文/ 許為夷 撫順職業(yè)技術(shù)學(xué)院 遼寧撫順 113000

三、四線城市樓市去庫(kù)存路徑淺析

文/ 許為夷 撫順職業(yè)技術(shù)學(xué)院 遼寧撫順 113000

建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)去庫(kù)存也成為了國(guó)家的五大重點(diǎn)任務(wù)之一。本文從三、四線庫(kù)存量產(chǎn)生的原因進(jìn)行深層次的分析，針對(duì)價(jià)格、政府政策、房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)化三條路徑化解房地產(chǎn)庫(kù)存量，試圖提出三、四線城市消化庫(kù)存的解決方案和對(duì)策提出，以使房地產(chǎn)企業(yè)回收資金，增加政府財(cái)政收入。

樓市；去庫(kù)存；路徑

1、當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 樓市去庫(kù)存的背景

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支柱。將“去庫(kù)存”作為2016年五大重點(diǎn)任務(wù)之一。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了多項(xiàng)制度性改革化解樓市庫(kù)存。

建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此當(dāng)前保持建筑業(yè)發(fā)展與穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然存在，建筑業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將是重要的就業(yè)部門和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要部門。

1.2三、四線城市商品房銷售和待售情況

2016年1-2月份，商品房銷售面積11235萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)30.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.4%。商品房銷售額8577億元，增長(zhǎng)43.6%，增速提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)49.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)29.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.8%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售面積5691萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.5%，增速比去年全年提高27個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5742億元，增長(zhǎng)57.7%，增速提高38.1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積2768萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.8%，增速提高20.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額1439億元，增長(zhǎng)30.4%，增速提高20.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積2775萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.5%，增速提高13.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額1397億元，增長(zhǎng)13.8%，增速提高8.8個(gè)百分點(diǎn)。

2月末，商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1387萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加159萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加294萬(wàn)平方米。

2016年2月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下跌40.50%，89%的城市環(huán)比下降，監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積同比上漲41.37%，一二三線城市均有不同程度增長(zhǎng)。三線代表城市成交面積較上月下降39.04%，同比上漲56.95%。

1.3三、四線城市房地產(chǎn)成價(jià)格

中國(guó)指數(shù)研究院4月11日發(fā)布《2016年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》如下圖所示：

2016年一季度各級(jí)城市住宅價(jià)格均呈上漲態(tài)勢(shì)，與去年同期相比，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯擴(kuò)大，二三線城市均由跌轉(zhuǎn)漲。一季度一線城市累計(jì)上漲7.02%，漲幅較去年同期擴(kuò)大6.30個(gè)百分點(diǎn)，4個(gè)一線城市全部上漲。二線城市累計(jì)上漲0.92%（去年同期為下跌0.67%）。蘇州、南京等需求旺盛城市今年以來(lái)需求量大幅釋放，而供應(yīng)量明顯不足，同時(shí)一線城市房?jī)r(jià)大漲也對(duì)這些城市產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，房?jī)r(jià)上漲明顯，其中蘇州一季度累計(jì)上漲12.97%，南京上漲7.10%。但同為二線城市的三亞、?？凇⑸蜿?yáng)等城市因庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)仍明顯下跌，其中，三亞一季度累計(jì)下跌4.57%，沈陽(yáng)下跌3.04%，導(dǎo)致二線整體房?jī)r(jià)漲幅趨緩。

三線城市累計(jì)上漲1.93%（去年同期為下跌0.74%）。東莞、惠州、保定等三線城市因位居一線城市周邊，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)相對(duì)較低且寬松政策刺激下，可有效承接熱點(diǎn)城市大部分外溢需求，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁［1］。

2、當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

2.1三、四線城市價(jià)格下降

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市，約占總數(shù)的92%。

回顧過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂大起大落。在2009年至2010年前后，三線城市一些比較好的樓盤價(jià)格賣到了每平方米9000元以上，甚至過(guò)萬(wàn)。與最紅火的時(shí)候相比，如今的樓市情況發(fā)生了不小的變化。前幾年，樓盤都是賣的期房。而如今正在出售的是現(xiàn)房，而且有裝修，不過(guò)，看房、購(gòu)房者并不多。樓市進(jìn)入低迷期以來(lái)，價(jià)格有所下降。

2.2 三、四線城市庫(kù)存量大

2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化，北京等一線城市供小于求，房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重。房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大，三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大，尤其是新城地區(qū)空房多，房子多了賣不出去，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)。但同時(shí)也出現(xiàn)“很多人沒(méi)房”與“很多房沒(méi)人”并存的現(xiàn)實(shí)困境。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局截止2015年10月底數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米。68632萬(wàn)平方米，按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，可供2億人口居住。

2.3三、四線城市供給過(guò)剩影響多重

房地產(chǎn)高庫(kù)存不僅影響房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，也將影響整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這么多房子，靠政府刺激需求來(lái)消化恐怕很難。如今，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。完全依靠市場(chǎng)慢慢消化恐怕也不行。樓市穩(wěn)定不僅關(guān)系千家萬(wàn)戶的資產(chǎn)價(jià)值，還直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

