皇甫鑫,高曉丹

(中國石油大學(xué)(華東)　經(jīng)濟管理學(xué)院　公共管理系,山東　青島　266580)

高校周邊商業(yè)服務(wù)體系的模式探析

——基于四種模式的實證調(diào)研

皇甫鑫,高曉丹

(中國石油大學(xué)(華東)經(jīng)濟管理學(xué)院公共管理系,山東青島266580)

[摘要]當(dāng)前我國高校周邊的商業(yè)服務(wù)體系主要有以下四種模式：城中校型*城中校型：學(xué)校先于周邊商業(yè)區(qū)建成,隨著城市的發(fā)展,呈現(xiàn)出了學(xué)校周邊的商業(yè)服務(wù)與學(xué)生的實際需求脫鉤的現(xiàn)實情況,即不相符的城市商業(yè)服務(wù)布局包圍著學(xué)校的商業(yè)布局類型。、無序待改型、空白待建型和企校合作型,通過實證調(diào)查,發(fā)現(xiàn)這四種都存在著一些問題,而一個完善的商業(yè)服務(wù)體系可以使多方受益,有利于高校周邊商業(yè)區(qū)的規(guī)范管理,輔助高校后勤服務(wù)體系的建設(shè),增加社區(qū)稅收,提供就業(yè)崗位,提高經(jīng)濟收益,提高環(huán)境效益等。

[關(guān)鍵詞]高校周邊;商業(yè)服務(wù)體系;鎖鏈?zhǔn)较M;需求程度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.203

高校周邊商業(yè)服務(wù)體系由三部分組成,第一,為高校學(xué)生、社區(qū)居民以及過往游客提供消費項目的商鋪；第二,與消費活動相配合的基礎(chǔ)設(shè)施；第三,用來保證整個商業(yè)服務(wù)活動正常運行的管理制度；其目的是實現(xiàn)高校學(xué)生、管理部門、商家等多方利益的最大化。當(dāng)前,我國主要存在四種不同類型的模式,分別是城中校型、無序待改型、空白待建型、企校合作型,與之相對應(yīng)的典型院校分別是中國海洋大學(xué)魚山校區(qū)、中國石油大學(xué)(華東)青島校區(qū)、青島理工大學(xué)新校區(qū)、青島黃海學(xué)院。

1高校學(xué)生校外月消費的調(diào)查分析

通過發(fā)放調(diào)查問卷和實地調(diào)查,發(fā)現(xiàn)青島市大學(xué)生每月在校外的消費額度呈以下餅狀圖，如圖1所示。

圖1　青島市大學(xué)生每月在校外的消費額度

其中每月消費額在50元以下的僅占9.06%,而大多數(shù)集中在50～350元之間,約占65.58%,在350～550元及以上的也占著不小的比例,約為24.44%,由此可見,當(dāng)前大學(xué)生在校外的消費需求是比較大的,有的學(xué)生在校外消費數(shù)額甚至達到在校消費總額的50%以上。

經(jīng)過調(diào)查,高校學(xué)生的校外消費主要是集中在以下幾個方面：餐飲(餐館、水果店、甜品飲品店等)、雜貨、文體(書店、體育用品店等)、娛樂(KTV、電影院等)、自行車行、美容美發(fā)及服飾、藥店、校外通信服務(wù)等,而以上各類項目占校外消費總額的比例如圖2所示。

圖2　各項消費占校外消費總額的比例

高校學(xué)生在餐飲消費方面消費額是最高的,占到31%,其次分別是美容美發(fā)及服飾、娛樂,所對應(yīng)的占比是26%、23%,從理論上說校外商鋪的規(guī)模比例也應(yīng)該是與此需求規(guī)模相符合。

2 高校周邊商業(yè)服務(wù)體系現(xiàn)狀及所存在問題的實證調(diào)查

2.1城中校型：中國海洋大學(xué)魚山校區(qū)

中國海洋大學(xué)魚山校區(qū)是其老校區(qū),建于1924年,距現(xiàn)在已經(jīng)91年了,而其周圍分布著大酒店以及一些景點,且已經(jīng)形成一定的規(guī)模和固定的格局,與學(xué)生的實際日常生活需求的相關(guān)性不是很大,對學(xué)生的日常生活造成了一定的不便。

2.2無序待改型：中國石油大學(xué)(華東)

