文 《法人》記者 李立娟

地產(chǎn)行業(yè)營改增契機

文 《法人》記者 李立娟

李克強總理在今年“兩會”期間提出，將采取三項舉措進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，其中一條即是全面實施營改增。在頂層設(shè)計之下，從5月1日起，將營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。

5月11日，財政部下發(fā)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》。通知明確，營改增后計征契稅的成交價格不含增值稅；房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

此外，通知還指出，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

2016年4月，同策咨詢發(fā)布的研究報告顯示，全面推開營改增試點主要包括兩大內(nèi)容，一是將試點范圍擴(kuò)到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)；二是將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。據(jù)測算，此次全面推開試點，年度減稅規(guī)模將高達(dá)5000億元。

效果初步顯現(xiàn)

同策咨詢發(fā)布的報告顯示，試點前后的稅制問題發(fā)生了較大變化。

首先，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。

其次，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

再次，試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

同策咨詢集團(tuán)研究部研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《法人》記者采訪時表示，自5月1日實施營改增改革以來，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的銷售，起到了去庫存的效果。究其原因，如果企業(yè)購買商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來核算的話，其增值稅可以作為進(jìn)項在未來兩年內(nèi)進(jìn)行抵扣，這直接使得企業(yè)增值稅可抵扣部分增加，企業(yè)得到實惠。

因此，以前租用辦公場地的企業(yè)開始由租賃轉(zhuǎn)為持有，上海近期辦公市場的銷售數(shù)據(jù)也很好地驗證了這個觀點。

中研普華研究員曹慧就營改增政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響對《法人》記者說：“這一政策短期來看，會使得房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)微降，長期看，可以有效刺激不動產(chǎn)投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；瑢Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)具有利好影響?！?/p>

宋紅衛(wèi)同時認(rèn)為，從以往試點的經(jīng)驗來看，營改增確實能夠?qū)π袠I(yè)起到減稅的效果。不過行業(yè)整體降稅并不代表每個企業(yè)都能降低稅負(fù)，具體情況還與企業(yè)自身涉及的增值稅稅率以及企業(yè)自身的財務(wù)管理水平有很大關(guān)系。

摸索中求解

“2012年開始的營改增稅制改革已持續(xù)3年，試點行業(yè)不斷擴(kuò)大，影響范圍與力度也一直在不斷加大?！辈芑蹖Α斗ㄈ恕酚浾弑硎?。

本次全面推行之前，“營改增”試點已覆蓋交通運輸、郵政、電信業(yè)和研發(fā)技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢、廣播影視等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本次則主要將營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)。

“營改增”毫無疑問是一場重大的稅制改革，影響著生產(chǎn)鏈條上越來越多的納稅人。這不僅體現(xiàn)在繳稅環(huán)節(jié)的數(shù)額、方式發(fā)生改變，更在于稅制的不斷完善，納稅人稅負(fù)的減輕。據(jù)國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)，我國“營改增”試點啟動以來，截至2014年全國已累計減稅3276億元。其中，試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅1482億元，非試點納稅人因增加抵扣減稅1794億元。

2015年以來，“營改增”繼續(xù)擴(kuò)大范圍且不斷調(diào)整。而此前試點中出現(xiàn)的問題正在被收集、被解決。國家稅務(wù)總局修訂并重新發(fā)布了《營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅服務(wù)增值稅免稅管理辦法（試行）》，明確和規(guī)范了鐵路運輸、郵政和電信業(yè)跨境應(yīng)稅服務(wù)的增值稅免稅管理。辦法結(jié)合“營改增”試點推行進(jìn)度，在跨境服務(wù)類別中補充了郵政服務(wù)、收派服務(wù)和電信服務(wù)，并吸收了稅企雙方對原辦法提出的建議，在辦稅流程、備案資料等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。

