文/王晨

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去庫(kù)存背景下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資產(chǎn)管理策略

文/王晨

2015年以來(lái)，隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速走低、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以及調(diào)控政策進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)這一支柱型產(chǎn)業(yè)的重要性又被重新提到臺(tái)前。中央政府在多個(gè)高級(jí)別經(jīng)濟(jì)會(huì)議上頻繁提到房地產(chǎn)“去庫(kù)存”概念，并且將結(jié)合戶(hù)籍制度改革、信貸政策調(diào)整，因城施策針對(duì)性的化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題為何如此重要，值得最高層領(lǐng)導(dǎo)人頻繁喊話，戴德梁行認(rèn)為共四大原因：1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位以及對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面拉動(dòng)能力短期內(nèi)無(wú)可取代，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)整體放緩時(shí)還需要房地產(chǎn)出馬救主。2.地方政府財(cái)政吃緊。房地產(chǎn)各級(jí)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)以及前期土地出讓金占地方政府預(yù)算內(nèi)外收入比例已約40%；政府量入為出已形成路徑依賴(lài)，對(duì)房地產(chǎn)難以割舍。3.解決閑置資源浪費(fèi)。大量財(cái)富以存貨形式堆積于開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上，無(wú)法形成資金周轉(zhuǎn)；且物業(yè)建成即開(kāi)始折舊，對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。4.預(yù)防結(jié)構(gòu)性危機(jī)。開(kāi)發(fā)商杠桿比例不低，一旦資金無(wú)法周轉(zhuǎn)發(fā)生債務(wù)違約，可能引發(fā)金融系統(tǒng)連鎖反應(yīng)并導(dǎo)致全社會(huì)結(jié)構(gòu)性危機(jī)，政府必須提早防備。

去庫(kù)存已成為政府幫助市場(chǎng)糾正供需錯(cuò)配，排除改革“堰塞湖”，掃清供給側(cè)改革障礙的規(guī)定動(dòng)作。

在全部去庫(kù)存任務(wù)中，住宅物業(yè)所占面積比例達(dá)63%，毫無(wú)疑問(wèn)是去庫(kù)存的主力也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管全國(guó)住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢(shì)，但總量仍在繼續(xù)攀升，每月以460萬(wàn)平米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢(shì)預(yù)計(jì)，仍需一年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)月度新增待售面積降為零，開(kāi)始真正的去庫(kù)存。

住宅物業(yè)去庫(kù)存形勢(shì)不容樂(lè)觀，那么占去庫(kù)存任務(wù)余下37%面積的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否同樣面臨壓力呢？

讓高層領(lǐng)導(dǎo)頭疼的難題

在審視經(jīng)營(yíng)性物業(yè)去庫(kù)存形勢(shì)前有必要厘清這類(lèi)物業(yè)去庫(kù)存的定義。由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)兼具使用功能和收益功能，最終以對(duì)外租賃獲取資產(chǎn)孳息為目的，因此在開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)讓渡產(chǎn)權(quán)時(shí)，即完成了第一次常規(guī)意義上的去庫(kù)存；而對(duì)終端業(yè)主而言，未出租的經(jīng)營(yíng)面積也是庫(kù)存，其對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，即完成第二次去庫(kù)存。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)這種兩次去庫(kù)存的情況相對(duì)住宅物業(yè)情況更復(fù)雜。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的首次去庫(kù)存，形勢(shì)正日益嚴(yán)峻。從同比趨勢(shì)看，過(guò)去一年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)待售面積始終保持25%以上的增幅。如果說(shuō)住宅物業(yè)去庫(kù)存尚可預(yù)期，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)去庫(kù)存還遙不可及，并且以每月450萬(wàn)平米的速度快速累積。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的二次去庫(kù)存，缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的巨大隱患。由于政府宏觀統(tǒng)計(jì)中缺乏已建成經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的總體數(shù)據(jù)，在此做分業(yè)態(tài)闡述：

