文/季豐

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淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈

文/季豐

一、旅游產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展已融入國(guó)家戰(zhàn)略體系，2013年出臺(tái)的《國(guó)民旅游休閑綱要》中明確要求到2020年基本落實(shí)職工帶薪休假制度，2014年3月份的兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理提出要把消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的主要著力點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)，落實(shí)帶薪休假制度，標(biāo)志著度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)。

目前我國(guó)旅游業(yè)正在從事業(yè)型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，全國(guó)已有24個(gè)省、市、自治區(qū)將旅游產(chǎn)業(yè)定為本地的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)品，實(shí)施政府主導(dǎo)型旅游發(fā)展戰(zhàn)略，把中國(guó)的旅游推向世界。根據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年我國(guó)旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國(guó)2002年的人均每年4次的數(shù)據(jù)相比，尚有一定差距。預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年，我國(guó)旅游總收入將增長(zhǎng)15%以上，前景比較樂(lè)觀。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的切入點(diǎn)

（一）旅游地產(chǎn)

目前我國(guó)旅游地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢(shì)，目前涉足該領(lǐng)域的公司超過(guò)200家。除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、首創(chuàng)地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中旅集團(tuán)、中弘控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)等，各路開(kāi)發(fā)商均看好未來(lái)中國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

從地區(qū)來(lái)看，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始向全國(guó)蔓延，從長(zhǎng)白山到海南椰島，從渤海灣到珠三角，從東部沿海到西部山川，隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建等地已開(kāi)工的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到幾百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。旅游地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“百家齊放，百家爭(zhēng)鳴”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為市場(chǎng)最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

旅游地產(chǎn)方興未艾的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有效地整合地產(chǎn)、區(qū)域生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)等各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使開(kāi)發(fā)形式多元化，把單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合已勢(shì)在必行。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)各方面的關(guān)注。隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，旅游資源的多樣化程度及其價(jià)值不斷提升，導(dǎo)致我們對(duì)旅游地產(chǎn)的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)也進(jìn)一步多樣化，在操作和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來(lái)設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場(chǎng)和消費(fèi)者。

目前我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分盈利仍主要來(lái)源于房屋建設(shè)和銷(xiāo)售，更多只是借助旅游資源優(yōu)勢(shì)，增加房地產(chǎn)銷(xiāo)售的籌碼，而對(duì)前期開(kāi)發(fā)和后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等附加值則關(guān)注不夠。旅游業(yè)的盈利主要停留在“吃”、“住”、“游”三個(gè)基本方面。一個(gè)良好的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，應(yīng)該更注重旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中的后期利潤(rùn)價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品及輔助產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式和長(zhǎng)期獲益的效果。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠，還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級(jí)、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營(yíng)造等持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的培養(yǎng)。只有這樣，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在未來(lái)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期現(xiàn)金流的收益，反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動(dòng)。

（二）打造具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的“旅博會(huì)”品牌

旅游產(chǎn)品供應(yīng)商提供的衣、食、住、行、游、購(gòu)六大服務(wù)產(chǎn)品，涉及旅行社、飯店餐飲，賓館酒店、旅游景區(qū)、旅游紀(jì)念品生產(chǎn)商和銷(xiāo)售商等企業(yè)的合作，這些內(nèi)容分布在不同區(qū)域，由不同的商家經(jīng)營(yíng)，它們的合作關(guān)系，是一種長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。旅行社是其中的主要組織者和協(xié)調(diào)者，處于主導(dǎo)地位，由旅行社負(fù)責(zé)組織游客進(jìn)行景區(qū)游覽、商場(chǎng)購(gòu)物、酒店休息以及相應(yīng)的休閑娛樂(lè)。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，要盡可能整合旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈資源，不僅僅包括旅行社、交通部門(mén)、餐飲、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、旅游商店、旅游車(chē)船以及休閑娛樂(lè)設(shè)施等旅游核心企業(yè)，還應(yīng)關(guān)聯(lián)到農(nóng)業(yè)、園林、建筑、金融、保險(xiǎn)、通信、廣告媒體以及政府和協(xié)會(huì)組織等輔助產(chǎn)業(yè)和部門(mén)。前者構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)鏈的鏈上要素，后者為產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)態(tài)鏈接與正常運(yùn)營(yíng)提供必要的保障和支持。利用各種旅游博覽會(huì)平臺(tái)，正是打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)重要手段。在旅博會(huì)中，有數(shù)百家、數(shù)千家甚至是上萬(wàn)家來(lái)自國(guó)內(nèi)外的參展企業(yè)，匯集了大量的信息資源，蘊(yùn)含著無(wú)限的商機(jī)，也是接觸客戶、推介和展示自己最好的平臺(tái)。一個(gè)成功而持續(xù)的“旅博會(huì)”，必將推動(dòng)地方旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