中國石油大學(xué)(華東)共有四萬多師生,學(xué)校周圍的商業(yè)服務(wù)設(shè)施是隨著時間的推移和經(jīng)濟的發(fā)展而建立起來,不過,由于商家對師生、社區(qū)居民的需求狀況不夠了解,規(guī)劃部門也未做好規(guī)劃事宜,使得學(xué)校北門的商業(yè)服務(wù)設(shè)施雖然較為齊備,但缺乏集約性、規(guī)?；涂茖W(xué)化。

中國石油大學(xué)(華東)共有四個校門：北門、南門、東門及西北門。由于南門面朝大海,地理環(huán)境限制,未形成集中的商業(yè)區(qū)域,而東門和西北門則較為偏僻,也沒有形成較為集中的商業(yè)區(qū)域,只是在人流量較大的北門,有一片整體的區(qū)域形成了商業(yè)區(qū)域,北門的商業(yè)區(qū)如圖3所示。

圖3　商業(yè)區(qū)域示意

中國石油大學(xué)(華東)北門的商業(yè)服務(wù)設(shè)施雖說是“五臟俱全”,但卻分布散亂,使得這個商業(yè)機制并不能很好地發(fā)揮其經(jīng)濟及社會價值。而且,攤販自發(fā)形成的水果街抑或小吃街,這樣的形勢不僅使得管理更加復(fù)雜、環(huán)境受到不同程度的污染,最嚴重的是會影響交通,直接危及師生、居民及商販的生命安全。與此同時,各個商販所供應(yīng)商品或服務(wù)具有重復(fù)性,再加上存在閑置土地這會導(dǎo)致土地等資源的浪費,同時也會使得商家不能得到最大的利益；而又由于它的自發(fā)性,這就必然地會導(dǎo)致商鋪的硬件以及軟件設(shè)施的不健全、不到位,不能夠保障消費者的權(quán)益。

2.3空白待建型：青島理工大學(xué)新校區(qū)

青島理工大學(xué)校區(qū)是新建成的,由于建成時間較短,所以現(xiàn)在還未形成一套系統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)體系,只是零星的布局著幾個餐飲店和酒店,校內(nèi)學(xué)生如需購買物品還需要等到幾天一次的市場集會,這種嚴重缺失商業(yè)服務(wù)體系的情況的確給校內(nèi)學(xué)生帶來了極大的不便,但這種空白商業(yè)布局會使得新的商業(yè)布局更具可建設(shè)性。見圖4。

圖4　區(qū)域示意

2.4企校合作型：青島黃海學(xué)院

青島黃海學(xué)院對面有一片比較系統(tǒng)化的商業(yè)區(qū),該區(qū)域是由青島康大集團與黃海學(xué)院共同開發(fā)建設(shè)的,商業(yè)總用地20000平方米,整個規(guī)劃設(shè)計比較合理。如圖4所示,將整個區(qū)域又劃分為6個小區(qū)域,總體2層,局部3～6層,沿靈海路自西向東依次展開。商業(yè)街是以歐洲小鎮(zhèn)的建筑精髓來處理建筑形態(tài),以形成強烈的具有浪漫氣息的地中海建筑風(fēng)格,符合學(xué)生追求時尚的心理,并且打破了傳統(tǒng)的臨街商業(yè)模式,通過內(nèi)街立體交通的處理,使商業(yè)資源利用效率實現(xiàn)最大化。主入口設(shè)置在靈海路一側(cè)偏東位置,并強化東北側(cè)入口,分別在此兩個入口設(shè)置大踏步樓梯和自動扶梯將人流引入二層,同時二層南北商鋪采用獨特的連廊相接,既突出了時尚感和藝術(shù)氣息,又集中了消費群,可謂是既美觀又實用。在業(yè)態(tài)分布上,東北側(cè)為商業(yè)街的主力店,東側(cè)部分為特色精品店(品牌折扣店、外貿(mào)服飾等),中間部分為大型購物超市及休閑娛樂區(qū),西側(cè)部分為特色餐飲街(川菜、特色小吃類),三層以上部分為賓館和酒店式公寓。以上各種業(yè)態(tài)的規(guī)劃既突出了商業(yè)零售的主要職能,又配備了相應(yīng)規(guī)模的休閑娛樂、餐飲等完善的配套,使該區(qū)域成為一個以風(fēng)情購物、餐飲娛樂、陽光旅店、度假休閑為一體的一站式消費樂園。該商業(yè)區(qū)的設(shè)立不僅方便了周圍的社區(qū)居民,而且能更好地滿足學(xué)生多種多樣的需求,并且使得土地利用的各種資源的利用效率達到了最大化。當(dāng)然,在黃海學(xué)院也存在許多問題,首先,學(xué)校周圍有很多流動攤販,從而帶了嚴重的環(huán)境問題和交通問題；其次,學(xué)校內(nèi)部只有申通一家快遞公司,校外商業(yè)區(qū)也只有天天快遞。因此,在網(wǎng)購盛行的今天,會給電子商務(wù)的普及以及發(fā)展帶來阻礙。