寫(xiě)字樓：據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2015年末除北上廣深四個(gè)一線城市外，其余二三線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已全部突破10%。以二線城市天津?yàn)槔?014年之后甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率即突破20%并仍在走高。未來(lái)五年，部分二三線城市還將迎來(lái)新增供應(yīng)潮，總存量將提高一倍至數(shù)倍，空置率飆升不可避免。

商業(yè)：未來(lái)三年內(nèi)，部分二三線城市仍將迎來(lái)零售商業(yè)面積的大規(guī)模供給。以北中國(guó)區(qū)大連、青島、西安為例，2016年以上三個(gè)城市商業(yè)存量預(yù)計(jì)將增加一半，而三年內(nèi)將翻番，商業(yè)空置率也將不可避免的達(dá)到10%以上。商業(yè)空置重災(zāi)區(qū)沈陽(yáng)雖然入市面積逐年減少，但空置率仍將進(jìn)一步提升，巨量商業(yè)面積面臨去庫(kù)存壓力。

酒店：酒店行業(yè)受經(jīng)濟(jì)疲弱和八項(xiàng)規(guī)定影響較大。星級(jí)酒店總客房數(shù)自2008-2009奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)熱潮過(guò)后開(kāi)始回落，2013年在八項(xiàng)規(guī)定提出后更是紛紛主動(dòng)摘星或被動(dòng)轉(zhuǎn)型退出統(tǒng)計(jì)口徑。但客房出租率受經(jīng)濟(jì)下行影響仍無(wú)法保持平穩(wěn)，過(guò)剩的“房晚數(shù)”已經(jīng)成為酒店行業(yè)的巨大庫(kù)存，預(yù)計(jì)未來(lái)3年五星級(jí)酒店將進(jìn)入整體虧損期。

從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的兩次去庫(kù)存進(jìn)程看，雖然首次去庫(kù)存物業(yè)總量尚小于住宅，但增速不減，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)成為讓高層更加頭疼的難題，其壓力主要為開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)；二次去庫(kù)存物業(yè)總量巨大，且?guī)齑娉杀拘枞鐣?huì)共同承擔(dān)，將成為整個(gè)社會(huì)的隱疾。

市場(chǎng)反應(yīng)如何

由于此輪去庫(kù)存主要由政府主導(dǎo)，面對(duì)不斷新增的庫(kù)存增量和無(wú)法被消化的庫(kù)存存量，政府的調(diào)控邏輯必然是限制市場(chǎng)新增供應(yīng)量，同時(shí)快速出清現(xiàn)有存貨，在價(jià)格上采取中短期壓低成交價(jià)格以?xún)r(jià)換量、遠(yuǎn)期創(chuàng)造升值預(yù)期的策略。在政府刻意“放水”的前提下我們?cè)倏紤]市場(chǎng)的反應(yīng)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)靠租賃收入支撐資產(chǎn)價(jià)值，但一般靠資產(chǎn)升值獲利。當(dāng)一般資產(chǎn)交易價(jià)格受政府嚴(yán)格調(diào)控升值乏力時(shí)，投資者出于保值考慮會(huì)紛紛出手，轉(zhuǎn)而涌向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，造成的后果就是一般資產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越低，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求且選擇待價(jià)而沽。

在一般資產(chǎn)難以依靠市場(chǎng)稀缺性實(shí)現(xiàn)保值增值目的時(shí)，穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流才是資產(chǎn)保值的基石，資產(chǎn)持有者必須修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利能力以求保值。

五大應(yīng)對(duì)策略

在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利能力方面，人口基本面是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)存續(xù)的前提背景，拋開(kāi)這個(gè)外在因素，我們認(rèn)為物業(yè)最高最佳用途、對(duì)市場(chǎng)的快速反饋、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、壓低成本提高利潤(rùn)空間、品牌細(xì)分獲取辨識(shí)度是可予改進(jìn)的五大策略。

