韋奇異

（都安縣房產(chǎn)管理所 530700）

房地產(chǎn)工程施工階段的成本控制策略

韋奇異

（都安縣房產(chǎn)管理所 530700）

在房地產(chǎn)成本控制中施工階段的成本控制處于核心地位，施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)意圖最終得以實(shí)現(xiàn)的階段，同時(shí)也是工程產(chǎn)品質(zhì)量和使用價(jià)值形成的階段。房地產(chǎn)施工階段本身存在一定的特殊性，其中材料成本、工期、經(jīng)營(yíng)管理等因素都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。為此，本文結(jié)合房地產(chǎn)施工階段成本控制的相關(guān)問題展開分析，針對(duì)這一階段的成本控制策略進(jìn)行研究，供大家參考。

房地產(chǎn)工程；施工階段；成本控制策略

近年來我國(guó)房地產(chǎn)建筑施工市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，工程單價(jià)走向了低谷，施工過程中成本的控制和管理成了房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)討論話題。房地產(chǎn)工程施工過程中，材料耗用是一項(xiàng)非常大的財(cái)務(wù)支出，如果施工階段不能對(duì)成本進(jìn)行有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的危險(xiǎn)。本文主要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)施工階段成本控制存在的問題以及成本控制策略展開分析。

1 房地產(chǎn)施工階段成本控制存在的問題

1.1 缺少成本控制目標(biāo)

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)施工中，大部分工程項(xiàng)目都存在虧損的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)檫@些工程沒有設(shè)置成本控制目標(biāo)，或者沒有嚴(yán)格按照成本控制要求對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行落實(shí)，這種情況下勢(shì)必會(huì)造成成本失控的問題。

1.2 管理工作落實(shí)不及時(shí)

當(dāng)前很多房地產(chǎn)工程建設(shè)中規(guī)章制度不健全，因此很多管理工作不能得到及時(shí)落實(shí)，在工程項(xiàng)目施工階段，未能及時(shí)檢查施工合同、施工圖紙，各項(xiàng)計(jì)劃的細(xì)節(jié)監(jiān)督也未得到貫徹執(zhí)行，因此導(dǎo)致施工成本過高的問題。此外，由于受到工期延誤或工程返工因素的影響，施工周期被延長(zhǎng)，直接造成了成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。

1.3 消耗產(chǎn)品管理制度不完善

當(dāng)前很多工程項(xiàng)目中消耗產(chǎn)品管理制度不健全，其中涉及到了配件和原料計(jì)劃、采購及驗(yàn)收等多方面工作。在虧損項(xiàng)目中經(jīng)常存在原材料或配件設(shè)施缺少的現(xiàn)象，材料員主要負(fù)責(zé)原材料的采購，同時(shí)材料和配件的多少主要由材料員管理，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)材料積壓、過多的現(xiàn)象，此外，項(xiàng)目部很難對(duì)合理信息進(jìn)行掌握，在未進(jìn)行資金核算的情況下進(jìn)行材料采購，直接造成了成交價(jià)格相對(duì)偏高。此外，一些工程的項(xiàng)目部并沒有制定合理的收發(fā)制度，購回的材料驗(yàn)收人員也沒有整理入賬，缺少賬目流程，這些問題的存在直接造成了成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。

2 房地產(chǎn)工程施工階段的成本控制策略

2.1 展開嚴(yán)格的合同管理

在建筑企業(yè)施工管理工作中，合同管理是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，同時(shí)也是提升工程效益的有利途徑。施工是設(shè)計(jì)工作的延續(xù)，施工合同管理應(yīng)該以設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)兩方面為著眼點(diǎn)對(duì)管理工作進(jìn)行考量，過意，先期工作中保證合同的合理性可以為施工階段的成本控制奠定良好基礎(chǔ)，這是合同管理工作中的重點(diǎn)所在，加強(qiáng)施工階段的合同管理，在執(zhí)行合同的過程中嚴(yán)格遵照合同要求展開質(zhì)量控制，將過程控制工作抓好。注意，施工過程中切記片面追求工程質(zhì)量和施工進(jìn)度，置成本控制于不顧的做法永遠(yuǎn)都是不可取的，施工單位必須精心組織施工，以滿足合同條件為前提控制成本。