房地產(chǎn)高庫(kù)存直接影響到房地產(chǎn)投資。受高庫(kù)存影響，全國(guó)今年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的大幅回落，是影響GDP增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門嚴(yán)重過(guò)剩，如中國(guó)的鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等直接與房地產(chǎn)投資相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)能利用率都只有70%左右，大大低于國(guó)際平均水平。

樓市低迷對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家具等眾多產(chǎn)業(yè)等行業(yè)已產(chǎn)生一定影響。在一個(gè)新交房的小區(qū)里，聚集了不少家電、裝飾材料、房屋裝修的銷售人員，而業(yè)主來(lái)的并不多。大型家裝建材超市，客流都不多。這不僅意味著房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的受影響程度，還帶來(lái)了就業(yè)和財(cái)政壓力，并加重銀行等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3、去庫(kù)存的理論邏輯與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

3.1去庫(kù)存的理論邏輯

去庫(kù)存的方向性手段實(shí)際上主要有兩種，或者是限供給，或者是促需求。具體而言，要么降低“人”的門檻，使?jié)撛诘馁?gòu)房者能夠進(jìn)入樓市；要么控制“地”的供應(yīng)，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場(chǎng)逐步改變樓市供給關(guān)系；要么提高“錢”的吸引力，使?jié)撛诘馁?gòu)房者增加購(gòu)買欲望。對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，則是要切斷住房建設(shè)再次快速擴(kuò)張的根源，不要為了 GDP 增長(zhǎng)，而鼓勵(lì)這些城市加大住房投資。

房地產(chǎn)短期看金融，長(zhǎng)期看人口。房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長(zhǎng)周期主要受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等影響。因此，從房地產(chǎn)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融，而長(zhǎng)期則有賴于人口政策的變化。

減少供給較難。房屋供給曲線接近垂直，短期彈性小。而且限制土地供應(yīng)會(huì)惡化地方財(cái)政，減少新屋開(kāi)工會(huì)增加經(jīng)濟(jì)下行壓力，政策作為空間不大。因此盡管長(zhǎng)期去庫(kù)存需要收縮供給，但短期見(jiàn)效慢，并影響財(cái)政和GDP，不符合地方政府利益。

擴(kuò)大需求是去庫(kù)存的關(guān)鍵。去庫(kù)存被視為“做加法”，也是這個(gè)原因。擴(kuò)大需求很多辦法，包括引入外來(lái)人口（農(nóng)民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見(jiàn)效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。

最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見(jiàn)效快措施。政府會(huì)優(yōu)先選擇見(jiàn)效快的辦法來(lái)擴(kuò)大需求，降息、降低首付、購(gòu)房補(bǔ)貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項(xiàng)，對(duì)應(yīng)的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財(cái)政。

3.2國(guó)外經(jīng)驗(yàn)：美國(guó)、日本案例

房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為美國(guó)和日本近期經(jīng)濟(jì)政策的重要著力點(diǎn)。去年底，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率，以吸引更多海外資金投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1月，日本政府公布“居住生活基本計(jì)劃草案”，首次對(duì)空置房設(shè)立了去庫(kù)存100萬(wàn)戶的量化目標(biāo)。全球三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管背景和內(nèi)涵迥異，都有政策推進(jìn)手段。

2008年前后美國(guó)一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。2008年，美國(guó)房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%。但2015年底，美國(guó)房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。

美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)消化，和美國(guó)采取的一系列舉措有關(guān)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)救助“兩房”，利率降為零，并大量購(gòu)買MBS，以壓低長(zhǎng)期貸款利率。盡管美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)明顯消化，但美國(guó)政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

首先，盡管QE退出，美國(guó)開(kāi)啟首輪加息，但美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買的MBS數(shù)量一直沒(méi)有下降，2016 年2月10日，美聯(lián)儲(chǔ)持有的MBS量為1.74萬(wàn)億美元。

此外，2015年12月23日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項(xiàng)法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。

總之，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)可以看到，貨幣政策的大力支持對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存有很大幫助。另外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收變化（財(cái)政政策）也具有重要意義。除美國(guó)外，日本等國(guó)家也面臨住宅過(guò)剩問(wèn)題。2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬(wàn)套，“去庫(kù)存”約100萬(wàn)套。這是日本政府首次對(duì)空置房問(wèn)題設(shè)立量化目標(biāo)。

日本國(guó)土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手。其一，推廣二手住宅評(píng)估機(jī)制，方便購(gòu)房者了解空置房的價(jià)值，使這些房屋能在二手房市場(chǎng)交易。其二，對(duì)于老舊危房，應(yīng)有計(jì)劃地拆除。同時(shí)，國(guó)土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。