1.物業(yè)最高最佳用途。根據(jù)級(jí)差地租理論，土地區(qū)位的不同和投資生產(chǎn)率不同造成地租差別。在物業(yè)外部區(qū)位因素不變的前提下提高單位面積經(jīng)營(yíng)效率，形成物業(yè)類(lèi)型梯次延展是經(jīng)營(yíng)行為的必然。例如高樓層商業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)一向是難題，但轉(zhuǎn)換角度看，客流難以抵達(dá)也是安靜獨(dú)立空間的功能特征，目前已有高層商業(yè)開(kāi)始改造為聯(lián)合辦公模式。同理還有商務(wù)區(qū)老舊酒店改造為辦公樓。

2.對(duì)市場(chǎng)的快速反饋。根據(jù)市場(chǎng)需求盡快調(diào)整經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品供給是當(dāng)前供應(yīng)端過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇環(huán)境下企業(yè)領(lǐng)先于對(duì)手的必備能力。以北方寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)為例，針對(duì)空氣污染問(wèn)題，部分甲級(jí)寫(xiě)字樓及時(shí)響應(yīng)，在空調(diào)進(jìn)風(fēng)口處加裝新風(fēng)除霾設(shè)備，并在大堂設(shè)置LED屏幕顯示室內(nèi)外空氣質(zhì)量指數(shù)的對(duì)比，整體配置成本不高，但對(duì)提升寫(xiě)字樓租戶(hù)忠誠(chéng)度有很好效果。

3.專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。在傳統(tǒng)零售渠道規(guī)則被打破，B端與C端直接對(duì)話的時(shí)代，物業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)終端產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)能力將成為企業(yè)區(qū)別于對(duì)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以廣州正佳廣場(chǎng)為例，從租賃聯(lián)營(yíng)模式逐漸增加自營(yíng)比例，直到推出“Hi百貨”買(mǎi)手店，增強(qiáng)自身專(zhuān)業(yè)能力的同時(shí)也獲取中間代理環(huán)節(jié)的利潤(rùn)。同理還有萬(wàn)達(dá)百貨推出的“非他非她”鞋店。

4.壓低成本提高利潤(rùn)空間。這種策略可以直接對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。增加收益額的兩種策略是（1）著重提升業(yè)務(wù)規(guī)模并攤薄成本，逐步擴(kuò)大收益率；（2）在規(guī)模不變的情況下著重壓低經(jīng)營(yíng)成本，擴(kuò)大利潤(rùn)敞口。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有者，可采納后者策略通過(guò)合理縮減人員成本、物業(yè)能耗改造等實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)商管與百貨的工程物業(yè)團(tuán)隊(duì)整合即體現(xiàn)了這一策略。

5.品牌細(xì)分獲取辨識(shí)度。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)和品牌塑造，加強(qiáng)自身的特點(diǎn)，讓終端消費(fèi)者能第一時(shí)間想到某一經(jīng)營(yíng)性物業(yè)并前往消費(fèi)，可以說(shuō)明運(yùn)營(yíng)是成功的。以酒店產(chǎn)業(yè)為例，放棄大而全的標(biāo)準(zhǔn)型酒店主題，針對(duì)目標(biāo)細(xì)分客群做全方位需求滿(mǎn)足是目前星級(jí)酒店轉(zhuǎn)型的出路，由此獲得的品牌辨識(shí)度成為進(jìn)入市場(chǎng)的入口。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有者在面對(duì)去庫(kù)存大背景下，如同在開(kāi)閘放水、泥沙俱下時(shí)，只有身強(qiáng)（專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力）、體?。▽?duì)市場(chǎng)的快速反饋）、裝備專(zhuān)業(yè)（物業(yè)最高最佳用途）的泳者才能逃出生天。而所有應(yīng)對(duì)策略需要企業(yè)從管控理念、管理層級(jí)、決策機(jī)制開(kāi)始，著手修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)資產(chǎn)盈利預(yù)期以求保值。（本文作者系戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管、博士；本文編輯 馮京津）