3高校周邊商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)與完善的路徑選擇

針對不同的現(xiàn)狀模式,需要不同的方案來針對性的解決現(xiàn)存問題,根據(jù)上述四種模式,提出以下四種解決方案。

3.1城中校型：校內(nèi)優(yōu)化

鑒于這種模式校外建設(shè)已成模式化,要想在原有基礎(chǔ)上改建難度會特別大,例如,中國海洋大學(xué)魚山校區(qū)周圍主要分布的是高檔的酒店和一些景點等,與學(xué)生的實際需求不相符的,但是已經(jīng)分布在此,若進行拆除重新建設(shè)與學(xué)生相關(guān)的商業(yè)設(shè)施,成本會過大,所以只能采取在校內(nèi)布局與學(xué)生需求相關(guān)的商業(yè)設(shè)施。當(dāng)然,如果在校內(nèi)不加科學(xué)管理地進行布局的話,也會出現(xiàn)自發(fā)混亂的商業(yè)布局情況,所以在此需要遵循以下兩個原則：一是需要對學(xué)生的實際消費能力以及傾向消費種類進行全面的調(diào)查,根據(jù)學(xué)生的消費能力與消費結(jié)構(gòu),從而來確定商業(yè)種類及各種類規(guī)模的大??；二是充分體現(xiàn)便捷、高效、質(zhì)優(yōu)、節(jié)約、環(huán)保、安全的市場經(jīng)濟原則。在校內(nèi)的商業(yè)布局方面,要最大限度地將相關(guān)商業(yè)設(shè)施集聚,從而形成集聚效應(yīng),對于商家,這樣的布局易使消費者產(chǎn)生鎖鏈?zhǔn)较M,商家達到更大收益。對于學(xué)生,可以集中購買相關(guān)商品或服務(wù),極大地節(jié)約時間,達到便捷高效的目標(biāo)。同時商業(yè)設(shè)施的聚集,可以更大限度節(jié)約使用土地資源、水電資源,實現(xiàn)集中供應(yīng),產(chǎn)生垃圾集中處理,達到環(huán)保、安全的要求；可采取立體式建設(shè)的模式,即建設(shè)多層建筑以供多種商業(yè)設(shè)施的分布。

3.2無序待改型：多方面整頓

對于無序待改型的業(yè)態(tài)布局,也只能靠調(diào)整的方式來實現(xiàn)優(yōu)化的目的,因為拆除重建的成本過大,但是以拆除部分來實現(xiàn)整體優(yōu)化的目標(biāo)的方式是可行的,例如以中國石油大學(xué)(華東)為例,下圖是根據(jù)實際情況簡單調(diào)整后的布局圖,該規(guī)劃示意圖本著以最小的業(yè)態(tài)分布調(diào)整,來實現(xiàn)調(diào)整效益的最大化。該規(guī)劃示意圖主要由八個部分組成,分別是：賓館區(qū)、雜貨區(qū)、水果餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、服裝區(qū)、文體區(qū)、電子通信區(qū)、物流區(qū)。

將每種相關(guān)的商業(yè)布局在一個區(qū)域內(nèi),或者相鄰區(qū)域內(nèi),這樣可以方便學(xué)生形成鎖鏈?zhǔn)较M,不需要到多個地方購買所需物品；同時相關(guān)聯(lián)的商業(yè)布局在一起,可以便于管理部門有進行針對性的管理,從而節(jié)約管理成本。

