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供給側(cè)改革對(duì)上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響

文/吳鴻根

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是國(guó)家面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新矛盾、新問(wèn)題作出的戰(zhàn)略部署，也是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少企業(yè)遭遇了土地資源短缺、開(kāi)發(fā)資金缺乏、發(fā)展后勁不足等瓶頸問(wèn)題，而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革則有利于上海房地產(chǎn)企業(yè)破解發(fā)展難題，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，上海房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革機(jī)遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新運(yùn)作模式，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、破解上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展難題需要供給側(cè)改革

經(jīng)過(guò)三十多年發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，并涌現(xiàn)出綠地、大華、復(fù)地、城開(kāi)等一批享譽(yù)全國(guó)的著名企業(yè)，但也出現(xiàn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)供求失衡、房屋結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。雖然宏觀調(diào)控已實(shí)施多年，但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾未得到徹底解決，房?jī)r(jià)尚未回歸到百姓所能接受的合理水平，與實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的目標(biāo)距離甚遠(yuǎn)。而持續(xù)收緊的宏觀調(diào)控，也給上海房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的困難和問(wèn)題。因而要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，破解上海房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展難題。

（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)面臨考驗(yàn)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型力度加大，一批規(guī)模較小、實(shí)力不強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業(yè)可能在新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合中出局，應(yīng)運(yùn)而生的是一批規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的大型企業(yè)。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年全國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)9.1萬(wàn)家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)577家。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2013房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》估計(jì)，2013-2015年，全國(guó)有30%的中小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，企業(yè)總數(shù)由9萬(wàn)家減至6.5萬(wàn)家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年就有逾千家房地產(chǎn)企業(yè)“消失”。2015年，上海共有6家房地產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓。

與之相反，以萬(wàn)科、綠地、恒大等為代表的116家上市企業(yè)正在加速發(fā)展，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步提高。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額逾千億的企業(yè)達(dá)到7家，萬(wàn)科、綠地和恒大3家企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)2000億元。而大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將上海作為重要的戰(zhàn)略布局城市之一，甚至將總部遷往上海。首創(chuàng)、保利、金融街等大型企業(yè)搶灘上海，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，一塊土地往往會(huì)有幾十家企業(yè)競(jìng)標(biāo)。資料顯示，2015年，上海土地市場(chǎng)成交商品住宅用地52幅，但除了綠地集團(tuán)外，少有上海房地產(chǎn)企業(yè)的身影。

（二） 土地資源緊缺，發(fā)展后勁不足

由于上海建設(shè)用地指標(biāo)已趨于紅線，土地供應(yīng)量逐年減少，致使土地成交價(jià)格不斷攀高，企業(yè)之間的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈?！笆濉逼陂g，上海還將繼續(xù)嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)。2015年，上海土地出讓面積同比減少17%，全年住宅用地供應(yīng)量為7.39平方公里，其中商品住宅用地供應(yīng)量2.89平方公里，占土地供應(yīng)量的39.1%，保障房用地4.5平方公里，占土地供應(yīng)量的60.9%。新增土地接近飽和，市場(chǎng)爭(zhēng)奪白熱化，地王頻頻被刷新。眾多海內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍上海，本地房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被不斷壓縮，不少中小企業(yè)已連續(xù)多年沒(méi)能在上海拿到土地。部分上海企業(yè)為獲得生存空間，只能拓展海外或國(guó)內(nèi)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但國(guó)內(nèi)二三線城市房屋銷(xiāo)售受阻，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加，多年未拿到土地的中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。2015年，中華企業(yè)公司開(kāi)發(fā)的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，全年凈利潤(rùn)虧損25億元。上海地產(chǎn)星弘、上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)、上海民航置業(yè)等6家企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)陷入困境而掛牌轉(zhuǎn)讓。

（三） 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展起到了一定的推進(jìn)作用，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出等問(wèn)題依然存在，導(dǎo)致最近上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。不少企業(yè)由于土地資源匱乏而處于無(wú)房可售的尷尬處境，其生存壓力并未因市場(chǎng)回暖而緩解。2015年，上海商品房銷(xiāo)售面積同比上升16.6%。今年2月，上海商品房成交面積142.72 萬(wàn)平方米，同比上漲52.7%，商品房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米24754元，同比上漲26.03%，創(chuàng)下歷史新高。2015年，全市商品住房每平方米銷(xiāo)售均價(jià)（含保障房）21501元，同比上漲31%，二手住房每平方米均價(jià)25295元，同比上漲17.8%。而房屋供應(yīng)庫(kù)存減少、中小戶(hù)型不足等結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出?！笆濉逼陂g，上海住房供應(yīng)量為1.4億平方米，需求量為1.8億平方米，缺口達(dá)4000萬(wàn)平方米。市場(chǎng)上大戶(hù)型房屋占八成，而小房型不足二成。易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)30個(gè)大城市新建商品住宅中，90平方米以下戶(hù)型僅占30%。土地供應(yīng)緊缺，剛需不斷增加，房屋庫(kù)存漸少，房?jī)r(jià)勢(shì)必走高。仲量聯(lián)行發(fā)布的2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，上海住宅成交總量創(chuàng)6年新高，同比增加51%。截至2016年2 月29日，上海商品住宅庫(kù)存量已降至 937.44萬(wàn)平方米，去化周期不足半年。

