青暉+嚴晉雯

一、基本案情

2003年3月，原告凌某委托其子與D公司簽訂了商品房預(yù)售合同，購買位于X縣W鎮(zhèn)“XX商城”1-4-9號房屋。雙方于2003年6月11日在X縣房管局進行登記備案。同時，凌某于2005年3月占有使用該房屋至2013年9月。

2005年5月，第三人鄭某與D公司簽訂商品房買賣合同，購買位于X縣W鎮(zhèn)“XX商城”2棟1單元4-9、10號房屋，同年5月8日，該合同在X縣房管局進行了登記備案。2006年4月28日，鄭某就上述備案房屋向X縣房管局申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交了相應(yīng)的申請資料。X縣房管局受理審核后于2006年5月28日頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上載明該房屋地址位于X縣W鎮(zhèn)W路317號1-5棟9、10號。

2007年，鄭某向X縣人民法院提起民事訴訟，要求凌某搬出X縣W鎮(zhèn)W路317號1-5棟9、10號房屋。X縣人民法院經(jīng)審理查明，“XX商城”原房號1-4-9號與鄭某購買的1-1-4-9號和鄭某所持產(chǎn)權(quán)證棟號為1-5，房號為9、10號房屋為同一套房屋，并于2007年11月作出民事判決，判決凌某搬出該房屋。此判決書生效后，在執(zhí)行過程中，凌某不服判決，向C市中級人民法院申請再審。后經(jīng)法院調(diào)解，雙方于2013年9月自愿達成調(diào)解協(xié)議：凌某搬出該房屋；鄭某一次性補償凌某10萬元。2013年9月鄭某將10萬元補償給凌某。同年10月，凌某向X縣房管局申請將此房屋的備案注銷，并自行搬出該房屋，由鄭某占有、使用。

2011年11月，凌某向X縣人民法院提起行政訴訟，在民事訴訟審理過程中，訴請撤銷鄭某房屋登記，確認X縣房管局的登記行為違法。C市中級人民法院作出裁定，指定S縣人民法院管轄此案。2012年12月S縣人民法院作出裁定，認為凌某原告資格不適格，駁回起訴。凌某不服此裁定，上訴至C市中級人民法院。C市中級人民法院于2014年4月作出裁定，駁回上訴，維持原裁定。凌某不服，向檢察機關(guān)申訴。2014年3月17日S省人民檢察院向S省高級人民法院提出抗訴。2014年4月28日S省高級人民法院指定C市中級人民法院再審此案。C市中級人民法院作出裁定：撤銷C市中級人民法院的行政裁定和S縣人民法院的行政裁定；指定S縣人民法院繼續(xù)審理此案。2015年9月，S縣人民法院作出一審判決，駁回原告的訴訟請求。目前，本案正在C市中級人民法院二審中。

二、案情分析

本案的爭議焦點有兩個：第一，購買的房屋已備案但沒有進行產(chǎn)權(quán)登記的買受人對房屋登記是否有提起行政訴訟的主體資格；第二，X縣房管局的頒證行為是否合法。

關(guān)于第一個爭議焦點，本案中，原一審、二審法院均認為，凌某購買D公司的房屋只與某公司之間形成債權(quán)關(guān)系，對該房屋不享有物權(quán)。且有生效的民事判決確認凌某無權(quán)占有使用該房屋。因此，凌某對該房的占有、使用缺乏合法性，其對該房屋的登記行為不存在法律上的利害關(guān)系，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人、其他組織對該項行為不服的，可以依法提起行政訴訟”的規(guī)定，因此認定，原告主體資格不適格。

檢察機關(guān)抗訴認為，凌某與D公司簽訂了商品房預(yù)售合同，他不僅對D公司享有債權(quán)，還實際占有、使用該房屋，并對該房屋依法享有申請房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的請求權(quán)，這是一種可以從債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)的期待權(quán)。如果沒有X縣房管局向鄭某頒證的行政行為，凌某的債權(quán)就能順利的物權(quán)化。但是，X縣房管局將房屋權(quán)屬證書頒給第三人鄭某，致使民事判決依據(jù)該權(quán)屬證書認定凌某的房屋所有權(quán)歸鄭某所有，凌某限期搬出房屋。正是X縣房管局頒證的具體行政行為導(dǎo)致凌某對該房屋的債權(quán)無法轉(zhuǎn)化為物權(quán)，失去了對該房屋的占有、使用權(quán)利。因此，該具體行政行為對凌某的合法權(quán)益產(chǎn)生了影響，凌某失去房屋的物權(quán)期待權(quán)和排他請求權(quán)與X縣房管局的頒證行為存在直接因果關(guān)系，即凌某與涉訴具體行政行為有法律上的利害關(guān)系，凌某可以依法提起行政訴訟。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，“法律上的利害關(guān)系”是指當(dāng)事人的合法權(quán)益與具體行政行為之間存在因果關(guān)系。凌某與D公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，辦理了備案登記，同時實際占有、使用該房屋，X縣房管局將該房屋登記給第三人的具體行政行為已經(jīng)對凌某的民事權(quán)利造成了影響。因此，凌某與此具體行政行為有法律上的利害關(guān)系，可以成為行政訴訟的適格主體。