2.2 優(yōu)化施工組織方案

對(duì)于建筑企業(yè)來說，合理的施工組織方案可以為成本控制工作提供基礎(chǔ)，因此必須以設(shè)計(jì)方案為起點(diǎn)對(duì)成本進(jìn)行合理控制，結(jié)合設(shè)計(jì)方案對(duì)合理的施工計(jì)劃進(jìn)行確定。施工計(jì)劃的合理性與成本控制效果直接相關(guān)，在施工組織方案優(yōu)化的過程中，應(yīng)該對(duì)施工方法、成本費(fèi)用、施工工期等因素進(jìn)行綜合考慮，同時(shí)根據(jù)工程實(shí)際情況做出權(quán)重選擇。最后，功能性評(píng)價(jià)也是非常關(guān)鍵的一步，最終從多項(xiàng)方案中選擇最為合理的施工組織方案。

2.3 進(jìn)行成本分析，提升成本管理水平

施工階段完工以后，應(yīng)對(duì)比實(shí)際成本和預(yù)計(jì)投資，展開科學(xué)的成本分析。成本分析的形式有很多種，成本分析不僅在于對(duì)總成本進(jìn)行分析，同時(shí)還要找到施工成本分析中成本增加或降低的原因，在此基礎(chǔ)上提升企業(yè)的成本管理水平。①應(yīng)針對(duì)材料采購價(jià)格和施工方案進(jìn)行分析，找到由于施工方案、價(jià)格變動(dòng)等因素引起成本變動(dòng)的原因，并了解新工藝、新技術(shù)等資料，做出正確的判斷，以免延誤工期。②分析由于制定方法不合理造成成本偏低或偏高的原因，在此基礎(chǔ)上得到治理的方法，并形成書面報(bào)告，為后續(xù)工程施工提供參考。

2.4 建立施工階段成本控制機(jī)制

2.4.1 建立成本控制責(zé)任制

當(dāng)前很多成本控制方法中均強(qiáng)調(diào)了責(zé)任制的重要性，然而施工階段不僅要保證成本控制責(zé)任制的完整性和嚴(yán)密性，同時(shí)還要和工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)結(jié)合起來，避免由于單純控制成本而忽略工期、忽略質(zhì)量，此外，還要注意控制成本控制中的“假節(jié)約、真超支”現(xiàn)象。

2.4.2 建立成本控制執(zhí)行檢查機(jī)制

檢查機(jī)制的建立在房地產(chǎn)工程中非常重要，尤其是對(duì)于施工階段成本控制工作來說更是意義重大。檢查機(jī)制建立以后需要貫穿于整個(gè)施工階段，嚴(yán)格利用保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。具體來說，可以繪制出成本曲線圖，利用曲線圖將執(zhí)行情況的好壞顯示出來，進(jìn)一步分析產(chǎn)生這種現(xiàn)象的深層次原因，進(jìn)而對(duì)成本控制實(shí)施過程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行有效控制，找到優(yōu)化控制的方法，最終促進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.4.3 建立技術(shù)管理系統(tǒng)

技術(shù)措施的合理性如果可以得到保證，對(duì)于工程成本的降低來說是非常有利的，這一點(diǎn)在大量工程實(shí)踐中已經(jīng)得到了證實(shí)。具體來說，應(yīng)該從質(zhì)量控制、成本控制二者之間存在的不可分割性開始出發(fā)，不僅要降低成本，同時(shí)還要保證質(zhì)量。因此，在施工階段的成本控制工作中，必須建立先進(jìn)的技術(shù)管理系統(tǒng)，這是保證成本控制效果的一條有效途徑。

3 結(jié)語

隨著當(dāng)今社會(huì)工程建設(shè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)施工成本控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在整個(gè)項(xiàng)目成本控制中至關(guān)重要，將會(huì)對(duì)降低房地產(chǎn)工程施工成本起到重大影響。因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程施工階段成本的控制和管理，從而降低企業(yè)的內(nèi)部消耗，減少在各項(xiàng)費(fèi)用上的支出，最終促進(jìn)工程效益的提升。

[1]高揚(yáng).我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本控制的問題與策略[J].湖北財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2012（01）：62～64.

[2]余斌.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法[J].建筑施工，2012（05）：506～508.

[3]周強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段的成本控制策略研究[J].門窗，2015（09）：136.

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