（四）融資結(jié)構(gòu)單一，難以抵御風(fēng)險(xiǎn)

上海房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，主要依靠商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一，且銀行信貸比例過(guò)大。在宏觀調(diào)控背景下，銀行信貸政策趨緊，企業(yè)貸款門(mén)檻提高，融資渠道變窄，致使企業(yè)資金缺口較大。

單一的融資結(jié)構(gòu)，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)不同項(xiàng)目對(duì)資金量和期限的不同需求，同時(shí)存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦資金鏈斷裂而不能按時(shí)還款，企業(yè)融資渠道遇阻，沒(méi)有足夠資金支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和公司運(yùn)營(yíng)，就將面臨倒閉的危險(xiǎn)。由于資金緊缺，大多數(shù)企業(yè)只能采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作模式。銀行間接融資的較高成本，讓企業(yè)負(fù)債率居高不下。上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金緊張和業(yè)績(jī)虧損，只能以15.1億元標(biāo)價(jià)出售80%股權(quán)及80047.19萬(wàn)元債權(quán)。2014年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果顯示，2013年全國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到79.03%和66.04%。而上海不少?lài)?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過(guò)70%。由于銀行貸款利率較高，令企業(yè)背上沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月15日，在上海和深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有25家凈利潤(rùn)虧損，同比下滑的達(dá)到45家。

近年來(lái)，國(guó)家金融政策有所松動(dòng)，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)呈多元化發(fā)展趨勢(shì)。上海綠地、上海地產(chǎn)、上海城開(kāi)、新長(zhǎng)寧集團(tuán)等企業(yè)，嘗試不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業(yè)債券等融資方式，探索出一條多元化融資新路。

二、供給側(cè)改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及路徑分析

上海房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，既為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，也導(dǎo)致了投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題的發(fā)生。多年的宏觀調(diào)控未能真正化解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，讓上海房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)背上了較重的發(fā)展負(fù)擔(dān)。國(guó)家提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對(duì)培育上海房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，著力解決土地存量缺乏、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、融資風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，具有重要的影響。上海房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，依托全面建成小康社會(huì)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，明確戰(zhàn)略重點(diǎn)，履行社會(huì)責(zé)任，加快結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制，構(gòu)建融資模式，力推企業(yè)“十三五”可持續(xù)發(fā)展。

（一） 重構(gòu)運(yùn)作模式，挖掘內(nèi)在動(dòng)力

加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，關(guān)鍵在于重構(gòu)企業(yè)運(yùn)作模式，挖掘企業(yè)內(nèi)在動(dòng)力，促使企業(yè)另辟發(fā)展新路。上海房地產(chǎn)企業(yè)要從兼并重組、資源整合、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)升級(jí)、品質(zhì)提升、金融創(chuàng)新等方面著手，調(diào)整戰(zhàn)略布局，確立發(fā)展目標(biāo)，集聚開(kāi)發(fā)資源，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，探索資本運(yùn)作，創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施商品住宅開(kāi)發(fā)與保障房建設(shè)并重，以全新的體制機(jī)制、較強(qiáng)的綜合實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較好的品牌形象，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，并向酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)拓展，增加商品住宅開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備，在投身城鎮(zhèn)化建設(shè)、參與保障房開(kāi)發(fā)中夯實(shí)做強(qiáng)企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，從海內(nèi)外著名企業(yè)中尋找合作伙伴，通過(guò)借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰(zhàn)略，參與海內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷做大規(guī)模，提增發(fā)展能力，全面推進(jìn)企業(yè)在更高起點(diǎn)上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（ 二） 建設(shè)保障住房，履行社會(huì)責(zé)任

實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要求房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)存在的矛盾和困難，圍繞新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，參與保障房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)住宅供需平衡，力促上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

