文/偉光

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營(yíng)改增新政下的房地產(chǎn)業(yè)

文/偉光

2016年3月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，打通稅收抵扣鏈條，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋。至此，持續(xù)了四年多的營(yíng)改增正式收官。

全面推開(kāi)的營(yíng)改增試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)影響幾何？有分析認(rèn)為，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)“大棋局”中具有盤(pán)活帶動(dòng)效應(yīng)的重要一子，這項(xiàng)改革紅利亦給時(shí)下的房地產(chǎn)行業(yè)注入了強(qiáng)心劑。有媒體驚呼：“5月1日后，房?jī)r(jià)就要暴漲了。”“買(mǎi)房抵扣增值稅，企業(yè)將加入搶房大軍！”“企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而將大大節(jié)約成本，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點(diǎn)和重點(diǎn)，備受各方關(guān)注。有人斷言：房地產(chǎn)營(yíng)改增5月1日的正式實(shí)施，或?qū)?lái)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大地震。

何謂“營(yíng)改增”？

營(yíng)改增，全稱(chēng)為“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革”。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，是黨中央、國(guó)務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，從深化改革的總體部署出發(fā)作出的重要決策。營(yíng)改增，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的部分行業(yè)，現(xiàn)改為征收增值稅。增值稅，顧名思義就是對(duì)增值部分來(lái)征收稅收。舉例來(lái)說(shuō)，一件產(chǎn)品買(mǎi)來(lái)50元，賣(mài)出去100元，那么增值部分就是50元，增值部分乘以一個(gè)稅率，就是要交給國(guó)家的增值稅。而營(yíng)業(yè)稅呢，非常簡(jiǎn)單：一個(gè)產(chǎn)品賣(mài)出去100元，那么這100元乘以一個(gè)稅率，這就是要交給國(guó)家的營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)改增，目的是加快財(cái)稅體制改革，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)服務(wù)業(yè)尤其是科技服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)，培育新動(dòng)能，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。營(yíng)改增的最大特點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，有利于降低企業(yè)稅負(fù)。營(yíng)改增可以說(shuō)是一種減稅的政策。

在新一輪營(yíng)改增中，房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)改革被稱(chēng)為難啃的“硬骨頭”。在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營(yíng)業(yè)稅中，據(jù)稱(chēng)有超過(guò)30%的稅收來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)。而此次營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，首次將自然人納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)，與老百姓購(gòu)房成本緊密相關(guān)，改革的復(fù)雜程度進(jìn)一步提升。我國(guó)自2012年開(kāi)始推行營(yíng)改增，已經(jīng)覆蓋交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這次全鏈條覆蓋的增值稅全面替代營(yíng)業(yè)稅，意味著已在我國(guó)施行了二十余年的營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。

2016年4月1日，就在距離全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)還有30天的日子，李克強(qiáng)總理來(lái)到國(guó)家稅務(wù)總局考察。當(dāng)李克強(qiáng)總理步入信息系統(tǒng)監(jiān)控室，首先看到的是一個(gè)巴掌大小的“黑家伙”。可別小看這個(gè)不起眼的稅控工具，正是這一“中樞大腦”的信息系統(tǒng)修改，營(yíng)改增后的發(fā)票才能通過(guò)電腦和打印機(jī)順利被開(kāi)出。總理強(qiáng)調(diào)，全面實(shí)施營(yíng)改增是今年中央政府改革的一件大事，要切實(shí)兌現(xiàn)所有行業(yè)稅負(fù)只減不增的承諾！

個(gè)人稅負(fù)會(huì)略有減輕

營(yíng)改增新政對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的定義，與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)的規(guī)定基本一致，這意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類(lèi)型，比如住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等。

專(zhuān)業(yè)人士指出：“房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營(yíng)業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲?！痹鲋刀惖暮诵脑谟谒梢栽O(shè)定一個(gè)基數(shù)，這個(gè)基數(shù)可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅的基數(shù)。“營(yíng)業(yè)稅是按照銷(xiāo)售額征稅，增值稅則是按照增值額征稅，比如建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率是3%，改征增值稅后是11%，稅率是提高了，但一個(gè)是按照所有收入征稅，一個(gè)可將建筑材料、施工機(jī)器等的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣稅款，盡管稅率上升，稅基將會(huì)大幅縮小，稅負(fù)因此會(huì)相應(yīng)下降?！敝袊?guó)社科院財(cái)貿(mào)所稅收研究室主任張斌說(shuō)。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對(duì)于營(yíng)改增后房?jī)r(jià)走勢(shì)格外關(guān)注?！盃I(yíng)改增政策屬于平穩(wěn)過(guò)渡，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)檎叱雠_(tái)而波動(dòng)。”有關(guān)專(zhuān)家指出。舉例而言，除北京、上海、廣州和深 外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對(duì)于鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為將發(fā)揮重要影響。

