◎王博

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國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及防范

◎王博

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)文化的不斷進(jìn)步發(fā)展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目已然成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要組成部分，而由于資金鏈、市場需求及營銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中的不確定性，為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來了較大風(fēng)險(xiǎn)。本文簡要概括了國有施工企業(yè)運(yùn)作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，并對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行簡要分析，提出了有參考意義的防范措施。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)文化不斷進(jìn)步發(fā)展與人民生活水平不斷提高，住房需求逐漸成為市場重要的剛性需求之一，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目已然成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要組成部分。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，國有施工企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行深入分析，提出相關(guān)的防范措施并加以控制，才能不斷促進(jìn)我國國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目自啟動開始，涉及到項(xiàng)目合法運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)、施工生產(chǎn)安全等各類不同風(fēng)險(xiǎn)就貫穿著項(xiàng)目運(yùn)作始終。例如：投資資金使用的法律風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目實(shí)施過程中的安全質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、后期銷售回款風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目存貨去化風(fēng)險(xiǎn)等等，風(fēng)險(xiǎn)的種類、發(fā)生時(shí)期均體現(xiàn)出明顯的多樣性。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有突發(fā)性。由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，行業(yè)市場發(fā)生重大政策走向變化、投資方資金鏈斷裂，以及工程實(shí)施過程中涉及到不同層級、不同工種交叉作業(yè)的安全生產(chǎn)隱患等等，都將為項(xiàng)目實(shí)施帶來不可預(yù)估的影響，其風(fēng)險(xiǎn)往往不可預(yù)期、且造成損失和負(fù)面影響較大，呈現(xiàn)出明顯的突發(fā)性。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有可控性。盡管房地產(chǎn)投資項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)很多，但并非不可控制，通過加強(qiáng)可研分析、投資測算，深入考察合作伙伴信譽(yù)及實(shí)力，準(zhǔn)確定位市場、加大項(xiàng)目營銷力度等等手段，可以將大部分風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，并將少量突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的影響和損失控制在能夠承受的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有可控性。

國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和突發(fā)性，結(jié)合國有施工企業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，以項(xiàng)目實(shí)施各階段為主線，我們可以梳理出國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主要存在以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)。

施工企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)投資行業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。國有施工企業(yè)盡管實(shí)力雄厚、施工經(jīng)驗(yàn)豐富，但涉足房地產(chǎn)投資項(xiàng)目運(yùn)作對于大多數(shù)國有施工企業(yè)來說，當(dāng)屬于較新的領(lǐng)域。一旦進(jìn)入市場，戰(zhàn)略規(guī)劃脫離企業(yè)自身實(shí)際情況，將引發(fā)資源與開發(fā)能力不匹配、管理能力跟不上市場需求等問題。數(shù)年前，某國有施工企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)之初形勢較好，前期運(yùn)作的幾個(gè)中小型項(xiàng)目得到了可觀的收益，于是企業(yè)進(jìn)一步定位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略為“城市運(yùn)營商”，指導(dǎo)思想為“從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變”，希望“以小資本撬動大資源”；但該戰(zhàn)略的實(shí)施需要企業(yè)具備十分強(qiáng)大的資金、人才、管理等企業(yè)優(yōu)勢資源和社會資源，必須具備很強(qiáng)的投資管理、策劃定位、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、營銷、融資、成本管控、物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)專業(yè)開發(fā)能力，對企業(yè)的資源整合、資源配置和開發(fā)能力、管控能力要求極高。這與該企業(yè)當(dāng)時(shí)的資金、人才儲備及開發(fā)能力、管理經(jīng)驗(yàn)，以及政府關(guān)系資源等均不甚匹配，這一戰(zhàn)略指導(dǎo)思想脫離了企業(yè)實(shí)際，定位于該戰(zhàn)略的項(xiàng)目實(shí)施起來必然困難重重。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資行為及決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目作為一種企業(yè)投資行為，其投資收益回報(bào)是投資者最關(guān)心的話題。作為國有施工企業(yè)，在項(xiàng)目的投資決策階段，存在著諸多投資行為及決策風(fēng)險(xiǎn)，例如：項(xiàng)目投資行為違反國家法律、法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)；投資業(yè)務(wù)未經(jīng)適當(dāng)審批或超越審批授權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；投資項(xiàng)目未經(jīng)科學(xué)、嚴(yán)密的評估和論證，可能因決策失誤導(dǎo)致重大損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)；又如企業(yè)未能充分考慮投資項(xiàng)目本身的特殊性或投資合作伙伴（包括投資項(xiàng)目所在地政府）在合作過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)周期長、資金占用率高，或從事不擅長領(lǐng)域的投資，可能造成難以承受的投資損失。