比如已經(jīng)舉辦了11屆的上海世界旅游博覽會(huì)，作為中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)旅游市場(chǎng)年度采購(gòu)盛會(huì)，每年為業(yè)內(nèi)旅行社及公司買(mǎi)家和眾多旅游愛(ài)好者展示來(lái)自世界各地的豐富旅游資源，推廣的產(chǎn)品涵蓋了國(guó)家和地方旅游局、旅行社及旅游運(yùn)營(yíng)商、酒店及度假村、航空公司、郵輪公司、旅游景點(diǎn)和旅游勝地、旅游保險(xiǎn)、旅游裝備制造、旅游金融、汽車(chē)租賃、休閑旅游和保健療養(yǎng)度假區(qū)、會(huì)獎(jiǎng)旅游、自助游俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、戶外旅游用品、旅游培訓(xùn)教育、旅游中介服務(wù)、旅游媒體等。

又如2013年在天津市舉辦的中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)，參觀者突破20萬(wàn)人次，參加業(yè)務(wù)洽談39376人次，簽訂采購(gòu)房車(chē)、游艇、旅游大客車(chē)、旅游設(shè)施及旅游商品等合同210項(xiàng)，意向簽約942項(xiàng)，交易和意向金額達(dá)30.6億元。是年，中國(guó)（廣東）國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)共吸引45個(gè)國(guó)家和地區(qū)的3000多家企業(yè)、2萬(wàn)多名專(zhuān)業(yè)買(mǎi)家及50萬(wàn)人次普通觀眾參會(huì)參展，達(dá)成旅游投資和采購(gòu)合同、協(xié)議、意向項(xiàng)目共75個(gè)，總金額達(dá)1423.5億元。其中：投資類(lèi)項(xiàng)目有64個(gè)，金額1323.5億元，主要涉及景區(qū)、酒店、旅游產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)等方面，遍及珠三角及粵東西北地區(qū)19個(gè)地級(jí)以上市；采購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目11個(gè)，金額100億元，產(chǎn)品涉及機(jī)票、餐飲設(shè)備、酒店用品、音響設(shè)備等類(lèi)別。是年，浙江省義烏市第五屆中國(guó)國(guó)際旅游商品博覽會(huì)實(shí)現(xiàn)成交額35.02億元，其中外貿(mào)成交額13.05億元，約占總成交額的37.3%，參會(huì)觀眾13.97萬(wàn)人次，其中境外采購(gòu)商9000余人。2014年第六屆中國(guó)國(guó)際旅游商品博覽會(huì)上還舉辦了全國(guó)旅游商品大賽，成為該旅博會(huì)的一大亮點(diǎn)。

因此，打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程中，必須充分利用“旅博會(huì)”的平臺(tái)效應(yīng)，緊緊圍繞舉辦成功“旅博會(huì)”這一中心主題，以交易為主、展示為輔，吸引各地旅游界運(yùn)營(yíng)商，將旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)、游客、產(chǎn)品項(xiàng)目融合，從而實(shí)現(xiàn)構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與旅游資源的相關(guān)各方緊密合作，打造具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的“旅博會(huì)”品牌，是成功打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但“旅博會(huì)”品牌的打造不能夠僅靠企業(yè)自身的努力，企業(yè)必須尋求政府方面、旅游景區(qū)等旅游資源擁有方的支持。

（三）開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)旅游商品生產(chǎn)園區(qū)

應(yīng)開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)旅游商品生產(chǎn)園區(qū)，面向全國(guó)各地旅游景區(qū)，吸引各類(lèi)涉及旅游商品的企業(yè)入駐，提供設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等全方位服務(wù)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在發(fā)達(dá)國(guó)家，購(gòu)物消費(fèi)在旅游消費(fèi)中的比重為60%至70%，城市的旅游商品應(yīng)該能夠體現(xiàn)旅游地的文化特色、地域特色和人文特色。旅游商品必須是市場(chǎng)化的實(shí)物類(lèi)商品，但不包括食品、服裝和煙酒類(lèi)商品，這類(lèi)商品應(yīng)該做工精良、用材合理、綠色環(huán)保、適宜量產(chǎn)、價(jià)格合理。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈，要研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游環(huán)節(jié)，尋找最有價(jià)值的環(huán)節(jié)、產(chǎn)品和品牌，通過(guò)投資不同的旅游資源和品牌，或者和不同的旅游資源和品牌合作，使轉(zhuǎn)型為旅游度假產(chǎn)業(yè)的品牌管理集團(tuán)，成為旅游產(chǎn)業(yè)的高端品牌服務(wù)商等。

（作者單位：上海新黃浦置業(yè)股份有限公司投資發(fā)展部）