各種區(qū)域的布局位置與學(xué)校門口的距離是根據(jù)學(xué)生對于該種商業(yè)服務(wù)的需求程度以及該商業(yè)服務(wù)本身的一些特點來設(shè)置的,例如：賓館區(qū)布局在離校門口最遠的位置原因有二：一是學(xué)生對于賓館的需求不屬于生活常用品的范疇,對其需求程度較低；二是賓館的設(shè)置需要較大的占地面積。如果分布在街邊與校門口較近的位置,顯然會影響其他商業(yè)設(shè)施的分布,并且學(xué)生對于賓館的需求具有季節(jié)性,即只是在開學(xué)季的時候需求量會比較大,但是在學(xué)期中的時候需求量是相對較小的,若分布在此,對于賓館的經(jīng)營者來說也是不劃算的,因為越是距離消費群體近房租會越高。

在各種商業(yè)設(shè)施布局的時候,有些是采取多層式的布局方式,例如賓館區(qū)、娛樂區(qū)、超市等,因為這樣可以極大地提高土地的利用效率。針對街邊的水果攤和百貨零售攤,我們主張采取“退路入室”的策略,即撤掉可移動的攤點,蓋起商鋪房,這樣既便于商家對于自己貨物的管理,也有利于交通的暢通,減少交通事故的發(fā)生。

同樣在進行調(diào)整型布局的時候,也要遵循節(jié)約環(huán)保的原則,可以增設(shè)諸如舊書市場、舊自行車市場等,這樣在彌補此種業(yè)態(tài)空白狀態(tài)的同時,為學(xué)生節(jié)省了資金,為商家?guī)砹死麧?也為資源的循環(huán)利用提供了好的平臺。見圖5。

圖5　比例示意

3.3空白待建型：建立高效安全的模式

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,土地資源變得越來越緊缺。高校周圍大片的低建筑商業(yè)服務(wù)形式變得低效,為節(jié)約資源,可以用高層的建筑來代替原來的低層建筑,將服務(wù)體系根據(jù)大學(xué)生的需求分為七大區(qū)域,每個區(qū)域又根據(jù)服務(wù)的關(guān)聯(lián)程度進行劃分。如示意圖中所示,每個區(qū)域的不同樓層分攤不同的服務(wù),供學(xué)生更好的需求。如圖6所示,每個區(qū)域的大小代表每種商業(yè)類型所占面積的大小,具體商業(yè)分布參照無序待改型對策的規(guī)劃示意圖。

圖6　區(qū)域示意

3.4企校合作型：適度調(diào)整,發(fā)揮優(yōu)勢

企校合作型的商業(yè)設(shè)置模式是較為完善的模式,可以使得學(xué)校和企業(yè)利益共贏,對于以房地產(chǎn)商來說,這樣的商業(yè)布局不僅可以為社區(qū)居民提供購物的便利,甚至由于完善的商業(yè)提供,可以抬高房價,從而為房地產(chǎn)商帶來極大的利潤；對于學(xué)校來說,可以利用房地產(chǎn)商提供的商業(yè)服務(wù),方便本校學(xué)生購物的需要,同時由于企業(yè)自帶的安保系統(tǒng),可以為商業(yè)區(qū)提供可靠的安保系統(tǒng),為學(xué)校學(xué)生提供安全保衛(wèi)措施。但企校合作型的商業(yè)布局模式最需要的就是使得商業(yè)種類更加全面,安保措施做得更到位,這樣的話可將此種模式作為典范,為空白待建型的模式提供模板。

本文利用系統(tǒng)論的觀點對高校周邊商業(yè)服務(wù)體系進行了全面深入的研究分析,對如何優(yōu)化現(xiàn)狀提供了一些參考建議。雖然當(dāng)前的體系并不完善,但在服務(wù)消費者方面仍發(fā)揮了重要作用。然而,如果當(dāng)前高校周邊商業(yè)服務(wù)體系仍不進行優(yōu)化改造,將會造成極大的資源浪費,也會存在更多的安全隱患,因此對其進行優(yōu)化式改造很有必要。我們會在以后繼續(xù)追蹤高校周邊商業(yè)服務(wù)體系的發(fā)展動態(tài)。

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[基金項目]中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費專項資金資助,來源：中國石油大學(xué)(華東);山東省青少年教育科學(xué)規(guī)劃課題大學(xué)生學(xué)術(shù)課題,編號：15BSH003,來源：山東省青少年教育科學(xué)研究院。

[作者簡介]皇甫鑫(1994—),男,河南焦作人,中國石油大學(xué)(華東)經(jīng)濟管理學(xué)院公共管理系。研究方向：行政管理；高曉丹(1995—),女,山東濰坊人,中國石油大學(xué)(華東)經(jīng)濟管理學(xué)院公共管理系。研究方向：行政管理。