4、三、四線城市去庫(kù)存對(duì)策與思考

4.1三、四線城市價(jià)格、預(yù)期的調(diào)整

價(jià)格是市場(chǎng)調(diào)解的杠桿，開(kāi)發(fā)商針對(duì)價(jià)格方面走什么樣的路線一定程度上也決定了庫(kù)存量是否能夠減少。商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)不一樣，與股票行業(yè)有著相似點(diǎn)，人們買漲不買跌，有時(shí)消費(fèi)者的心理預(yù)期決定有購(gòu)買意愿的人買房，投入資金大，及人們的心理預(yù)期買漲不買跌，購(gòu)買者就會(huì)一直觀望。而購(gòu)房者觀望時(shí)間越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商成本越高，價(jià)格越難以降低，讓利空間越小。

4.2三、四線城市價(jià)格開(kāi)發(fā)商服務(wù)體系的建立

房地產(chǎn)潛在需求者、購(gòu)買力及偏好主要受家庭收入、購(gòu)買面積、戶型、位置、環(huán)境、價(jià)格、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)等影響。房地產(chǎn)供給者的樓盤區(qū)位、產(chǎn)品特征、品牌、質(zhì)量、均價(jià)與單價(jià)、付款方式、物業(yè)管理、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)用。及經(jīng)營(yíng)模式、廣告的投入等都將影響消費(fèi)者是否購(gòu)買。

企業(yè)營(yíng)銷層面。房企要轉(zhuǎn)變觀念，打開(kāi)視野和思路，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，改進(jìn)去庫(kù)存手段。采用靈活有效的營(yíng)銷手段，去除浮躁，加強(qiáng)樓盤的針對(duì)性宣傳，加大優(yōu)惠促銷力度，必要時(shí)適當(dāng)降價(jià)，以價(jià)換量，緩解現(xiàn)金流。要注意創(chuàng)新產(chǎn)品，提升質(zhì)量，更好地滿足人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅（如萬(wàn)科微公寓）的需求。

4.3三、四線城市政府政策與庫(kù)存量關(guān)系的調(diào)整

在政策層面，國(guó)家采取了降低首付比例、提高公積金貸款率、出臺(tái)商業(yè)貸款政策、給予購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼、降低或取消商品房購(gòu)房或轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房等等。在政策方面包括稅費(fèi)、二手房首付、公積金貸款，利率等方面。

4.4 其它去庫(kù)存路徑分析

租賃市場(chǎng)的發(fā)展也對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存有一定作用。香港的公共租賃住房市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大起到了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行的作用。既然是去庫(kù)存，庫(kù)存的價(jià)格公道、質(zhì)量保證，很多地方政府準(zhǔn)備把“庫(kù)存”，買下來(lái)，置換成保障房。政府是通過(guò)收購(gòu)存量商品房，不再新建或是將商品房與棚改房打通以貨幣化安置的方式進(jìn)行都將可以作為去庫(kù)存的解決路徑。

青年公寓、老年地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)用途和功能去探索和開(kāi)拓；除現(xiàn)有的樓盤結(jié)合商業(yè)運(yùn)作模式外，是否可與其它產(chǎn)業(yè)相結(jié)合消化庫(kù)存。

房地產(chǎn)公司電商化，通過(guò)電商為消費(fèi)者創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值，而不要簡(jiǎn)單的降價(jià)。比如做物業(yè)電商，把房?jī)r(jià)的一部分做成讓利，讓業(yè)主去你的電商平臺(tái)上購(gòu)物。房產(chǎn)銷售模式減少了交易資金，節(jié)省了大量客戶的資源及潛在準(zhǔn)備：電子郵件新模式節(jié)省了通訊費(fèi)用、宣傳單頁(yè)，其中最大的亮點(diǎn)就是節(jié)省時(shí)間；電子數(shù)據(jù)的大量交換在人員管理環(huán)節(jié)中節(jié)省了開(kāi)資，不僅提高產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)，從營(yíng)銷模式上較傳統(tǒng)模式也有較大的優(yōu)化與改革。利用電商讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)勢(shì)，從根本上解決了房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題，使房產(chǎn)資金得到良性循環(huán)的發(fā)展。

［1］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2016年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況［J］.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2016年.

［2］任澤平，熊義明.2016樓市去庫(kù)存下的投資機(jī)會(huì).新浪?？?2016-2-29.

［3］陳和午.樓市闖關(guān)“去庫(kù)存”［J］.南風(fēng)窗，2016，（09）.

［4］張巖海，王要武.公共租賃住房供給市場(chǎng)效應(yīng)分析［J］.工程管理學(xué)報(bào)，2015，（05）.

［5］史可.房地產(chǎn)去庫(kù)存處方—化解房地產(chǎn)庫(kù)存篇［J］.新理財(cái)，2015，（12）：54-55.

［6］李宇嘉.三四線城市樓市“去庫(kù)存”的痛點(diǎn)和解決路徑［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2016，（07）：9-14.

［7］方帥.禹洲地產(chǎn)：日去化率八成的秘密［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2014，（07）.

許為夷（1978-），女，現(xiàn)供職單位：撫順職業(yè)技術(shù)學(xué)院，職稱：講師/經(jīng)濟(jì)師、碩士學(xué)位，研究方向：工程管理。