劉從正

[摘要]我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項貸款的占比較大，市場風險和信用風險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應采取有效措施防范信貸風險。

[關鍵詞]商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風險防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各項貸款的占比較大。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大，項目運作周期長，市場變化快，受國家經(jīng)濟政策影響大等特點，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務的市場風險和信用風險較高，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應引起足夠關注。

1房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務面臨的風險

11去庫存壓力大，資金回流風險突出

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國商品房686億平方米待售面積，將各地去庫存壓力擺在了明面上，自2015年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無法挽救其余區(qū)域樓市的疲軟。三四線城市去化周期高達2829個月，遠超合理區(qū)間，存在較大的降價壓力。不少三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規(guī)模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現(xiàn)。由于一線城市出讓的土地價格相對過高，未來預期一線城市的高端住宅供應也將達到歷史高點，屆時或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性去化困難。而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，仍然要堅持“以價換量”去庫存。地方經(jīng)濟的下滑與區(qū)域樓市分化已成為互為因果的“死結(jié)”，樓市的分化又致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜，大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展，三四線城市發(fā)展面臨較大去化壓力。

12多頭授信，資金鏈斷裂風險加大

集團客戶作為各行各業(yè)的龍頭和高端企業(yè)，在國民經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用，它們的資產(chǎn)負債規(guī)模巨大，現(xiàn)金流量充沛，社會信譽較好，是商業(yè)銀行客戶營銷的重點。當然，集團客戶為銀行帶來豐厚的利潤的同時，也堆積了巨大的風險隱患，如果風險控制不當，就會給銀行經(jīng)營造成災難性沖擊。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)的集團化多元化趨勢越來越明顯，集團客戶股權(quán)結(jié)構(gòu)越來越復雜，關聯(lián)交易越來越隱蔽，資金集中運營越來越迫切，集團客戶多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團客戶授信業(yè)務風險凸顯越來越嚴重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過集團所具備的優(yōu)勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實際負債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實負債水平及償債能力的手段。一旦遇到宏觀環(huán)境和政策發(fā)生變化，資金鏈斷裂，則開發(fā)企業(yè)面臨較大經(jīng)營風險。

13資本金不到位，缺失抵御風險能力

除了部分央企資本金比較充足外，其他一些區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金實力較弱，或者超越自身資金實力同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，通過股東借款、其他應付款、挪用信貸資金等方式充當資本金，項目資本金比例不到位，存在較大投資缺口，甚至過分依靠項目銷售資金再投入進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦出現(xiàn)抽逃項目資本金現(xiàn)象，資金鏈斷裂，無法按照項目可行性研究報告確定的工程進度完工，造成“半拉子”工程或“爛尾樓”，或者雖然具備銷售條件，但是限于地理位置、品牌價值、性價比、市場需求不足，導致房地產(chǎn)開發(fā)貸款樓盤銷售不暢，資金回籠緩慢，出現(xiàn)較大財務風險，無法及時歸還銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。因此，對于開發(fā)資質(zhì)低，缺乏項目開發(fā)經(jīng)驗，資金實力弱，技術(shù)水平差，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，合規(guī)合法經(jīng)營意識不夠，法律糾紛多，靠非法途徑獲取項目開發(fā)權(quán)，頻繁變更用地、工程規(guī)劃，遲遲無法開工的項目應當堅決規(guī)避。

14抵押措施不落實，造成押品敞口風險

開發(fā)企業(yè)在申請貸款時，項目一般處在開發(fā)階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時常采取項目土地抵押的方式，而且，開發(fā)商為了爭取獲得更多的貸款，通常會過高地確定押品評估價值。當項目樓盤達到預（銷）售條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進行預售。此時如果銀行不能及時將項目土地抵押及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。及時對符合在建工程抵押條件的商品房進行抵押，并按照規(guī)定，解押后必須還款，否則，很容易引起法律糾紛，銀行押品價值不足。

15資金監(jiān)管不到位，存在被挪用風險

房地產(chǎn)金融市場存在嚴重的信息不對稱，有的開發(fā)商往往會同時進行若干個樓盤項目的開發(fā)，資金往來渠道復雜，銀行對其資金很難實施有效的控制和全面監(jiān)控。銀行雖然與開發(fā)商簽署了《房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理合作協(xié)議》，但只能對本行發(fā)放的開發(fā)貸款的支用情況進行監(jiān)控管理，無法對項目的整個資金進行封閉管理，如商品房現(xiàn)款銷售或按揭預售，銷售資金未納入封閉管理，銀行封閉管理就會流于形式，無法有效控制項目資金用途，一旦開發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責任，銀行貸款將面臨較大風險。

2防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務風險的措施建議

21調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略

211實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款分區(qū)域風險分類管理

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、供求關系、土地消化能力、房價變化等因素，對全國主要地級市房地產(chǎn)市場風險進行分類管理，對于不同風險等級區(qū)域制定差異化的準入標準及信貸策略。

212調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu)

擇優(yōu)支持庫存水平低位、價格漲幅合理、自住需求旺盛的區(qū)域普通住房項目。審慎支持庫存壓力較大、去化周期較長的三四線城市房地產(chǎn)項目，審慎支持配套設施不完善的城市新區(qū)房地產(chǎn)項目。審慎支持商用房開發(fā)貸款，不介入受電商沖擊較大的商用物業(yè)，壓縮庫存量大、商用房（租、售）價格下跌、商用房供應遠超出城市實際承載能力的區(qū)域存量商用房開發(fā)貸款。