市場環(huán)境及政策變化風(fēng)險(xiǎn)。受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場的政策變化往往是市場走向的風(fēng)向標(biāo)，經(jīng)多年快速發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場正逐步步入深度調(diào)整，供需矛盾日益突出，暫時(shí)難有較大改觀。近年間，數(shù)次的政策調(diào)整和市場變化，都為運(yùn)作中的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了不小的沖擊。以土地整理項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)為例：早期某在川國有施工企業(yè)介入的土地整理項(xiàng)目普遍以土地收益分成方式進(jìn)行，2011年四川省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（川國土資發(fā)〔2011〕36號），成都市發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會資金進(jìn)行一級上地整理意見的通知的通知》（成府發(fā)〔2011〕26號），明確要求“企業(yè)不得以任何方式參與土地出讓收益分成”。上述政策出臺后，該企業(yè)積極應(yīng)對，所屬川內(nèi)土地一級整理項(xiàng)目均立即簽訂了補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步明確投資回報(bào)，與各地政府達(dá)成了將土地收益分成模式調(diào)整為固定投資回報(bào)的模式；但是在實(shí)際操作過程當(dāng)中因當(dāng)?shù)卣呢?cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的初衷非常困難，一級土整項(xiàng)目周期拉長，回款緩慢，處于進(jìn)退兩難的境地。個(gè)別一級土整項(xiàng)目所在區(qū)域因宏觀環(huán)境或政策調(diào)整，導(dǎo)致土地市場低迷，即便獲得了土地出讓指標(biāo)也難以實(shí)現(xiàn)土地出讓，為收回土整本金和收益，又不得不被動兜底拿地，增加同一項(xiàng)目二次開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

國有施工企業(yè)管理機(jī)制不適應(yīng)市場要求的風(fēng)險(xiǎn)。作為國有施工企業(yè)，房地產(chǎn)投資不同于工程施工，而是屬于在工程施工主業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，所屬房地產(chǎn)公司的用人機(jī)制、考核體系和薪酬體系等，存在不完全適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)要求的風(fēng)險(xiǎn)。例如缺乏專業(yè)人才，原有施工管理人員轉(zhuǎn)行投入項(xiàng)目開發(fā)管理，經(jīng)驗(yàn)欠缺，土地整理運(yùn)作流程不熟悉，風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，甚至部分項(xiàng)目公司總經(jīng)理由合作方委派或外聘的職業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，為企業(yè)負(fù)責(zé)把關(guān)的責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作前期缺乏對項(xiàng)目整體開發(fā)思路和計(jì)劃的統(tǒng)籌把控，策劃定位不準(zhǔn)、投資節(jié)奏把控不當(dāng)甚至出現(xiàn)失誤等，致使投資效果不理想。