未來，“營改增”制度的完善和進(jìn)一步擴(kuò)大范圍仍將繼續(xù)，改革的紅利也將持續(xù)釋放。

“此次營改增政策推行的最大亮點就是從今年5月1日以后，營業(yè)稅將退出歷史舞臺，所有行業(yè)將全面實施增值稅?！彼渭t衛(wèi)對《法人》記者強調(diào)，作為不同產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)層層抵扣的增值稅，終于可以實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈條的抵扣，起到了增值稅的真實作用（以往由于部分行業(yè)未實施增值稅，造成行業(yè)間稅不能抵扣）。

同時，本次擴(kuò)圍還把金融行業(yè)納入營改增的行列，因為金融行業(yè)增值稅實施起來比較復(fù)雜，稅基的考量也有一定難度，目前世界上對金融業(yè)征收增值稅的國家也不多，如果我國營改增試點在金融行業(yè)取得成功，對于世界范圍內(nèi)其他國家的金融業(yè)增值稅改革也有很大的借鑒和參考意義。

就如何進(jìn)一步落實此次稅制改革，宋紅衛(wèi)對《法人》記者說，從此次政策推出到全面實施間隔時間不長，因此，很多企業(yè)還沒有來得及全面了解營改增的具體內(nèi)容，尤其是公司的財務(wù)部門以及相關(guān)業(yè)務(wù)體系的人員，要好好研讀營改增方案，了解到計稅的變化以及未來報稅部門的變化。

營改增后還需完善地方稅負(fù)體系，對于地方主體稅種缺失的現(xiàn)狀，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，主要的問題點在于：此次營改增后，部分稅由以前的地方稅變成中央稅，有可能使得地方財政比較緊缺，而地方政府本就在一定程度上對于土地出讓比較依賴，這樣的情況下可能加大對土地出讓的依賴程度。

地產(chǎn)行業(yè)影響幾何

談及“營該增”對房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響，宋紅衛(wèi)對《法人》記者解釋道：首先，稅制改革的進(jìn)步，完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，可以有效減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)；其次，有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；再次，可促進(jìn)行業(yè)財務(wù)規(guī)范化，減少傳統(tǒng)粗放式管理帶來的弊端，促進(jìn)企業(yè)努力提高管理水平的同時增加行業(yè)公平；最后，對于全產(chǎn)業(yè)鏈來說，有利于稅負(fù)的整體減輕，但是對個體企業(yè)來說，稅負(fù)的增減要看企業(yè)實際情況。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該關(guān)注營改增之后的個重要問題。

第一，推廣費、廣告位出租收入均納入增值稅征稅范圍。比如，在一些商業(yè)中心的經(jīng)營過程中，開發(fā)商會向進(jìn)行推廣活動的商戶收取一定的推廣費用，另外對于商業(yè)中心外立面或內(nèi)部的廣告位，也會另行出租給商戶發(fā)布廣告，收取廣告位租金。上述推廣費用和廣告位租金應(yīng)按經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

第二，免租期可能被認(rèn)定為視同銷售。商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)營通常會約定一定期限的免租期，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條的規(guī)定：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務(wù)視同銷售。因此，免租期存在被認(rèn)定為視同銷售的風(fēng)險。因此許多開發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，而改稱“裝修期”。

第三，開發(fā)商轉(zhuǎn)售水電適用何種稅率尚不明確。目前開發(fā)商從市政部門購買水電再轉(zhuǎn)售給租戶的，對于轉(zhuǎn)售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計算增值稅，還是按照經(jīng)營租賃服務(wù)所適用的11%稅率計算增值稅，目前尚未有明確的規(guī)定，需要進(jìn)一步向稅務(wù)機關(guān)核實。

第四，注意明確物業(yè)管理費的收取方式和開票主體。目前許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商給租戶的租賃合同中包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，租戶不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務(wù)合同。對于物業(yè)服務(wù)費的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發(fā)商支付物業(yè)管理費，由開發(fā)商開具發(fā)票；二是在租賃合同中明確開發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費，由物業(yè)管理公司向租戶開具發(fā)票。