213調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶結(jié)構(gòu)

優(yōu)先支持去化壓力小、項目開發(fā)運作能力強、項目成本低、資金周轉(zhuǎn)能力強的房地產(chǎn)企業(yè)；審慎支持缺乏品牌實力、專業(yè)運作能力較差、依靠過去粗放模式運營的無開發(fā)經(jīng)驗中小房地產(chǎn)企業(yè)；拒絕業(yè)務擴張速度與自身資本實力及業(yè)務規(guī)模不匹配或經(jīng)營不善、上年度主要財務指標低于行業(yè)平均水平的開發(fā)企業(yè)。

22科學判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場供求關系

按照監(jiān)管部門對銀行“展業(yè)三原則”要求，認真分析區(qū)域房地產(chǎn)市場供求狀況，掌握土地供應計劃、新開工量、在建項目量等市場供應情況，合理預判需求變化、購買力變化等情況，根據(jù)供求關系及早采取針對性措施，審慎介入供過于求區(qū)域的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目應嚴格準入管理，要求商品房供銷比低于15、去化周期不超過18個月，不屬于土地供應泛濫、房屋空置率較高或媒體負面報道較多的地區(qū)；項目所在地區(qū)不屬于項目土地成本高、價格壓力大、銷售利潤率偏低的城市；不屬于房屋總價偏高和周邊大戶型項目銷售進度緩慢的項目，防范和控制房地產(chǎn)市場波動。要密切關注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，打擊部分中介機構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購買首付款的行為，商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發(fā)放貸款。

23加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理

落實資金監(jiān)管賬戶管理措施，對銷售資金回款計劃和房地產(chǎn)銷售進度嚴重滯后的借款人要重點關注，加強對封閉賬戶內(nèi)資金的管理和監(jiān)控，嚴格按照房地產(chǎn)項目工程進度發(fā)放貸款，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控。健全開發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴格監(jiān)控房屋銷（預）售資金流向，除歸還銀行貸款以及用于貸款項目的后續(xù)建設外，不得用于其他用途，確保?？顚Ｓ茫粚τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)賬戶開設網(wǎng)銀的，在銀行貸款未還清前，必須增加落地功能，網(wǎng)銀劃轉(zhuǎn)資金須按照封閉管理、符合規(guī)定用途并經(jīng)有權(quán)人審核同意后才能支用，經(jīng)辦機構(gòu)應做好對網(wǎng)銀劃轉(zhuǎn)資金用途的有效監(jiān)控，建立嚴格的責任追究制度。

24加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押擔保管理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應采取抵押方式，優(yōu)先選擇擬開發(fā)項目的土地使用權(quán)及在建工程作為抵押，不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物；關注建筑工程承包商的工程墊資行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商相勾結(jié)使銀行實際無法實現(xiàn)抵押權(quán)的情形。嚴格要求新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目不存在拆遷糾紛、工程款糾紛、業(yè)主維權(quán)事項，無媒體負面報道或內(nèi)部舉報情況發(fā)生。

（2）對于部分客戶采用抵押+保證方式的，抵押比例不得低于貸款額的70%；對于部分優(yōu)質(zhì)客戶不能滿足銀行抵押貸款要求、全部采用保證方式的，僅限總行級戰(zhàn)略性客戶成員單位或總行級主辦銀行客戶，且保證率最高不得超過70%，保證人與借款人不存在不規(guī)范、非正常的關聯(lián)交易。

（3）加強房地產(chǎn)押品價格監(jiān)測，適時開展價格重估。對于房地產(chǎn)押品，應根據(jù)經(jīng)濟走勢、貸款風險和城市均價指數(shù)走向，動態(tài)監(jiān)測房地產(chǎn)價值波動風險，對出現(xiàn)“量滯價跌”、“量價齊跌”的城市提前做出風險提示。對擔保能力不足的應要求借款人提供補充擔?；蚯鍍斮J款本息。嚴格控制抵押房產(chǎn)的房齡，拒絕房齡過長而對房產(chǎn)價值影響較大的住房作為抵押物。

25嚴格貸款“三查”，確保項目合規(guī)

（1）做好貸前調(diào)查?？蛻艚?jīng)理應對借款人提供的“四證”等材料的真實性進行核查。利用官方網(wǎng)站查詢核實的，應拷屏、打印、歸檔；無法利用官方網(wǎng)站查詢核實的，應采取走訪發(fā)證機關、發(fā)函詢證、電話詢證等方式進行核實。對開發(fā)經(jīng)驗不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及民間借貸及其他高成本融資行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得準入。

（2）加強項目資本金合規(guī)性審查，嚴格認定管理標準。銀行借款、股東借款等債務性資金，以信托計劃、理財產(chǎn)品募集的資金，附股權(quán)回購安排的股權(quán)性資金等，均不得認定為項目資本金。對于非分期開發(fā)的項目，不得分期計算項目資本金到位比例。

（3）加強房地產(chǎn)項目管理。要防止部分房地產(chǎn)企業(yè)通過“分期開發(fā)”、“分期或推遲領取預售證”、“關聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目”和“抬高申報價格”等形式套取銀行貸款。

參考文獻：

[1]國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知[C].國辦發(fā)〔2013〕17號，2013

[2]孫迎冬略論我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險防范機制[J].河北金融，2008（5）