與民營企業(yè)合作帶來的風(fēng)險(xiǎn)。相比國有企業(yè)，民營企業(yè)體制機(jī)制更為靈活、更善于創(chuàng)新，公關(guān)能力較強(qiáng)，也有更強(qiáng)的地域優(yōu)勢，通過與民企合作，國有施工企業(yè)能夠更快地介入之前陌生的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有機(jī)會獲取部分優(yōu)質(zhì)土地或參與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)，雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)互利共贏。但是，民企由于自身資金實(shí)力有限、融資能力不足，較難承擔(dān)股東對等融資義務(wù)；部分民企履約能力較差，自身管理不規(guī)范，合作協(xié)議完全履行較為困難，合作糾紛較多，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)較高；因雙方合作經(jīng)驗(yàn)欠缺、合作模式設(shè)計(jì)不科學(xué)以及合作方在政府關(guān)系協(xié)調(diào)方面的局限性，包括對合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能導(dǎo)致民企發(fā)揮的作用并不明顯，雙方合作效果也不理想，甚至可能出現(xiàn)由于合作過程中對市場形勢把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致部分合作項(xiàng)目投資收益低于預(yù)期，帶來項(xiàng)目虧損等嚴(yán)重后果。

防范國有施工企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要投資風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)措施

準(zhǔn)確定位并堅(jiān)持實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略，明確房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)發(fā)展方向。為應(yīng)對戰(zhàn)略決策風(fēng)險(xiǎn)，國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一定要定位準(zhǔn)確、清晰，并與企業(yè)各方面實(shí)力相匹配。在區(qū)域選擇上，應(yīng)堅(jiān)持以“以重點(diǎn)城市為中心，有選擇地向外地?cái)U(kuò)張”的發(fā)展思路，以自身多年施工積累的信譽(yù)好、基礎(chǔ)好的區(qū)域?yàn)橹行模x準(zhǔn)“起步城市”，建立發(fā)展根據(jù)地，逐步輻射大、中城市主城區(qū)等重點(diǎn)市場，加強(qiáng)區(qū)域深耕，尋求優(yōu)質(zhì)的土地資源開拓項(xiàng)目，形成區(qū)域發(fā)展格局；在項(xiàng)目選擇上，宜選擇短、平、快住宅項(xiàng)目，謹(jǐn)慎參與一級土地整理項(xiàng)目、三四線城市項(xiàng)目、旅游度假項(xiàng)目，牢固樹立以資本運(yùn)作促開發(fā)的理念，及時(shí)將可支配的各種資源進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃和優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)最大限度的資本增值目標(biāo)，讓資源整合、資本運(yùn)作真正成為實(shí)現(xiàn)國有施工企業(yè)房地產(chǎn)板塊跨越式發(fā)展的有效手段。

建立健全投資業(yè)務(wù)管理機(jī)制，規(guī)范履行投資決策程序。及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，深入分析過去實(shí)施的各類房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，找出項(xiàng)目實(shí)施過程中存在問題，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策機(jī)制和管理體系，組建高效、權(quán)責(zé)分明的集團(tuán)管控模式，搭建投資策劃、融資及財(cái)務(wù)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理、營銷管理和物業(yè)服務(wù)等管理平臺，強(qiáng)力推行信息化管控體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、成本、營銷、物管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化，提升管理及運(yùn)營水平，強(qiáng)化合作項(xiàng)目監(jiān)管。在制度體系上，出臺相應(yīng)管理制度，保障項(xiàng)目投資各階段的風(fēng)險(xiǎn)得到控制：在管控架構(gòu)上，對項(xiàng)目投資進(jìn)行嚴(yán)格的授權(quán)審批；在投資方式上，逐漸減少合作項(xiàng)目，依靠自身通過市場公開方式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；在決策程序上，嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定的投資決策程序，堅(jiān)持科學(xué)決策、集體決策，切實(shí)維護(hù)國有企業(yè)利益。