關(guān)于第二個爭議焦點，一審法院認為，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的第十七條第二款“申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件”和第二十七條“登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人（申請人）的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書”的規(guī)定，X縣房管局的頒證行為未違反法律規(guī)定，判決駁回原告訴訟請求。

由于X縣房管局的頒證行為發(fā)生在2006年，因此當(dāng)時適用的法律法規(guī)是《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條“下列房屋不得轉(zhuǎn)讓：（五）權(quán)屬有爭議的”和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條“登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人（申請人）的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書”辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提是產(chǎn)權(quán)來源清楚，無爭議。但根據(jù)當(dāng)時X縣房管局的備案信息可以看出，本案所涉房屋辦理了兩個備案登記，分屬兩個不同的主體（即凌某和鄭某），作為備案管理部門的X縣房管局應(yīng)當(dāng)知曉這一情況。在該房事實上已經(jīng)存在“一房兩備”的情況下，X縣房管局仍然為鄭某辦理了產(chǎn)權(quán)登記，從合法性來說值得商榷。但由于本案發(fā)回重審后雙流法院于2015年作出的一審行政判決是在凌某與鄭某已達成民事調(diào)解，并自愿到房管局注銷備案登記之后作出的，因此，一審法院以凌某缺乏對該房享有所有權(quán)的事實依據(jù)和法律依據(jù)為理由判決駁回原告訴訟請求是恰當(dāng)?shù)摹?

三、本案啟示

本案在審理過程中雖然審查的是原告主體資格適格與否和產(chǎn)權(quán)登記合法與否，但引發(fā)后面一系列訴訟的根源是“一房兩備”，即同一房屋，備案給兩個不同的買受人。登記機構(gòu)查找原因是當(dāng)年沒有建立樓盤表，因此對開發(fā)商的備案無法進行有效地管理。通過對本案的反思，我們認識到，目前對于商品房備案管理雖然比以前日趨完善，但仍然存在一些問題，需要我們在實踐工作中去不斷改進和加強。

1.備案管理的法律法規(guī)依據(jù)較少，規(guī)范性文件內(nèi)容與上位法有一定沖突

目前，備案管理的依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》僅在第四十五條，《城市商品房預(yù)售管理辦法》僅在第十條規(guī)定了預(yù)售合同應(yīng)報主管部門備案，屬于原則性的規(guī)定。

2.備案管理“進口太松、出口太嚴”，管理尺度標準不統(tǒng)一

長期以來，我們一直將商品房預(yù)售合同備案視為一種事后監(jiān)督的行政手段。但從本案中法院的認定和實踐操作來看，備案已經(jīng)成為一種實質(zhì)上可以對第三人產(chǎn)生對抗效力的行政行為，這種行政行為具有可訴性。而對于這一行政行為的管理形式和標準存在著“前松后緊”的情況。根據(jù)“C市商品房買賣合同登記備案管理辦法”的規(guī)定，商品房預(yù)售合同進行備案是由開發(fā)商根據(jù)合同直接在網(wǎng)上進行，除了幾種不予備案的情形，房管部門對備案申請人主體資格、申請方式（單方或者雙方申請）、合同內(nèi)容均不做審查，即進口太松。但如需變更或者注銷備案，則要詳細審查變更或者注銷原因、申請主體、申請方式（單方或者雙方申請），尤其對于不能更改或者注銷備案的情形作了多方面的限制，即出口太嚴。雖然嚴格管理備案的變更和注銷是為了更好地規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場，但對于進行備案和備案變更、注銷的標準不統(tǒng)一，會造成行政機關(guān)過多干涉合同雙方的意思自治權(quán)利，引發(fā)窗口矛盾，甚至一些規(guī)定要求過嚴，卻無法律法規(guī)依據(jù)，甚至與上位法沖突而導(dǎo)致行政行為有訴訟風(fēng)險。

3.區(qū)（市）縣房管局的樓盤表信息管理水平參差不一，備案易出現(xiàn)風(fēng)險

由于區(qū)（市）縣房管局的樓盤表建設(shè)滯后，房屋信息不能及時關(guān)聯(lián)，或者系統(tǒng)識別同一房屋有漏洞，極易造成“一房兩備”甚至“一房多備”的情況發(fā)生，引發(fā)后續(xù)糾紛。本案正是由于第一次備案是手動方式，沒有自動關(guān)聯(lián)樓盤表信息，導(dǎo)致第二次備案時因房屋地址變更后無法關(guān)聯(lián)舊地址，造成“一房兩備”，從而引發(fā)后面一系列訴訟。對于樓盤表建設(shè)比較滯后的區(qū)（市）縣登記機構(gòu)，都應(yīng)該引以為戒。

陳品祿/責(zé)任編輯