“營(yíng)改增之后，二手房交易中的稅費(fèi)到底怎么算？”這是營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大后不少人關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。增值稅與營(yíng)業(yè)稅是兩個(gè)獨(dú)立而不能交叉的稅種，兩者計(jì)稅依據(jù)不同：增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入，即計(jì)算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而計(jì)算營(yíng)業(yè)稅則直接用收入乘以稅率即可。湖北省武漢市國(guó)稅局局長(zhǎng)姜鋒舉例分析說(shuō)：“某人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房以100萬(wàn)元銷(xiāo)售，按原營(yíng)業(yè)稅政策應(yīng)納稅：100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元。而增值稅是價(jià)外稅，其計(jì)稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入，應(yīng)納稅：100萬(wàn)元/（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元，少交2400元。相應(yīng)地，盡管稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少?！?/p>

“總體來(lái)看，營(yíng)改增后二手房交易對(duì)納稅人來(lái)講，征收機(jī)關(guān)、辦稅場(chǎng)所和流程等都沒(méi)有變化，但稅負(fù)會(huì)略有減輕?！眹?guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。此次二手房的營(yíng)改增，目的是為了加速流通、去庫(kù)存，二手房的快速流通必定會(huì)釋放新房的庫(kù)存。

“個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率如何計(jì)算？稅負(fù)能否降低？”這是人們關(guān)注的又一熱點(diǎn)問(wèn)題。按照規(guī)定，個(gè)人（自然人）出租不動(dòng)產(chǎn)的征稅情況，要看不動(dòng)產(chǎn)的屬性。如果屬于非住房，增值稅征收率為5%；如果屬于住房，增值稅征收率為5%，按1.5%計(jì)算繳納。例如：某人出租非住房，年租金100萬(wàn)元，應(yīng)繳納的增值稅為100/（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元，較原營(yíng)業(yè)稅少繳2400元；若出租住房，則應(yīng)繳納增值稅為100/（1+5%）×1.5%=1.42萬(wàn)元。同時(shí)，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，月租金不超過(guò)30000元，還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如：每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅；如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅以及個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。對(duì)于承租方而言，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開(kāi)具的發(fā)票，就可憑票抵扣。

企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的成本降低

全面實(shí)施營(yíng)改增，一方面實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)生活服務(wù)業(yè)的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，另一方面將不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力。

所謂“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。2016年5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)均可以抵扣增值稅，從而減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，這意味著企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的成本降低了。

新購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是個(gè)重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫(xiě)字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷(xiāo)售。我國(guó)有15萬(wàn)家國(guó)有企業(yè)，這其中有相當(dāng)一部分是租賃寫(xiě)字樓來(lái)辦公的。世邦魏理仕大中華區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陳仲偉表示：“營(yíng)改增將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)可以按照固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣，這將激發(fā)自用型買(mǎi)家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求?！睜I(yíng)改增相關(guān)政策規(guī)定，2016 年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

位于山東菏澤的東明石化集團(tuán)早在2014年便計(jì)劃通過(guò)旗下港灣新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，規(guī)劃建設(shè)用地100畝、建筑面積20萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，而該計(jì)劃直到近期營(yíng)改增全面推開(kāi)后才得以實(shí)施。東明石化集團(tuán)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理蘇愛(ài)軍 著手指頭算了一筆賬：“在營(yíng)改增以前，此項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)僅營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)，便需繳納稅金3000余萬(wàn)元，這對(duì)于急需資金的地方煉油企業(yè)而言是一筆不小的開(kāi)支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項(xiàng)目作為稅前收入去除，能直接省去1000多萬(wàn)元稅款，稅款直接下降40%左右，大大減少了對(duì)企業(yè)發(fā)展資金的占用?？梢哉f(shuō)，是營(yíng)改增讓我們下了決心，為企業(yè)職工干這么一件大好事！”

營(yíng)改增最大的變化，就是避免了營(yíng)業(yè)稅不能抵扣、不能退稅的弊端，實(shí)現(xiàn)了增值稅“道道征稅，層層抵扣”的目的，能有效降低企業(yè)稅負(fù)。更重要的是，營(yíng)改增改變了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交往中的價(jià)格體系，把營(yíng)業(yè)稅的“價(jià)內(nèi)稅”變成了增值稅的“價(jià)外稅”，形成了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)的抵扣關(guān)系，這將從深層次上影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升?！?016年，政府為房地產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航，所以整體看，營(yíng)改增利于房地產(chǎn)成交。”同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊基本面良好的城市樓市也有積極影響。

媒體報(bào)道，截至2015年底，營(yíng)改增已累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人達(dá)到592萬(wàn)戶(hù)。在營(yíng)改增新政下，新增試點(diǎn)行業(yè)涉及納稅人近1000萬(wàn)戶(hù)，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶(hù)數(shù)的近1.7倍。專(zhuān)家指出，在營(yíng)改增將在2016年收官，成為減稅的主力軍，2016年將成為減稅大年：“預(yù)計(jì)2016年實(shí)施營(yíng)改增還可減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元?！?/p>

作者單位：（河南省南陽(yáng)市社旗縣委黨校）