文/遠(yuǎn)見

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央行再降準(zhǔn)對(duì)樓市影響幾何

文/遠(yuǎn)見

持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

目前，影響市場(chǎng)信心的因素大多來(lái)自中長(zhǎng)期，而短期內(nèi)不乏正面因素，如央行穩(wěn)定匯率的堅(jiān)決態(tài)度、春節(jié)后繼續(xù)釋放流動(dòng)性等。由此可以清晰地看出，貨幣政策從短期來(lái)看，安撫了市場(chǎng)情緒，傳達(dá)了正面訊號(hào)，起到緩沖器和爭(zhēng)取時(shí)間的作用，為結(jié)構(gòu)性改革贏得了必要的時(shí)間和空間。而應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期挑戰(zhàn)，根本手段還是繼續(xù)深化結(jié)構(gòu)性改革。所以說(shuō)，央行降準(zhǔn)不僅起到緩沖器和爭(zhēng)取時(shí)間的作用，也為結(jié)構(gòu)性改革贏得了必要的時(shí)間和空間，同時(shí)也會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)積極的影響。放較大規(guī)模流動(dòng)性來(lái)支持樓市這樣的放貸需求。所以說(shuō)，此次降準(zhǔn)，對(duì)樓市的影響主要有以下四個(gè)方面：

影響之一：央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率將降至16.5%，中小金融機(jī)構(gòu)將降至13%，銀行可動(dòng)用的資金明顯增多，加上此前降息導(dǎo)致的貸款利率進(jìn)一步降低，此時(shí)，對(duì)于銀行來(lái)講，增加了擴(kuò)大房貸規(guī)模的可行性，后續(xù)首套房、改善性需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障，樓市去庫(kù)存的措施政策也會(huì)得到保證。因此，從上述分析來(lái)看，盡管降準(zhǔn)直接想救的是宏觀經(jīng)濟(jì)，想救的是持續(xù)下跌的股市，但客觀上救了房地產(chǎn)業(yè)，使當(dāng)前一線城市、部分二市場(chǎng)基本面良好的城市來(lái)講，接下來(lái)買漲不買跌的行情會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)回暖的速度將超出政策預(yù)期，房?jī)r(jià)也許會(huì)醞釀不同程度的上漲行情。

影響之三：六次降準(zhǔn)降息之下，樓市“分化”特征將會(huì)更加明顯。在六次降準(zhǔn)降息等政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至上半年再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、鄭州、石家莊等城市，而15月以上去化周期的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市由于加速去庫(kù)存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三、四線城市樓市來(lái)講，想方設(shè)法跑量的主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大、去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。總體來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

影響之四：降準(zhǔn)等救市政策推遲市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，本輪需求透支將導(dǎo)致熱點(diǎn)城市在2017年進(jìn)入調(diào)整期。因?yàn)?，中?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息、降首套首付、免契稅等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市去庫(kù)存的基本現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤”繁榮景象的背后動(dòng)因，其實(shí)主要是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，當(dāng)然，這種繁榮景象的背后也會(huì)潛伏樓市的危機(jī)。

穩(wěn)增長(zhǎng)需要從樓市尋求突破口

在降準(zhǔn)的影響之下，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)再次出現(xiàn)“暖上加暖”現(xiàn)象，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2016年2月房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始全面上漲，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)的利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，火爆將會(huì)持續(xù)。同時(shí)，政府的“救市”星星之火，也將會(huì)導(dǎo)致二線城市及部分三、四線城市房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好六次降準(zhǔn)降息后跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止因市?chǎng)環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

所以，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者認(rèn)為，如果沒(méi)有財(cái)政部等部委的免契稅、降首付的新政，如果沒(méi)有本次央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，如果沒(méi)有各個(gè)地方政府繼續(xù)出手“救市”，待本輪市場(chǎng)需求在今年上半年集中釋放完畢之后，本輪樓市瘋狂階段就會(huì)逐步退去，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了，也就是說(shuō)，今年下半年將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。但是，上述免契稅、降首套首付、降準(zhǔn)等“救市”政策在春節(jié)之后頻頻發(fā)出，筆者認(rèn)為，“救市”政策的頻發(fā)將進(jìn)一步透支樓市需求，也將推遲市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，預(yù)計(jì)本輪需求透支將導(dǎo)致熱點(diǎn)城市在2017年進(jìn)入調(diào)整期。

從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年將是本輪樓市的調(diào)整分界點(diǎn)，2017年開始，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)至今的“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么就有可能會(huì)陷入被動(dòng)。樓市如果進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，因此房企不要戀戰(zhàn)，更不能期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。

總之，央行在“兩會(huì)”之前降準(zhǔn)，顯示出強(qiáng)烈的穩(wěn)增長(zhǎng)意愿。一方面，有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存進(jìn)程。因?yàn)榻诜康禺a(chǎn)去庫(kù)存的政策不斷，自今年2月份以來(lái)，央行、國(guó)家發(fā)改委等十多個(gè)部門相繼出臺(tái)了重磅措施，幾乎每周都有樓市政策出臺(tái)。

周小川行長(zhǎng)近期在央行記者會(huì)上對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的表態(tài)，也被各方視為央行贊成適當(dāng)給樓市加杠桿。另一方面，央行此次降準(zhǔn)，帶頭遵守了此次G20會(huì)議“避免貨幣競(jìng)爭(zhēng)性貶值”的承諾。由于美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期放緩，近期美元同樣承受貶值壓力，人民幣匯率在春節(jié)期間維持穩(wěn)定，都給央行放寬貨幣政策創(chuàng)造了空間。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）