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        公共租賃住房退出機(jī)制法律問(wèn)題探究

        2016-07-07 01:35:15劉純根
        關(guān)鍵詞:租房租金辦法

        劉純根

        公共租賃住房是由政府以出租的方式提供給城鎮(zhèn)中低收入群體的一種新型保障性住房,2010年6月20日,住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》),隨后又發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》(以下稱《管理辦法》),為解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體的住房困難提供了一條有效途徑。2014年,廉租房和公共租賃住房并軌后我國(guó)的住房保障體系已基本建成,但由于我國(guó)公共租賃住房建設(shè)仍處于初級(jí)階段,有關(guān)公租房退出機(jī)制的相關(guān)法律法規(guī)并不完善,使得房屋騰退不能順暢實(shí)施,“退出難”問(wèn)題尤為明顯?;诖?,本文就公共租賃住房退出機(jī)制的法律問(wèn)題進(jìn)行粗淺探討。

        一、公共租賃住房退出機(jī)制存在的法律缺陷

        1.立法體系不健全

        任何社會(huì)保障制度要發(fā)揮其為廣大民眾服務(wù)的作用,都必須依靠嚴(yán)格的立法作為支撐。住房保障制度屬于社會(huì)保障制度體系,作為其重要組成之一的公共租賃住房制度的規(guī)定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在法律中,但當(dāng)前我國(guó)并未出臺(tái)專門(mén)的有關(guān)住房保障方面的法律法規(guī)?!吨笇?dǎo)意見(jiàn)》《管理辦法》《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》和《關(guān)于并軌后公共租賃住房有關(guān)運(yùn)行管理工作的意見(jiàn)》等文件,都對(duì)公共租賃住房退出的主體、條件、程序、管理及責(zé)任方面都有所涉及,然而這些大多是政策的宏觀指導(dǎo),在具體實(shí)踐指導(dǎo)方面只有一部《管理辦法》。北京、上海、重慶等大城市根據(jù)自己的發(fā)展水平制定了公共租賃住房方面的具體法規(guī)規(guī)章,由于缺乏上位法的指導(dǎo)而顯得過(guò)于雜亂。至于公租房退出方面的規(guī)定,很多城市仍處在探索階段。且無(wú)論是《指導(dǎo)意見(jiàn)》《管理辦法》等部委規(guī)章還是各地方的具體規(guī)定,都缺乏穩(wěn)定性和強(qiáng)制性,加之法律責(zé)任不明確,使得在公共租賃住房退出制度的執(zhí)行當(dāng)中的隨意性很大。

        2.具體退出標(biāo)準(zhǔn)不完善

        《管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主體不適格退出和違反規(guī)定退出的強(qiáng)制退出兩大情形,從表面上來(lái)看,這兩大情形已經(jīng)覆蓋了全部,但具體分析起來(lái)每種情形具體設(shè)置的退出標(biāo)準(zhǔn)卻并不完善。

        一是對(duì)合同期限的設(shè)定存在不合理性?!豆芾磙k法》中規(guī)定,合同期滿需要繼續(xù)租住的承租者,應(yīng)當(dāng)在期滿之前3個(gè)月內(nèi)提交申請(qǐng),若未按規(guī)定提交的在租賃期滿后應(yīng)當(dāng)騰退,同時(shí)還概括性地規(guī)定了最長(zhǎng)合同期限一般不超過(guò)5年。各個(gè)地方結(jié)合《管理辦法》對(duì)合同期限也都有具體規(guī)定,大多將最低年限定為2-3年。筆者認(rèn)為此設(shè)定存在一定的合理性,各個(gè)地區(qū)的發(fā)展是有差異的,有的一線城市也將合同的最低期限設(shè)為3年,這樣的合同審查期限相對(duì)來(lái)說(shuō)過(guò)長(zhǎng),使得部分承租者在經(jīng)濟(jì)情況已有所好轉(zhuǎn)后仍居住在公共租賃住房?jī)?nèi),與公共租賃住房的建設(shè)宗旨相違背。

        二是對(duì)拖欠租金的規(guī)定缺乏詳細(xì)規(guī)定?!豆芾磙k法》規(guī)定,租金拖欠的最長(zhǎng)期限為累計(jì) 6 個(gè)月,若承租者未能在該期限內(nèi)交納租金則應(yīng)退出其租住的公共租賃住房。筆者認(rèn)為,拖欠租金具有一定的主觀惡意性,應(yīng)與正常的退出分離開(kāi)來(lái),而且《管理辦法》中并未規(guī)定對(duì)已拖欠的租金怎樣補(bǔ)交和是否需要繳納滯納金。

