于強(qiáng)靜

河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南　開封　475000

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淺談我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)發(fā)育的耦合關(guān)系

于強(qiáng)靜*1

河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南開封475000

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是城市土地市場(chǎng)的重要組成部分，本文筆者采用2003-2014年有關(guān)房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)發(fā)育的數(shù)據(jù)，分析近12年來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及其與土地市場(chǎng)發(fā)育的耦合關(guān)系。其主要結(jié)論有(1)自2003年-2014年，我國城市地價(jià)增長率和城市地價(jià)房價(jià)比都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。(2)我國土地市場(chǎng)發(fā)育程度與我國城市地價(jià)房價(jià)比成正相關(guān)發(fā)展趨勢(shì)。土地市場(chǎng)的發(fā)展在一定情況下影響著土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；城市土地市場(chǎng)

一、研究背景及意義

(一)研究背景

多年以來，土地早已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段，土地市場(chǎng)也在全國市場(chǎng)體系中逐漸占有不可取代的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中存在著諸多問題，自2003年下半年以來，中央政府嘗試用土地政策參與宏觀調(diào)控；2004年初胡錦濤總書記指出：“要搞好新一輪土地利用規(guī)劃的修編工作，充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃和土地供應(yīng)政策在宏觀調(diào)控中的作用?！睖丶覍毧偫碇赋觯骸肮芾砗猛恋睾托刨J這是宏觀調(diào)控最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)?！?007年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：“要實(shí)現(xiàn)財(cái)政政策，貨幣政策和土地政策等的協(xié)調(diào)配合?！?008年下半年，我國大部分的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)均受到金融危機(jī)的影響[1]，致使出現(xiàn)放緩或衰退的情況。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與我國國民生計(jì)息息相關(guān)。

(二)研究意義

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)迎來了發(fā)展的大好良機(jī)土地市場(chǎng)在一定程度上能影響房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，制定合理的城市土地市場(chǎng)機(jī)制有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向健康成熟方向邁進(jìn)，土地市場(chǎng)的基本制度也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和方向。

二、研究步驟及數(shù)據(jù)來源

(一)研究步驟

1.本文采用2003-2014年全國城市地價(jià)、房價(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算地價(jià)增長率和城市地價(jià)與房價(jià)比進(jìn)行研究我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行狀況，其計(jì)算過程如下：

城市地價(jià)增長率=(本年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價(jià)-上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價(jià))/上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價(jià)[2]

城市地價(jià)與房價(jià)比=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價(jià)/商品房平均銷售價(jià)格

2.利用地均財(cái)政收入、地均GDP、建成區(qū)綜合容積率構(gòu)建城市土地市場(chǎng)發(fā)育評(píng)價(jià)體系。計(jì)算過程如下：

地均GDP=城市區(qū)域GDP/城市建成區(qū)面積

地均財(cái)政收入=城市財(cái)政收入量/城市建成區(qū)面積

3.分析房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)增長率與地價(jià)房價(jià)比的關(guān)系趨勢(shì)圖，如圖1所示。

(二)數(shù)據(jù)來源

各個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源于2003-2014年的《中國國土資源年鑒》、《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》以及中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站信息與資料。

三、結(jié)果分析

自2003-2014年，我國城市地價(jià)增長率和城市地價(jià)房價(jià)比都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而且城市地價(jià)增長率和城市地價(jià)與房價(jià)比的變化幾乎同步。顯然，城市地價(jià)房價(jià)比要高于城市地價(jià)增長率的水平。自從黨召開十一屆三中全會(huì)至今，以及改革開放的深入，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并為國民生活水平做出了巨大貢獻(xiàn)[3]，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了資金、宏觀政策等的大力支持，其發(fā)展得以持續(xù)繁榮。

圖1　房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)增長率與地價(jià)房價(jià)比的關(guān)系其實(shí)趨勢(shì)圖

我國土地市場(chǎng)發(fā)育程度與我國城市地價(jià)房價(jià)比成正相關(guān)發(fā)展趨勢(shì)。從時(shí)間序列上來看，我國城市土地市場(chǎng)發(fā)育的總體態(tài)勢(shì)越來越好。全國各地要積響應(yīng)政策的號(hào)召，充分挖掘自身潛力和優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)自身及周邊地區(qū)土地市場(chǎng)又快又好的發(fā)展。土地市場(chǎng)的發(fā)展在一定情況下影響著土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。土地作為我們生產(chǎn)生活最重要的載體，它在某種程度上決定了我國土地政策、貨幣政策等相互制約的關(guān)系[4]。房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)是土地價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)包括房屋的建筑面積，還涵蓋了其占用的土地面積，即沒有土地市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)存在。在任何地方，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求加大便能引發(fā)土地的需求的加大，同時(shí)土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，所以兩者密不可分。

四、相關(guān)建議及政策啟示

建立健全土地市場(chǎng)體制的監(jiān)督與管理體系，提高房地產(chǎn)對(duì)土地的利用效率加大監(jiān)管力度，盡可能降低土地違法案件數(shù)提高土地違法處理效率，制定閑置土地和違法土地的合理處置辦法是房地產(chǎn)的開發(fā)每一環(huán)節(jié)都得到有力的監(jiān)督。

加強(qiáng)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，是土地市場(chǎng)各環(huán)節(jié)盡可能的做到公開透明[5]，減少不公平的環(huán)境政策，提高土地市場(chǎng)的公平公正程度。同時(shí)，政府應(yīng)及時(shí)公開土地供應(yīng)等方面的信息，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)效率高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，采用直接或間接，調(diào)控相結(jié)合的手段明確各方面的利益解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求矛盾優(yōu)化土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是資源得到合理高效配置。

[參考文獻(xiàn)]

[1]姜健.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策研究[D].2012-05-19.

[2]單志鵬.在宏觀調(diào)控中土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果研究[D].2013-06-05.

[3]高麗坤.土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系研究[D].2007.06.

[4]張金梅.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系研究[D].2007-03-30.

[5]李娟.城市土地市場(chǎng)發(fā)育及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究-以南京為例[D].2007-06-18.

*作者簡介：于強(qiáng)靜(1992-)，女，漢族，河南南陽人，河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，2013級(jí)本科生，自然地理與資源環(huán)境專業(yè)。

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-0049-(2016)12-0192-01