本刊記者 柯善北

解讀

地產(chǎn)中介迎最嚴管理

本刊記者 柯善北

近日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。“意見”針對當前房地產(chǎn)中介服務行業(yè)存在諸多頑疾“對癥下藥”，發(fā)文部門之多、涉及范圍之廣、采取措施之全、實施監(jiān)管之嚴均為空前，被稱為“我國史上最嚴房地產(chǎn)中介管理新規(guī)”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，《意見》如能嚴格落實，長期存在于中介市場的虛假房源、賺取差價等亂象有望得到徹底根治。不過也有觀點認為，新政后效如何，還要看相關部門的監(jiān)管和處罰力度。

（一）

出臺背景

近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進交易等方面發(fā)揮了積極作用。但中介亂象也長期存在，部分中介機構和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制代辦收費、吃差價、臨時調(diào)高傭金、侵占或挪用交易資金，誘導買賣雙方簽委托買賣協(xié)議在中介市場也不少見，以及違規(guī)從事金融業(yè)務、捏造散布漲價信息等問題，侵害了群眾合法權益，擾亂了市場秩序。

在主管部門眼中，“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部確定，在年內(nèi)開展一次專門針對房地產(chǎn)中介機構的大規(guī)模專項整頓治理行動。6月，住房城鄉(xiāng)建設部通報了首批房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例。同時，針對群眾反映的突出問題，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在深入調(diào)研的基礎上，聯(lián)合印發(fā)了《意見》，力求充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢，充分履行監(jiān)管職責，形成監(jiān)管合力，不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，切實維護群眾合法權益。

（二）

新規(guī)整治方向更具體

《意見》分為規(guī)范中介服務行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管三個部分16項措施。

為規(guī)范中介服務，《意見》要求規(guī)范中介機構承接業(yè)務，加強房源信息盡職調(diào)查，加強房源信息發(fā)布管理，規(guī)范中介服務價格行為，規(guī)范中介機構與金融機構業(yè)務合作，規(guī)范中介機構涉稅服務等。

為完善行業(yè)管理制度，《意見》要求提供便捷的房源核驗服務，全面推行交易合同網(wǎng)簽制度，健全交易資金監(jiān)管制度，建立房屋成交價格和租金定期發(fā)布制度等。

為加強中介市場監(jiān)管，《意見》要求嚴格落實中介機構備案制度，積極推行從業(yè)人員實名服務制度，加強行業(yè)信用管理，強化行業(yè)自律管理。各市、縣房地產(chǎn)主管部門會同價格、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯(lián)動機制，加快建設房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業(yè)人員，聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。

專家認為，相比過去出臺的有關文件多數(shù)是對監(jiān)管對象的行為進行約束，而《意見》整治的方向更為具體，除了把這些作為重點外，更大篇幅提出了對行政行為的要求。旨在進一步加強對房地產(chǎn)中介的管理，規(guī)范它們經(jīng)營的行為，最大限度地保護群眾利益，促進行業(yè)健康發(fā)展。接下來相關主管部門應該會有操作性的落實，因此中介市場有望逐步朝好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)中介金融服務未被禁止

隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房地產(chǎn)中介也開始活躍起來。然而，當前許多房地產(chǎn)中介機構都延長了其產(chǎn)業(yè)鏈，不僅做二手房出租買賣，還延伸至信貸等各類金融衍生品服務，越來越向金融公司靠攏。同時，房地產(chǎn)中介一系列的金融衍生品服務很容易變相壟斷購房者選擇其他金融機構的可能性，還有可能助推房價上漲，并不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務引發(fā)爭議。至今，包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務正在成為風暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

因此，此次《意見》提出要規(guī)范中介機構與金融機構業(yè)務合作，要求中介機構不得強迫委托人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務等，同時金融機構也不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。并將“首付貸”明確為違法違規(guī)的金融服務，房地產(chǎn)中介機構不能再碰這條“紅線”。

對此，專家表示，畢竟房地產(chǎn)金融服務是房地產(chǎn)交易服務不可或缺的一個環(huán)節(jié)。特別是在改善型需求為主的市場中，買一賣一形成的連環(huán)單，在抵押貸款無法交易的情況下，金融服務是房地產(chǎn)交易服務中特別重要的一環(huán)。鑒于房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務有著天然的強聯(lián)系，《意見》中關于房地產(chǎn)金融服務的要求，目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務聯(lián)系，而是為了保障行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）

清除“黑中介”還需提高準入門檻

業(yè)內(nèi)專家普遍認為，“意見”的出臺，有很重要的意義。在缺少行業(yè)準入和行業(yè)立法的前提下，為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場、加強中介管理，這個“意見”可以說已經(jīng)使出了“洪荒之力”。將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響。

不過，針對“多部門聯(lián)動機制，建立嚴重失信主體‘黑名單’制度，聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施”這記被認為可以徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的重拳，作為實務界人士的鏈家研究院的研究人員提出了不同建議——要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子，還得從制度根源下功夫。

對比國外經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，我國經(jīng)紀人職業(yè)化水平之所以低，其根源在于行業(yè)準入制度真空、信息專有權保護缺失以及缺乏經(jīng)紀人間合作機制。要從根源上治理“黑中介”，還需要建立起行業(yè)準入門檻，實行考試執(zhí)照制度，要建立起獨家委托機制下的信息專屬保護機制，使經(jīng)紀人從過度競爭轉(zhuǎn)向合作，不斷提高職業(yè)化水平，才能真正走向“白中介”。

根治“假房源”需核驗機制保障

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，此前一直活躍于線下的房地產(chǎn)中介也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)至線上平臺，雖然所呈現(xiàn)的內(nèi)容更為豐富，但諸如房源信息不符、在售房源虛標房價、收費不透明等老生常談的問題也更為突出。

此次《意見》首次明確了對已成交信息的更新要求，填補了此前長期存在的政策空白。相信此舉不僅能直擊網(wǎng)上泛濫的虛假房源信息，還能提高各房地產(chǎn)中介的工作效率。

不過，據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士透露，產(chǎn)權核驗效率仍然不高?！拔覈课莓a(chǎn)權信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗上未形成統(tǒng)一標準、難易各異，有些地市已實現(xiàn)網(wǎng)上付費查詢，有些地市需攜帶房主的身份證明在當?shù)毓芾聿块T窗口查詢。所需時間也有較大差異，在部分交易活躍地區(qū)，查驗過程長達10天，延緩了交易周期?！备匾氖牵恍┑貐^(qū)產(chǎn)權核驗內(nèi)容不全面、不及時的問題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決，在交易過程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無法得到及時反饋，由此造成的買方財產(chǎn)損失也時有發(fā)生。此外產(chǎn)權問題造成的賠付責任劃分不清，產(chǎn)權糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程。交易完成后因房屋所有權、使用權造成的糾紛更難以有效解決。

據(jù)了解，核驗時限比較長主要是房屋交易和不動產(chǎn)登記分離造成的，房源核驗受理是住房和城鄉(xiāng)建設部門，信息核實和確權又在不動產(chǎn)登記部門，部門之間的工作銜接和登記信息的不共享，是造成核驗時間長的主要原因。完善房源核驗制度，應當對備案的中介機構和有職業(yè)資格經(jīng)紀人員提供房屋權屬登記信息的查詢服務。如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗的二維碼和書面委托書，才能遏制假房源。

該人士指出，假房源存在還有一個制度性的根本原因，就是沒有獨家代理，沒有對房源發(fā)布方合法權益的保護機制，根治假房源確實需要全面推行獨家代理和強制合作。