馬軍成

多尺度的城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)方法

馬軍成

隨著土地資源緊缺問題的日益突出，城市建設(shè)用地集約利用方式與水平得到了國(guó)土部門的高度重視，并逐漸成為監(jiān)控區(qū)域土地利用情況的主要途徑。為了保障在城市化快速發(fā)展的條件下集約利用城市土地，需對(duì)城市建設(shè)用地利用情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并采取有效的措施解決城市建設(shè)用地粗放利用，緩解土地資源緊缺形勢(shì)。

目前，城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)大多從單尺度出發(fā)，未能多角度了解和掌握城市建設(shè)用地存在的問題，評(píng)價(jià)成果利用價(jià)值有限。本文從多尺度角度出發(fā)，闡述了城市建設(shè)用地多尺度集約利用評(píng)價(jià)意義，分析了多尺度集約利用評(píng)價(jià)的內(nèi)涵，探討構(gòu)建多尺度集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以期從多尺度了解和掌握城市建設(shè)用地利用情況，推進(jìn)城市土地的合理利用。

一、城市建設(shè)用地多尺度集約利用評(píng)價(jià)研究的意義

城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)的目的在于提升城市土地的優(yōu)化配置和促進(jìn)土地合理利用，保障城市土地的可持續(xù)發(fā)展，有序推進(jìn)城市化，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在我國(guó)城市化初始階段，大量農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由于監(jiān)管不到位和不及時(shí)，導(dǎo)致城市中土地粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重，土地利用效率低下。為了確保城市土地資源的合理利用，有效地節(jié)約土地資源，提高土地集約利用水平，需基于多尺度開展城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)，可從多角度了解和掌握城市建設(shè)用地利用情況和存在問題，進(jìn)而制定有效的措施，促進(jìn)城市土地的合理利用，充分發(fā)揮城市建設(shè)用地的作用與價(jià)值，提高城市建設(shè)用地的集約利用水平。

二、城市建設(shè)用地多尺度集約利用分析

城市建設(shè)用地集約利用應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)要求，以國(guó)家土地管理政策、相關(guān)規(guī)劃等為導(dǎo)向，適度增加對(duì)城市土地的投入，促進(jìn)城市土地利用效率的提高，進(jìn)而有效促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。在城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)時(shí)，依據(jù)評(píng)價(jià)規(guī)程，首先要確定城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)工作區(qū)域，即城市中心城區(qū)的建成區(qū)，通常指人民政府所在地。由于城市中心城區(qū)建成區(qū)土地在利用時(shí)，大多呈組團(tuán)空間分布，通常會(huì)形成多層次與多目標(biāo)的體系，因此在評(píng)價(jià)時(shí)，需要通過各方面的利用情況對(duì)其進(jìn)行衡量。

基于此，在采用多尺度集約利用評(píng)價(jià)方法對(duì)城市建設(shè)用地集約利用情況進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)從微觀尺度、中觀尺度與宏觀尺度等三個(gè)尺度層次分析評(píng)價(jià)。尺度層次不同，其評(píng)價(jià)重點(diǎn)不同，基于多尺度角度進(jìn)行城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)時(shí)，其構(gòu)建的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)覆蓋全面、科學(xué)、合理，以便充分反映出城市建設(shè)用地不同尺度下的發(fā)展情況，并對(duì)城市發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)、土地之間的關(guān)系有所體現(xiàn)。

1.微觀尺度

在微觀尺度下，城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)對(duì)象為宗地，即地籍調(diào)查的基本單元，指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，宗地反映出的土地利用信息更加詳細(xì)、明確、全面。在對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行微觀尺度評(píng)價(jià)時(shí)，需要反映出土地利用的強(qiáng)度與用途，通常需要對(duì)宗地地塊適宜、強(qiáng)度進(jìn)行分析研究，以便確保城市土地利用效率達(dá)到最大化要求。但這種土地利用效率最大化不得與土地利用強(qiáng)度相等同，應(yīng)對(duì)其收益遞減性規(guī)律進(jìn)行分析，并對(duì)其投入到一定程度的時(shí)候，需要在土地利用強(qiáng)度增加的條件下，對(duì)城市交通擁堵、噪聲污染等安全隱患問題進(jìn)行深入的研究，以便避免出現(xiàn)城市土地利用價(jià)值下降的現(xiàn)象。