        三是退出標(biāo)準(zhǔn)整體表現(xiàn)僵化?!豆芾磙k法》中關(guān)于退出條件,在承租期內(nèi)僅有對(duì)家庭住房狀況審查的規(guī)定,那些經(jīng)濟(jì)條件明顯轉(zhuǎn)好的家庭只有在申請(qǐng)續(xù)租時(shí)才被審查,這就造成了一些問(wèn)題,即部分經(jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)好者在租賃期內(nèi)不會(huì)按規(guī)定退出而是租住數(shù)年,既影響了公租房的高效流轉(zhuǎn),也侵害了部分符合保障條件的輪候人的基本居住權(quán)。

        3.退出的相關(guān)制度不配套

        一是現(xiàn)有的公共租賃住房退出的監(jiān)管體制不健全。既缺乏專門(mén)的管理機(jī)構(gòu),且數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式落后,雖然個(gè)別省市設(shè)立了專門(mén)的保障房管理機(jī)構(gòu),但受人員編制、財(cái)政等的影響,管理機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有專門(mén)針對(duì)退出環(huán)節(jié)成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu),在工作中更多是對(duì)公租房進(jìn)行籠統(tǒng)管理,難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)的監(jiān)管作用。

        此外,在日常管理中一般采用的都是承租人主動(dòng)申報(bào),工作方式較為被動(dòng),加之我國(guó)缺乏全面有效的住房征信信息化統(tǒng)計(jì)體系,居民住房、購(gòu)房的相關(guān)數(shù)據(jù)分散,政府部門(mén)之間共享信息困難,使得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)嚴(yán)重滯后,難以滿足退出管理的需要。

        二是缺乏配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制。我國(guó)對(duì)于公租房的退出并沒(méi)有設(shè)置明確的獎(jiǎng)懲制度,雖然大多數(shù)城市在實(shí)施細(xì)則中對(duì)懲罰措施有一定規(guī)定,但力度薄弱。以拖欠租金為例,《管理辦法》中僅規(guī)定拖欠租賃者應(yīng)退出公租房,并沒(méi)有懲罰規(guī)定。即使一些地方性規(guī)范中有所規(guī)定,也基本以補(bǔ)交租金或繳納一定的違約金為主,懲罰性質(zhì)較弱,難以起到威懾作用。此外,目前我國(guó)公共租賃住房退出制度中激勵(lì)政策是空白的,只有上海等少數(shù)城市稍微有鼓勵(lì)措施,由于缺乏上位法和相關(guān)法律法規(guī),很難起到約束承租者主動(dòng)退出的實(shí)質(zhì)性作用。

        三是缺乏退出后保障制度?!豆芾磙k法》中對(duì)于三種承租人資格不符的情形人性化地設(shè)置了合理的搬遷期限,但設(shè)置并不完善,缺乏具體的操作規(guī)范,加之各地方并未都規(guī)定搬遷期,使得搬遷期制度的運(yùn)行不規(guī)范,難以真正發(fā)揮其保障效果。此外,退出后的過(guò)渡期也沒(méi)有相關(guān)設(shè)定,因此這種沒(méi)有過(guò)渡的體制是有明顯缺陷的,容易導(dǎo)致按時(shí)騰退房屋者也可能面臨經(jīng)濟(jì)壓力,應(yīng)加大完善力度。

        二、完善公共租賃住房退出機(jī)制的法律建議

        1.堅(jiān)持立法先行,健全住房保障法律體系

        公共租賃住房的實(shí)施要有嚴(yán)格的法律法規(guī)作為其執(zhí)行的保證,因此,要完善公共租賃住房退出的立法問(wèn)題,必須堅(jiān)持立法先行,建立起一套保障性住房法律體系,從國(guó)家的基本法到部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)都應(yīng)當(dāng)對(duì)公共租賃住房的退出進(jìn)行明確規(guī)定,以法律的層面來(lái)規(guī)定違法行為及法律責(zé)任,從而保證住房保障制度可以在法律規(guī)范的制約下穩(wěn)定運(yùn)行。

