王芳

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2016）05-000-01

摘要對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，房地產(chǎn)發(fā)展是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中非常重要的組成部分，如何有效對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成進(jìn)行判斷和預(yù)測(cè)是保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重點(diǎn)。預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率指標(biāo)是人們對(duì)于房?jī)r(jià)的一種非理性預(yù)期，本文通過對(duì)該指標(biāo)的相關(guān)公式進(jìn)行介紹，總結(jié)分析了具體的測(cè)算方法，然后通過該指標(biāo)對(duì)其在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中的有效作用進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹，但該技術(shù)當(dāng)前還不是很成熟。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)泡沫預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率無套利均衡原理

對(duì)于泡沫經(jīng)濟(jì)來說，其指的是：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的高價(jià)是投資者認(rèn)為的一種高價(jià)，若基礎(chǔ)條件沒有對(duì)這一價(jià)格進(jìn)行支持則泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)。對(duì)于泡沫來說，其形成主要是由于一些人的投資行為，導(dǎo)致人們對(duì)自身的未來資產(chǎn)無法進(jìn)行理性的預(yù)期。在Stiglitz的定義中，其對(duì)無套利均衡思想進(jìn)行了包含，本文對(duì)這一思想進(jìn)行了應(yīng)用。所謂的房地產(chǎn)泡沫指的是其未來的房?jī)r(jià)上漲是一種非理性的預(yù)期，而人們的過分追逐使得房?jī)r(jià)脫離了原有的市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)于這一問題的出現(xiàn)，主要是由于投機(jī)需求。對(duì)于投資，在現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)和投資之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，而人們購(gòu)房的動(dòng)機(jī)往往不是單一的。若人們對(duì)未來的房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，那么提前消費(fèi)就是一種投資。對(duì)于購(gòu)房動(dòng)機(jī)，其機(jī)會(huì)存在于所有的房產(chǎn)購(gòu)買中，且在這一過程中其都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有一定的預(yù)測(cè)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)的泡沫來說，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率是一個(gè)最主要的判斷指標(biāo)。

一、預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率指標(biāo)的計(jì)算

在對(duì)這一指標(biāo)進(jìn)行推導(dǎo)計(jì)算之前，首先需要進(jìn)行幾點(diǎn)假設(shè)工作：

首先，對(duì)于房屋買賣和租賃來說，兩者處在同一種成熟的市場(chǎng)中，然后，人們?cè)谶M(jìn)行購(gòu)房時(shí)沒有對(duì)風(fēng)俗等進(jìn)行考慮，而是單純的考慮房?jī)r(jià)的成本。最后則是房地產(chǎn)的市場(chǎng)具有較好的流動(dòng)性。然后從消費(fèi)和投資兩個(gè)不同的角度對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。

（一）消費(fèi)性角度的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率計(jì)算

對(duì)于這一部分的購(gòu)房，其主要是為了自身的居住使用，因此，購(gòu)房者在進(jìn)行房屋的購(gòu)買時(shí)往往是對(duì)其使用年限以及年租成本等進(jìn)行考慮。其中，年住房成本和購(gòu)房成本之間是兩個(gè)不同的概念。對(duì)于年住房成本來說，其主要是由6個(gè)因素綜合計(jì)算得到的：（1）戶主的利息損失，指的是戶主將資金投入到其他的行業(yè)中所獲得的收入，在進(jìn)行計(jì)算時(shí)的內(nèi)容是將房?jī)r(jià)Pt和無風(fēng)險(xiǎn)利率rft進(jìn)行相乘。（2）每年的物業(yè)稅開支，這一因素主要是由房?jī)r(jià)和物業(yè)稅的稅率Wt相乘得到。（3）所得稅抵消，指的是將物業(yè)稅以及抵押貸款的利息影響稅收的減少，使得購(gòu)房者的所得稅減少等，計(jì)算采用的是rmt代表抵押貸款的利率，然后通過 來對(duì)所得稅的稅率進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于這一部分的大小，其應(yīng)該通過Ptφt（rmt+wt）來進(jìn)行表示。此外，還有年維修成本和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等，通過這些影響因素的整合計(jì)算可以得到年住房成本，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，平衡時(shí)的預(yù)期年住房成本需要低于或者與同年租房成本相同。若年住房成本較大時(shí)，購(gòu)房者往往會(huì)選擇租房，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)下降，反之類似，對(duì)于這一現(xiàn)象，是受無套利均衡原理的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡時(shí)，有年租房的成本為年住房成本，也就是

將兩邊的 消去之后可以得到：

通過移項(xiàng)能夠得到預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率為：

。

（二）投資性角度的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率計(jì)算

若在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)，其目的是為了投資，那么在對(duì)其上漲率進(jìn)行計(jì)算時(shí)可以將其分為紅利和資本利兩種不同的收入。對(duì)于紅利，其主要是年租金的收入，而對(duì)于預(yù)期資本利，其是Ptgt+1，此外，還有投資費(fèi)用等，通過對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算可以得到房?jī)r(jià)的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率為： 。

二、結(jié)論：房?jī)r(jià)下跌不等于房地產(chǎn)泡沫的縮小

對(duì)于房地產(chǎn)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)來說，若能夠通過上漲率來對(duì)房?jī)r(jià)的發(fā)展形式進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展中的泡沫可能發(fā)生情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握。對(duì)于預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率，其是對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成的根源進(jìn)行反應(yīng)，若房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)上漲率同市場(chǎng)基礎(chǔ)之間產(chǎn)生了較大的差異，則表明當(dāng)前的市場(chǎng)處于一種非理性狀態(tài)。

通過對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，能夠通過計(jì)算結(jié)果對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，但兩者之間并不是相互存在的關(guān)系，也就是通過房?jī)r(jià)變化并不能對(duì)調(diào)控的結(jié)果進(jìn)行有效的反映。對(duì)于房?jī)r(jià)來說，其非理性的預(yù)期是導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的根本性原因，若想要泡沫消失只能是將房?jī)r(jià)預(yù)期這一內(nèi)容消除。此外，對(duì)于房?jī)r(jià)的下跌和預(yù)期之間的關(guān)系，其并不是一致的，同上面的結(jié)論相同，若兩者之間一致，那么就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)變化無法對(duì)宏觀政策進(jìn)行反應(yīng)的效果。例如為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行抑制，政府將物業(yè)稅提高了1個(gè)百分點(diǎn)，假設(shè)原來的租售比為12%，然后通過對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，其房?jī)r(jià)下降了5%，在這種情況下，若其他的影響因素不發(fā)生改變，通過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌了之后的租售比反而上升為12.63。通過對(duì)房?jī)r(jià)和租售價(jià)格進(jìn)行計(jì)算可以得知，只有當(dāng)房?jī)r(jià)的下跌高于7.69%時(shí)，且房屋的出租價(jià)格不發(fā)生改變時(shí)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率才會(huì)開始進(jìn)行下降。對(duì)于這種現(xiàn)象，其主要是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)對(duì)市場(chǎng)的一些基本量進(jìn)行了改變，這些變量不會(huì)對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率進(jìn)行影響。

三、結(jié)語(yǔ)

在本文中，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率是通過幾個(gè)假設(shè)條件進(jìn)行計(jì)算的，因此，若現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)變化和假設(shè)存在著較多的不同，往往會(huì)導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果和實(shí)際情況之間存在較大的差距，加上我國(guó)房地產(chǎn)中的二級(jí)市場(chǎng)等還不夠完善，該計(jì)算方法在使用時(shí)還存在著一定的問題，希望相關(guān)學(xué)者能夠加強(qiáng)對(duì)這一理論的研究。

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