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        為什么一線城市房價遠沒有見頂

        2016-07-01 09:49:16梁紅
        商界 2016年6期
        關鍵詞:農(nóng)地房價庫存

        梁紅

        房地產(chǎn)問題,這是一個轉了十幾年圈,來回折騰也沒有解決的問題,結果就是房價越調越高。那么,房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應求?

        5月下旬,在上海的一次土地拍賣中,周浦純住宅地塊由保利以54.5億元殺出重圍奪得。這意味著這個位于上海外環(huán)以外的項目保本售價將高達7.9萬元/平方米——難怪有人驚呼,上海的房價正在直追香港。

        與此同時,機構數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,二線城市土地出讓金突破1 100億元,占全國土地總成交額的7成,同比上升280%;二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

        房地產(chǎn)問題,這是一個轉了十幾年圈,來回折騰也沒有解決的問題,結果就是房價越調越高。那么,房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應求?

        讓人口自由流動起來

        判斷房地產(chǎn)問題,重要的是搞清到底有多少庫存,而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統(tǒng)計。去年房子賣得不好,有些人談到中國的人口結構,人口老齡化,認為房地產(chǎn)這輩子再也見不到黃金白銀的時代了。

        我們的城市化率到底是多少,這個詞叫“城市化率”,而不是“城鎮(zhèn)化率”,鎮(zhèn)一級占城市化率56%的四成。這跟我們非農(nóng)戶口37%差不多,也就是說真正的城市化率不會超過40%。跟其他國家比較,只能算是剛到半山腰。

        國外的城市化率是一個人口密度的概念,而中國的城市是一個行政概念,一、二、三、四線不知道是根據(jù)什么劃分的。全世界的城市化基本有一個大的趨勢,如果人可以自己決定去哪里生活和工作,最后一定會有七成到八成人住在城市,而且這些人一半以上住在大城市。至今日本東京的人口還在漲,美國紐約的人口還在漲。

        從人口和土地的稟賦來講,一百萬以上人口的城市,有很多數(shù)字中國應該落在美國和日本之間。如果做得好我們會像美國,如果做得不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美國密。所以,一百萬以上人口的城市是美國的一半,日本的三分之一。五百萬以上人口的城市還是美國的一半,是日本的四分之一。

        我們現(xiàn)在擁有千萬級人口的城市,加上重慶應該算是五個。如果14億人口七成住在城里,這七成里面一半以上又在千萬級人口的城市。中國至少缺少10到15個千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方,是我們的人口不能那么自由地流動,因為你在當?shù)芈洳涣藨艨凇?/p>

        黨的十八屆三中全會文件和“十三五”規(guī)劃都有很多的表述,在我看來最重要的信號,是在戶籍制度改革上要有相當程度的突破。到2020年,居住證應該是識別中國公民唯一的證件,不能再分誰是農(nóng)業(yè)戶口,誰是非農(nóng)戶口,一律只有一個居住證。

        讓人口自由流動,自主選擇居住和生活的地方,這是全世界的一個潮流。

        什么是剛性需求?

        房地產(chǎn)供應不足主要是在大城市。這些年來,我們總是要打擊所謂房地產(chǎn)的投機需求。實際上,中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農(nóng)村人口進城造成的。

        什么是剛性需求?嚴格意義上講剛性需求就是人沒有房子住。而中國的住房用地世界第一,農(nóng)村住房用地在95%以上,即使在改革開放之前,誰也沒有住大街上。城市住房改革之后,多年來為什么還有人一直在買房子?目的就是改善居住條件。我們有很多房子實際上不太適合居住。城市住房有很多建成年代很早,大約25%沒有獨立的廁所和廚房。因此,但凡有了購房能力,人們必定搬到新房子住。

        根據(jù)第五次和第六次人口普查的數(shù)據(jù),2000-2010年,中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄,攢點錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80~90平方米的房子,這種政策很可怕。因為實際上,改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起。

        我對中國房地產(chǎn)一點都不擔心。2014年房地產(chǎn)交易額8萬億元人民幣,其中85%是首套房,第二套的占15%。正常數(shù)字應該是一半對一半,也就是說,很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購,購房的需求就出來了。