未來(lái)5年，我國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。到2020年，我國(guó)保障房開(kāi)發(fā)總量有望超過(guò)6000萬(wàn)套，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極好的發(fā)展機(jī)遇。雖然保障房建設(shè)利潤(rùn)相對(duì)較低，又缺少退出機(jī)制，但作為有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，不能光算眼前的經(jīng)濟(jì)賬，而是要著眼“十三五”發(fā)展，將承擔(dān)社會(huì)責(zé)任作為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，實(shí)行商品住房和保障房建設(shè)雙軌制，破解保障房開(kāi)發(fā)“利潤(rùn)低、功能全、要求高”等難題，用心為社會(huì)和居民建設(shè)質(zhì)量好、品質(zhì)高的保障房，并通過(guò)塑造保障房品牌來(lái)提升自身價(jià)值，既為民生安居工程作出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展贏得社會(huì)聲譽(yù)。而良好的社會(huì)聲譽(yù)，將有助于企業(yè)贏得市場(chǎng)，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)機(jī)遇，力推中心城區(qū)舊城和郊區(qū)城中村改造，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，用品牌形象贏得更大的市場(chǎng)。

（三）瞄準(zhǔn)新城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)發(fā)展活力

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要引導(dǎo)企業(yè)從粗放型、低水平的數(shù)量擴(kuò)張，向集約優(yōu)質(zhì)效益轉(zhuǎn)型，重在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展活力。

新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的發(fā)展契機(jī)。從2015 - 2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化將處于快速推進(jìn)階段。到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，城鎮(zhèn)常住人口將達(dá)8.4億。

新型城鎮(zhèn)化與過(guò)去二十多年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、結(jié)構(gòu)不同，會(huì)帶來(lái)觀念創(chuàng)新和機(jī)制變革。新型城鎮(zhèn)化提出以城市群為主體形態(tài)，推動(dòng)大中小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)中心城市的輻射帶動(dòng)作用。在保證新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量、盡快改善城鄉(xiāng)居民生活和就業(yè)環(huán)境等方面，都具有不可估量的示范推動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)要在新型城鎮(zhèn)化布局中，將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作為主線，加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)思路，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、居民生活水平提高的需求，為企業(yè)轉(zhuǎn)型、整合做強(qiáng)、持續(xù)發(fā)展提供有力的支撐和強(qiáng)大的動(dòng)力，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

（四）參與舊房改造 另辟發(fā)展新路

推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是要以制度性的變革，創(chuàng)造新供給、釋放新需求，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)注入新動(dòng)力，促使企業(yè)優(yōu)化住宅結(jié)構(gòu)，提供更好的住宅產(chǎn)品，更好地滿(mǎn)足居住需求。

“十三五”期間，上海嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)，年均建設(shè)用地僅為12.2平方公里，要在市場(chǎng)上拿到地，其難度可想而知。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，另辟發(fā)展新路，謀求發(fā)展空間。我國(guó)

現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅面積180多億平方米，其中20億平方米住宅的建造年限超過(guò)30年，將逐步列入拆建改造計(jì)劃，再加上一定規(guī)模的新城建設(shè)，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅需求量估計(jì)在100億平方米左右。全面建成小康社會(huì)還將帶動(dòng)城市棚戶(hù)區(qū)和城中村1億人口的住房改造，2020年將基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。今后5年，上海將以成片二級(jí)舊里以下房屋為重點(diǎn)，開(kāi)展中心城區(qū)零星地塊改造，實(shí)施城鎮(zhèn)舊區(qū)和城中村改造建設(shè)，完成5000萬(wàn)平方米舊住房修繕改造工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)參與城市更新工程，投身城中村改造建設(shè)，推動(dòng)老舊小區(qū)住房改造，從單純注重開(kāi)發(fā)數(shù)量向注重質(zhì)量和功能轉(zhuǎn)變，改善房屋質(zhì)量，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提升人居環(huán)境，不斷改善居民居住條件和環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。

（五） 構(gòu)建融資體系，創(chuàng)新金融模式

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要?jiǎng)?chuàng)新來(lái)引領(lǐng)，這為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。創(chuàng)新金融模式，構(gòu)建多元融資渠道，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，有利于降低企業(yè)資金使用成本，有助于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2020年，上海將基本建成國(guó)際金融中心，而今后5年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)資金需求高達(dá)42萬(wàn)億。受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資更難，資金籌措成本更高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，資金短缺問(wèn)題日益突出。因而要探索融資渠道多元化，探尋新常態(tài)下適合企業(yè)自身發(fā)展的融資模式。

要突破傳統(tǒng)融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導(dǎo)的單一融資結(jié)構(gòu)，借鑒國(guó)內(nèi)外成熟的融資經(jīng)驗(yàn)，引入公司債券、投資信托、土地入股、保險(xiǎn)資金、房產(chǎn)基金、借殼上市等非銀行融資手段；改革公積金制度，成立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；大膽嘗試不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)眾籌等新型融資形式；實(shí)行銀行貸款、債券融資、信托投資、資產(chǎn)證券、房地產(chǎn)基金、上市融資多元并舉；推出政府、企業(yè)和居民合作融資新機(jī)制，建立社會(huì)資金參與城市更新的激勵(lì)模式，走出一條適合上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的多元融資新路。

（作者單位：浦東房地產(chǎn)集團(tuán)研究［信息］部）