李迅雷

國(guó)內(nèi)各大城市的房?jī)r(jià)與居民收入比遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家；同時(shí)，居民房貸余額占住宅總市值的比例卻遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，這兩個(gè)數(shù)據(jù)之間是否存在悖論？

考慮到居民可支配收入總額被低估（尤其是高收入群體被低估）、房產(chǎn)持有成本較低、中國(guó)處于人口遷徙高峰期等因素，房?jī)r(jià)與居民收入比高的現(xiàn)象有其合理方面。而房貸/銷(xiāo)售比偏低的現(xiàn)象，則與房地產(chǎn)市場(chǎng)早期的金融意識(shí)不強(qiáng)，且以投資為主的購(gòu)房結(jié)構(gòu)有關(guān)。2013年后房貸/銷(xiāo)售比有所回升，反映了房地產(chǎn)步入到消費(fèi)時(shí)代。因此，看似的悖論其實(shí)并不存在。

如果說(shuō)這輪房?jī)r(jià)上漲是以剛需和改善為主導(dǎo)的消費(fèi)行為促使，那么，它同時(shí)也是投資客們豐厚獲利之后的變現(xiàn)過(guò)程。房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)了各行各業(yè)的發(fā)展，既有利于改善產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，也有利于保持經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)。但同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲又不斷加大了危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榇箢?lèi)資產(chǎn)價(jià)格一旦下跌，軟著陸的案例前所未有。

如今的房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨著兩難選擇。如果為了抑制房?jī)r(jià)上漲而推出房產(chǎn)稅，效果會(huì)很明顯，但市場(chǎng)對(duì)此的解讀一定是“砸盤(pán)”，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的崩潰。如果通過(guò)多種舉措來(lái)維持目前房?jī)r(jià)水平，估計(jì)要持續(xù)走成L型也很難。并且越往后人口越老齡化、流動(dòng)人口越少，調(diào)控難度也越大。

在經(jīng)濟(jì)增速放緩，債務(wù)負(fù)債加重的背景下，大家更需要關(guān)注住房銷(xiāo)售收入和收入流向的變化，因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)會(huì)影響到投資增速，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)。（6月1日）