2.中觀尺度

在城市建設(shè)用地中觀尺度集約利用評(píng)價(jià)時(shí)，評(píng)價(jià)對(duì)象為功能區(qū)，即需依據(jù)土地利用類型將城市中心城區(qū)建成區(qū)劃分為若干個(gè)功能區(qū)，一般分為商業(yè)功能區(qū)、居住功能區(qū)、工業(yè)功能區(qū)、特殊用地功能區(qū)與教育功能區(qū)等。在進(jìn)行功能區(qū)集約利用狀況評(píng)價(jià)時(shí)，首先對(duì)不同的功能區(qū)進(jìn)行綜合分析，以便反映不同功能區(qū)的土地利用強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)效益等。在中觀尺度下進(jìn)行城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)，應(yīng)依據(jù)功能區(qū)類型進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)分析確定，功能區(qū)類型不同，其分析著重點(diǎn)不同。

其中：對(duì)于居住功能區(qū)，需要對(duì)建筑密度、人口密度、生活服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施完備度、綜合容積率等指標(biāo)進(jìn)行分析，綜合確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；在商業(yè)功能區(qū)集約利用狀況評(píng)價(jià)時(shí)，需要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施完備度、綜合容積率、商業(yè)地價(jià)實(shí)現(xiàn)水平等指標(biāo)進(jìn)行分析，綜合確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；在教育功能區(qū)集約利用狀況評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)著重分析建筑密度、綜合容積率、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)等指標(biāo)；在工業(yè)功能區(qū)中，應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施完備度、工業(yè)地價(jià)實(shí)現(xiàn)水平、綜合容積率、單位用地固定資產(chǎn)總額、單位用地工業(yè)總產(chǎn)值等指標(biāo)進(jìn)行著重分析；對(duì)于特殊功能區(qū)，僅著重分析建筑密度與綜合容積率等指標(biāo)。

3.宏觀尺度

在宏觀尺度下進(jìn)行城市建設(shè)用地集約利用狀況評(píng)價(jià)時(shí)，需重點(diǎn)分析評(píng)價(jià)城市用地趨勢(shì)、強(qiáng)度、效益、戰(zhàn)略布局等內(nèi)容，并對(duì)城市建設(shè)用地的潛力與效率進(jìn)行分析測(cè)算。一般來說，進(jìn)行宏觀尺度下城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)分析時(shí)，通常會(huì)采用兩組觀點(diǎn)，一種為以城市中心城區(qū)為主要對(duì)象；另一種是以某行政區(qū)域內(nèi)部城鄉(xiāng)建設(shè)為評(píng)價(jià)對(duì)象。

三、基于多尺度的城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建是城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)和前提。在多尺度集約利用評(píng)價(jià)中，應(yīng)依據(jù)參評(píng)城市用地實(shí)際，分析宏觀尺度、中觀尺度與微觀尺度等三種尺度下的評(píng)價(jià)對(duì)象和評(píng)價(jià)側(cè)重點(diǎn)，進(jìn)而確定合適的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，應(yīng)采用主觀賦值和客觀賦值相結(jié)合的方法綜合確定。在確定評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值時(shí)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、參考同類城市標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)合自身實(shí)際。

四、結(jié)語

在我國(guó)各地土地資源相對(duì)緊缺的背景下，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地利用的管理與監(jiān)管力度，充分發(fā)揮出土地的應(yīng)用價(jià)值與效率。對(duì)于城市建設(shè)用地，應(yīng)基于多角度進(jìn)行土地集約利用評(píng)價(jià)，充分了解城市建設(shè)用地不同尺度下的利用情況，有針對(duì)性的采取措施解決城市土地利用中存在問題，進(jìn)而提高土地利用效率，處理好環(huán)境、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，確保城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位:河南省科學(xué)院地理研究所 ）