積極穩(wěn)健實(shí)施房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，迅速適應(yīng)政策要求和市場機(jī)制變化。從市場發(fā)展環(huán)境來看，提振房地產(chǎn)是大勢所趨。國有施工企業(yè)如想保證房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)規(guī)模和利潤持續(xù)穩(wěn)步增長，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，必須要堅(jiān)持積極穩(wěn)健的投資策略，力爭在市場低谷期獲取一批優(yōu)質(zhì)的短、平、快項(xiàng)目，為后續(xù)持續(xù)發(fā)力做好儲備。國有施工企業(yè)是在發(fā)展施工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司的投資決策程序、用人機(jī)制、考核體系、薪酬體系、組織架構(gòu)等都具有明顯的施工企業(yè)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，如不能夠及時(shí)完成華麗轉(zhuǎn)身，就難以完全適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度高、專業(yè)決策、資本密集、競爭激烈的行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展要求。因此，要堅(jiān)持在投資決策、人力資源、薪酬體系、組織架構(gòu)等方面深化改革、轉(zhuǎn)變機(jī)制，遵循市場規(guī)律，學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)其他先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)做法，以敏銳的嗅覺、果斷的決策、堅(jiān)定的執(zhí)行，建立起適合市場機(jī)制、符合行業(yè)特點(diǎn)的管理制度和管理體制，打破體制束縛，釋放經(jīng)營活力。

重視人才培養(yǎng)，提升專業(yè)化管理水平，打造房地產(chǎn)市場核心競爭力。

首先，人才是企業(yè)核心競爭力和發(fā)展根本，國有施工企業(yè)要想發(fā)展好房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，必須要重視和加大對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)人才的培養(yǎng)和使用，尤其是設(shè)計(jì)、營銷、商業(yè)運(yùn)營、成本管理等方面，加大人才外部引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)力度，以人力資源的儲備提升專業(yè)化管理水平。其次，要進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管控模式，突出集團(tuán)優(yōu)勢，特別是要加強(qiáng)企業(yè)存量資金的集中管控和市場化調(diào)配，提高企業(yè)資金集中管控的水平，使有限的資金最大限度的發(fā)揮作用。第三，以建立健全法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為核心，加強(qiáng)法務(wù)工作管理，嚴(yán)格執(zhí)行重大經(jīng)濟(jì)合同和重要決策的法律審核，做好法律風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知和預(yù)警?？傊瑖惺┕て髽I(yè)要想走好房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)管理專業(yè)化道路，必須通過一系列業(yè)務(wù)管理創(chuàng)新，逐步提升專業(yè)化管理水平，形成具有亮點(diǎn)和特色的拳頭產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場中構(gòu)建起企業(yè)的核心競爭力。

堅(jiān)持原則審慎合作，強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管，控制潛在合作風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，民營企業(yè)具有諸多優(yōu)勢，妥善開展合作，將實(shí)現(xiàn)雙方互利共贏，因此，國有施工企業(yè)可憑借自身優(yōu)勢，堅(jiān)持原則、適度審慎地開展同民企合作。一是在合作項(xiàng)目甄選上，必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)目必須符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的投資標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，不開展或少開展增信服務(wù)、對外擔(dān)保等高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。二是合作伙伴選擇上，必須選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、市場地位領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)民企，確保國有資產(chǎn)安全。三是在合作模式設(shè)計(jì)上，原則上應(yīng)堅(jiān)持同股同權(quán)、對等融資，合作過程中要強(qiáng)化合作項(xiàng)目監(jiān)管，加強(qiáng)投資協(xié)議履約情況檢查，建立投資問責(zé)機(jī)制，對不嚴(yán)格執(zhí)行投資協(xié)議造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的行為進(jìn)行責(zé)任追究。

對于國有施工企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及防范的研究，本文主要從國有施工企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略、決策、市場環(huán)境、體制機(jī)制、合作伙伴等方面，對潛在的重要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，并提出了準(zhǔn)確定位發(fā)展戰(zhàn)略、建立健全管理機(jī)制、適應(yīng)市場政策變化、重視專業(yè)人才培養(yǎng)、審慎選擇合作伙伴等國有施工企業(yè)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的具體措施，具有一定的參考意義。

（作者單位：中國中鐵二局集團(tuán)有限公司）