對于第一種模式，開發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營租賃服務(wù)11%繳納增值稅，增加了開發(fā)商的稅務(wù)成本。相較而言，第二種模式更利于開發(fā)商的稅務(wù)籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶無直接合同關(guān)系，物業(yè)管理公司向租戶開具增值稅專用發(fā)票存在一定稅務(wù)風(fēng)險。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對本次稅制改革，宋紅衛(wèi)表示，應(yīng)強化企業(yè)的“納稅”法律意識，更加注重企業(yè)的財務(wù)管理能力、成本控制能力，整體提高企業(yè)的利潤水平，增強企業(yè)的綜合競爭力。

“營該增后，開發(fā)企業(yè)的成本會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的考量。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃經(jīng)營企業(yè)要注意商業(yè)地產(chǎn)的五大問題，有商業(yè)租賃物業(yè)的開發(fā)企業(yè)，在招商上要考慮到租戶的增值稅轉(zhuǎn)嫁能力，來提高企業(yè)盈利水平?！彼渭t衛(wèi)表示，企業(yè)要做好過渡期的準(zhǔn)備，可以借鑒其他行業(yè)“營該增”的經(jīng)驗，規(guī)避各種風(fēng)險。

“目前，房地產(chǎn)行業(yè)營改增稅制改革之路困難重重，仍有待進(jìn)一步完善和落實相關(guān)政策?！辈芑蹌t對《法人》記者建議：

企業(yè)首先要明確稅務(wù)處理方式的差異。房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)，由于其業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異，這是營改增稅制改革中必須明確的重要內(nèi)容。

其次，明確材料、勞務(wù)費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限的問題。行業(yè)許多原材料供應(yīng)商大多為個人、個體戶、小規(guī)模納稅人等，沒有或很難開具增值稅專用發(fā)票。同時，房地產(chǎn)項目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。稅制改革需要明確此問題并提供相應(yīng)的政策途徑。

最后，房地產(chǎn)項目周期較長，且成本與收入周期背離?？赡軐?dǎo)致營改增制度落實過程中，房地產(chǎn)項目的銷項稅額與其進(jìn)項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配。這也是需要政策進(jìn)一步明確并予以解決的問題。

改革如何進(jìn)一步

對于改革如何進(jìn)一步的完善，宋紅衛(wèi)對《法人》記者建議，營改增使我國稅制的改革向前邁出了一大步，我們每個人都應(yīng)該積極響應(yīng)、支持營改增改革。而從稅制本身來看，營改增全面推行后，很多領(lǐng)域計稅及成本核算有了很大的改變，對于相關(guān)角色的專業(yè)度提出更高要求。

以工程預(yù)算為例，營改增之前，就是簡單的工程總額乘以一個稅率來計算，而營改增后，在預(yù)算的時候，不能確定能夠拿到哪些增值稅專用發(fā)票抵扣，并且要對每一項稅進(jìn)行單列，因此存在很大的不確定性和復(fù)雜性。這就對企業(yè)財務(wù)人員提出更高的要求，同時也對稅務(wù)部門的人員監(jiān)管提出更高的要求。

目前，我國已就房產(chǎn)稅的征收在上海和重慶進(jìn)行了試點，監(jiān)管機構(gòu)會根據(jù)試點結(jié)果以及國家整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要來后續(xù)推廣。從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅來看，我國在“去庫存”戰(zhàn)略實施下，在支撐剛需和改善需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了交易環(huán)節(jié)減稅的舉措，并且取得了一定效果。今后，要貫徹因城施策的方針，對于庫存較大的城市，適當(dāng)?shù)亟档头慨a(chǎn)交易稅，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)地發(fā)展。

曹慧最后對《法人》記者強調(diào)，實施“營改增”改革是推進(jìn)增值稅改革的重中之重，而房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)的改革則是“營改增”改革中最有難度的一部分。政府應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化稅制改革相關(guān)政策，強化稅制改革政策輔導(dǎo)。企業(yè)應(yīng)該加強專業(yè)培訓(xùn)和政策宣傳，加強企業(yè)財務(wù)管理與會記核算，相應(yīng)地改變經(jīng)營模式。