        中國的房地產(chǎn)市場比股票市場恐怖得多,老百姓的杠桿太低了。兩三百億元的首付貸和一年十萬億元的交易量非常小,沒有關系。中國大部分人有一套房子,基本沒有人睡在街上。從某種意義上講,我們的支付的能力比一般發(fā)達國家強得多。我們的房價占收入比重很高,這個不矛盾。美國房貸占GDP的比例,房貸占居民可支配收入的比例還沒有我們高呢。

        住房庫存可能是判斷房地產(chǎn)走勢最重要的信息。但是庫存數(shù)據(jù)是不是有價值,首先要看它的一個周期,和我能找到的價格信號是不是能對得上。如果庫存多,一定不會漲價,庫存少則一定漲價。

        我們統(tǒng)計了各個城市的可售住房面積。有個紅線叫12個月,是指庫存低于12個月就開始漲價,如果遠遠超過12個月就要降價。

        一線城市個位數(shù)庫存在半年以上,二線城市在12個月左右,三線城市15個月左右。去年一線城市北、上、廣、深當然是瘋漲,今年只剩下三、四個月的庫存。二線城市今年三月份已經(jīng)到10了。三線城市也應該是正增長了。

        我們有點奇怪,這些數(shù)字并不是今天才出現(xiàn)的。最近限購的幾個城市在6個月前就已經(jīng)看到了。我們對鋼鐵庫存、水泥庫存這些產(chǎn)能非常過剩的產(chǎn)業(yè),歷史上都出現(xiàn)過重大的判斷失誤。主要原因是做期貨的很多投資者,在庫存上數(shù)據(jù)非常散亂,非常不統(tǒng)一。

        再參考2007年以來的數(shù)據(jù)。一、二、三線城市的走勢有區(qū)別嗎?可能水平有區(qū)別,一線漲得高點,二線漲6%,但是波動方向沒有區(qū)別。

        18億畝紅線

        高房價是怎么煉成的?大家說有點像盲人摸象,摸著尾巴說是一根細繩,摸著象腿說像一個柱子。我們摸到的是,中國的土地供應國家控制很嚴,土地用途也是嚴格管制,到底用了多少住宅用地,這個數(shù)還是有的。

        在城鎮(zhèn)住宅用地占國土面積和城鎮(zhèn)建設用地占國土的面積方面,中國的數(shù)字無論是跟美國、日本比,還是跟香港比,我們都低得可憐。在過去十幾年地方政府招商引資,提供了大量便宜或者低價的工業(yè)用地和商業(yè)用地,最后擠得住宅用地很少。

        從中國的地價分布看,農(nóng)村土地不能碰,這種土地從某種意義講是無價,或者說是小產(chǎn)權房。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù),如果我們把小產(chǎn)權房這部分數(shù)據(jù)拿掉,整個城市的住宅空置率是0。現(xiàn)在大城市相當部分的住房是靠小產(chǎn)權房補充的,深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產(chǎn)權房,住房的擁擠程度會直線上升。

        商業(yè)用地、工業(yè)相關用地肯定是更多了。蓋鋼鐵廠,建水泥廠有GDP,你的土地貴了人家企業(yè)還不來。地方政府招商引資,土地實際上是低價出賣的。

        為什么北、上、廣、深供地特別少,相對來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠的城市?因為從地方政府的稅收來源來講,省會城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來源,它賣一點地就夠花了,但四線城市只能多賣點才夠幾年花的。

        土地的供給制度,是中國高房價最基本的原因。如果我們的18億畝紅線就是不能動,目前北京、上海城市面積的一半是農(nóng)地,剩下的土地肯定偏貴。2015年整個8.7萬億元商品房銷售額,土地出讓金占37%,其他稅收占百分之二十幾,加起來一共是62%。房價里最貴的一塊就是地價,然后是稅費。

        去年房地產(chǎn)開發(fā)商上市企業(yè)的利潤其實挺差的。通常我們認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè),但是過去兩年利潤直線下降。地價很貴,又不能融資,逼它借高利貸,蓋起來又賣不出去,所以很多開發(fā)商急著要轉型。

