林海

在養(yǎng)老產業(yè)成為地產投資發(fā)展新“藍?！钡谋澈螅⒎强雌饋砟敲疵篮?。

一直被視為“朝陽產業(yè)”的養(yǎng)老地產正吸引各路資本“蜂擁而至”。隨著中國老齡化人口的快速增長，與養(yǎng)老相關的地產、醫(yī)療、服務甚至金融業(yè)都有望得到政策支持，從而開啟新的經濟增長窗口。

然而，在養(yǎng)老產業(yè)成為地產投資發(fā)展新“藍?！钡谋澈?，并非看起來那么美好。現實情況是，養(yǎng)老地產領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。高企的投資成本、漫長的回報周期、政策體制尚不健全、客戶“未富先老”，都在考驗著進入者。

輕資產or重資產

從傳統地產商到保險機構，越來越多的公司把養(yǎng)老地產視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇。

但究竟應該用何種方式切入養(yǎng)老地產，可以說各家有各家的算盤，各家有各家的賬。

資金成本高企是制約養(yǎng)老地產發(fā)展的一大阻礙。土地成本之外，不同于普通社區(qū)，養(yǎng)老地產涉及領域廣泛，且在社區(qū)配套、服務質量、硬件設施上的要求明顯高于其他商品住宅。慢速電梯、無障礙通道等特殊設施的建設也增加了養(yǎng)老地產項目的投資成本。

“前期養(yǎng)老地產投資一定要合理控制規(guī)模，太平養(yǎng)老社區(qū)的拿地新建項目原則上控制在100—200畝之間，但扣除土地等固定資產折舊攤銷后，項目前期還會出現虧損?！碧金B(yǎng)老產業(yè)管理有限公司（以下簡稱太平養(yǎng)管）總經理魏琳在接受《英才》記者專訪時表示。

據了解，目前太平養(yǎng)管正準備選擇全國經濟較發(fā)達地區(qū)，通過租賃、購置改建以及拿地等形式建設10—12個養(yǎng)老社區(qū)。

“太平養(yǎng)老地產的模式是輕重結合?！蔽毫毡硎荆粗匚磥眇B(yǎng)老產業(yè)在運營管理上的發(fā)揮空間，“未來核心競爭力一定在于軟件設施和后期運營服務，目前國內還沒有一家知名的養(yǎng)老運營品牌?！?/p>

5月下旬，太平養(yǎng)管與美國水印公司合資組建的太平水?。ㄉ虾＃B(yǎng)老企業(yè)管理有限公司正式設立。據透露，太平養(yǎng)管將從股東方美國水印購入先進的管理與制度流程體系，通過本土化運營，形成養(yǎng)老產業(yè)的制度體系。

與太平養(yǎng)管類似，已將養(yǎng)老、健康等產業(yè)作為未來發(fā)展方向的國家開發(fā)投資公司也選擇積極引入西方先進的養(yǎng)老管理體系。

“法國的養(yǎng)老院都是標準化運營，對失能老人的判斷、護欄、床位等都有一套國際化的標準體系，”國投董事長王會生此前接受《英才》記者專訪時表示，我們希望搞養(yǎng)老產業(yè)，要把國家養(yǎng)老產業(yè)標準制定起來。”

去年10月底，按照“一線、高端、小規(guī)模起步、可復制”的布局思路，國投的養(yǎng)老項目主要采取以租賃物業(yè)為主的輕資產方式運作。

國投頤康董事長王堅樸對《英才》記者表示，“養(yǎng)老將作為集團涉足該領域的先行，未來要按照打造大健康產業(yè)鏈的思路來運作?！?/p>

作為國內最早介入養(yǎng)老地產領域的泰康人壽，則已經在國內完成了數次“大手筆”。截至目前，泰康已先后取得北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市的優(yōu)質地塊，實現全國核心城市群醫(yī)養(yǎng)社區(qū)“八城聯動”布局。未來5—8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設15—20個養(yǎng)老社區(qū)。

“土地成本是第一個方面，在中國相對西方國家，土地成本確實是比較貴的。但因為拿地較早，我們最大的成本還不在土地，”泰康之家CEO劉挺軍接受《英才》記者專訪時表示，“很重要的成本還在于訓練人工和護理服務，不像西方國家，國內社保并沒有針對老人護理這部分內容，所以導致成本上升。”

重資產布局，意味著泰康人壽未來同時會成為養(yǎng)老社區(qū)的所有者與經營者，但同時也意味著未來巨量的資金投入。

“重資產的好處是你能按照一個長期意圖，去完整地擁有一流的文化設施、體育設施、醫(yī)療設施和餐飲設施，培育品牌和管理團隊?！眲⑼姳硎尽?/p>

跨越長周期

如何度過漫長的投入周期，運營之后又該如何盈利？這也是擺在養(yǎng)老地產投資者們面前最為現實的問題。

據悉，當前養(yǎng)老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利養(yǎng)老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養(yǎng)老設施，通過招拍掛等方式出讓，開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。

以2013年的密云一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地為例，中投發(fā)展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養(yǎng)老設施的運營，該筆投入的回報周期將被無限拉長。業(yè)內普遍認為養(yǎng)老地產的回報周期在8-10年，甚至更長。

“泰康有自己的資產配置，我們會把它放在公司可以承受的位置?！眲⑼姳硎?，“最關鍵我們有很強的主營業(yè)務能力的支撐，我們會核算可以承受的量，現在這部分資產將來在整個資產配置中的比重還是非常低的，不足以對整個公司產生重要影響?！?/p>

而對于地產商來說融資渠道、資金回流都是非常棘手的問題。有業(yè)內人士對《英才》記者表示，目前地產商在養(yǎng)老地產的探索仍處于初級階段，項目一般是在設計上考慮老年人的需求，模式上采用出售為主或者租售并舉，以回流部分資金。

去年11月，保利地產和太平人壽達成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產業(yè)進行全面合作，擬共同成立一家養(yǎng)老健康產業(yè)股權投資基金。雙方合作將涵蓋養(yǎng)老地產開發(fā)、運營服務平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務、產業(yè)鏈上下游投資等多項內容。

按照保利的時間表，“短期投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發(fā)建設以及適老配套改造；中期用3—5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8—10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市”。

有業(yè)內人士分析，在養(yǎng)老地產上，開發(fā)商資金成本有限，而保險公司沉淀了巨量的資金，綜合地產開發(fā)和養(yǎng)老產品運營的經驗，雙方合作開發(fā)也不失為一種選擇。

“一方面通過保險產品銷售回籠一部分資金，繼而通過商辦配套設施一部分持有、一部分變現，支持后續(xù)開發(fā)，”魏琳解釋道，“后期依托金融產品和養(yǎng)老服務收費，隨著之后未來入住率的提高，總體能達到養(yǎng)老地產投資6%-8%左右的回報?！?