        具體到公共租賃住房的退出機(jī)制,應(yīng)明確規(guī)定申請(qǐng)人員的范圍、申請(qǐng)條件、退出條件、程序和相應(yīng)人員的法律責(zé)任等,充分發(fā)揮法律的強(qiáng)制力和執(zhí)行力。尤其是對(duì)于公共租賃住房的法律責(zé)任,要以嚴(yán)格的法律來(lái)詳細(xì)規(guī)定各種可能發(fā)生的違法行為,對(duì)不同的違法行為作出區(qū)分,針對(duì)各種違法行為的主觀惡性程度輕重制定不同的處罰力度,以保證公租房在實(shí)施過(guò)程中有法可依。

        2.完善具體退出標(biāo)準(zhǔn)

        一是優(yōu)化合同期限標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿退出是公共租賃住房退出的一種正常情形,因各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致,在設(shè)定合同的最高年限時(shí)要結(jié)合地區(qū)自身的發(fā)展水平和居民居住情況,發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,公民收入或住房情形變化也會(huì)較快,這些地區(qū)的合同期限可適當(dāng)縮短,反之經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的合同年限可適當(dāng)加長(zhǎng)。

        二是補(bǔ)充對(duì)拖欠租金的詳細(xì)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)在《管理辦法》中對(duì)于拖欠租金進(jìn)行詳細(xì)補(bǔ)充,除按租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交租金外還應(yīng)按照拖欠天數(shù)繳納滯納金,同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定一旦拖欠次數(shù)達(dá)到3次,即便累計(jì)未到6個(gè)月也應(yīng)強(qiáng)制退出。

        三是動(dòng)態(tài)調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于不斷向前發(fā)展時(shí)期,公民整體生活水平也不斷提高,因此,筆者認(rèn)為,公租房退出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定必須要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平動(dòng)態(tài)調(diào)整并且實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理,和市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),掌握市場(chǎng)規(guī)律,合理且適時(shí)地調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。

        3.完善公共租賃住房退出制度

        一是完善相關(guān)的監(jiān)管體制。公租房制度從建設(shè)到分配再到管理和退出涉及到很多領(lǐng)域的工作,要確保此工程有條不紊地進(jìn)行,除應(yīng)有專門(mén)的保障管理機(jī)構(gòu)對(duì)其相關(guān)事務(wù)進(jìn)行具體負(fù)責(zé)外,還應(yīng)建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度,包括完善公租房管理檔案,建立統(tǒng)一的公租房信息管理平臺(tái)、建立資格年審制度、加大巡查力度等,通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)管,使得公租房從建設(shè)、分配到后續(xù)的退出等階段都能實(shí)現(xiàn)有效管理。

        二是制定獎(jiǎng)懲結(jié)合的配套措施。如對(duì)于違反公共租賃住房退出規(guī)定的人員給予嚴(yán)厲的懲罰措施,給予中低收入家庭買(mǎi)房提供優(yōu)惠的稅收政策、降低首付比例等,以鼓勵(lì)承租者主動(dòng)退出促進(jìn)公租房的高效流轉(zhuǎn)。

        三是建立公共租賃住房退出后的保障體系?,F(xiàn)行的退出機(jī)制缺少用戶退出后的住房保障,可能導(dǎo)致中低收入群體的生活水平下降,降低了承租者主動(dòng)退出的積極性。對(duì)此,筆者認(rèn)為可制定公共租賃住房用戶退出后的貨幣補(bǔ)貼政策。同時(shí),《管理辦法》中對(duì)退出過(guò)程中暫時(shí)不能搬離的承租者設(shè)置了搬遷期,但缺少騰退后過(guò)渡期的相關(guān)規(guī)定性。筆者認(rèn)為,有必要補(bǔ)充設(shè)置,用來(lái)保障承租者退出公共租賃住房以后的住房需求,以起到鼓勵(lì)主動(dòng)退出的作用。

        總之,完善公共租賃住房退出機(jī)制,不但對(duì)減少國(guó)家財(cái)政壓力、避免社會(huì)資源的浪費(fèi)具有積極意義,還能保證低收入群體的居住權(quán)益得到公平保護(hù)。因此,更應(yīng)該從依法執(zhí)政的角度出發(fā),加快制定相關(guān)的法律法規(guī),以促進(jìn)公共租賃住房的健康發(fā)展,確保有限的公租房房源得到更好的循環(huán)使用。

        王春敏/責(zé)任編輯

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