四）要通過城市更新完善區(qū)域內(nèi)系列配套設(shè)施

城市更新過程不僅是增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給，還要以此為契機，加快完善更新區(qū)域的公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和道路交通設(shè)施。促進城市空間和功能的戰(zhàn)略優(yōu)化，不僅是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品供給質(zhì)量的關(guān)鍵，同時也可促進城市城區(qū)人口分布更為均衡，調(diào)整城市人口疏密不均的格局。

作者單位：（中南財經(jīng)政法大學(xué)）