        重慶經(jīng)驗

        對房地產(chǎn)的調控,限購不管用,限貸不管用,加稅也不管用。上世紀八十年代末,日本的邊際稅率達到過80%,也沒能攔住房價上漲。因為在供不應求的時候,抑制了一段時間房價隨著收入上漲又回來了。居民的大部分收入和支出放在到房子上,使得社會財富的分配極端惡化,同時造成社會之間的流動性非常差。

        限購、限貸政策是非常不好的。香港在過去三年,一千萬港幣的房子首付是五成,主要是它供給有限。如果能交得起這個首付,你就進入到這個俱樂部,就可以坐享地價上漲。交不起首付的就只能呆在外面,這更加大了財富收入分配的惡化。

        什么政策管用?加大土地供應。最近終于聽到好消息,說北京、上海要加大土地供應了。

        未來我希望看到,恢復2004年停掉的跨省換地。要保護農(nóng)地,這塊農(nóng)地為什么要在重慶旁邊呢,挨著市郊很近,我拿這塊地換個遠一點的可不可以?

        就算要18億畝紅線的農(nóng)地必須要搞農(nóng)業(yè),干嗎非要拿上海、北京的一半土地來種地呢?能不能用它跟東北、山西換點地呢?跨省換地過去搞過,2004年被叫停。特別是西北、東北有些城市出現(xiàn)一些國企的困難,置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。

        我們是要對保護農(nóng)地和糧食自給自足給予很大的關心,但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率?北京、上海一半以上的土地現(xiàn)在還是農(nóng)地,比如北京是個缺水的城市,然而北京的水資源七成用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。

        我們強調糧食自給自足,至少八成要自給自足,最近有個新政策要推動土豆成為一個主糧,這個也是好辦法。因為種大米種小麥自給自足很難了,我們的糧價比國外貴了50%,種土豆估計就有希望了。它的背后就是說,土地相對來說稀缺了。

        如果有些土地因為某些原因不能碰,比如說日本保護農(nóng)地的政策,除了導致收入分配惡化,影響代際之間流動,更重要的是使城市喪失了競爭力,因為地價太貴了,房價太貴了,人的成本太貴了,最后整個城市的競爭力就掉下來了。

        如果有人比你便宜,你就會喪失競爭力。我們的后面有印度,有東南亞以及非洲國家,我們把自己搞貴了,就會喪失競爭力?,F(xiàn)在北京雇一個員工或者雇一個保姆貴得離譜,為什么?他們的住是一個非常大的問題。

        在這樣的供地制度下,政府能不能做得好一點?政府拿了這么大一塊土地,要不要一次性拿?賣地以后能不能做一些公租房、廉租房?重慶的GDP發(fā)展速度全國第一,房價過去五年漲了12%,是最低的,而且重慶是唯一從來沒有限購過的城市,吸引了大批非戶籍人口入戶。重慶采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

        重慶的經(jīng)驗,解決了相當大的一部分需求,而且政府的財政做得也不錯。新加坡也有現(xiàn)成的經(jīng)驗擺在那里。如果我們還像過去十年,房價一上來就限購、就限貸、就漲稅,房價肯定會越調越高。大家會覺得這一次沒有買就錯過了一次機會,這實際上不是一個好的現(xiàn)象,早晚是要出問題的。我曾經(jīng)說過,要對中國的房價有點想象力。

        中國的房價跟股票市場差不多,在有限供給的時候它就很貴,而且相對貴的房價是質量不好的房子,因相對的供給有限。有媒體報道說,北京的房價已經(jīng)超過紐約了,你去紐約買過房子嗎?美國的大城市比如紐約、曼哈頓,你開車走出去一小時,當?shù)氐姆績r就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較,還會再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大,一講這個問題就要挨罵。

        我們現(xiàn)在是郊區(qū)房價太貴,城里核心區(qū)卻不夠貴。股票里所謂藍籌,大盤是不貴的,貴的是小新創(chuàng)。原因是在有限供給的時候,總價低的東西相對貴,但這是不合理的。只要中國經(jīng)濟總體的增速繼續(xù)保持下去,沒有哪個國家會在內需強盛的時候能把房地產(chǎn)業(yè)扳倒在地上。

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