本刊記者 柯善北

解讀

地產(chǎn)中介迎最嚴(yán)管理

本刊記者 柯善北

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。“意見”針對當(dāng)前房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)存在諸多頑疾“對癥下藥”，發(fā)文部門之多、涉及范圍之廣、采取措施之全、實(shí)施監(jiān)管之嚴(yán)均為空前，被稱為“我國史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，《意見》如能嚴(yán)格落實(shí)，長期存在于中介市場的虛假房源、賺取差價等亂象有望得到徹底根治。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政后效如何，還要看相關(guān)部門的監(jiān)管和處罰力度。

（一）

出臺背景

近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了積極作用。但中介亂象也長期存在，部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)、吃差價、臨時調(diào)高傭金、侵占或挪用交易資金，誘導(dǎo)買賣雙方簽委托買賣協(xié)議在中介市場也不少見，以及違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價信息等問題，侵害了群眾合法權(quán)益，擾亂了市場秩序。

在主管部門眼中，“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定，在年內(nèi)開展一次專門針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動。6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報了首批房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例。同時，針對群眾反映的突出問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，聯(lián)合印發(fā)了《意見》，力求充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢，充分履行監(jiān)管職責(zé)，形成監(jiān)管合力，不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（二）

新規(guī)整治方向更具體

《意見》分為規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管三個部分16項(xiàng)措施。

為規(guī)范中介服務(wù)，《意見》要求規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房源信息盡職調(diào)查，加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理，規(guī)范中介服務(wù)價格行為，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)涉稅服務(wù)等。

為完善行業(yè)管理制度，《意見》要求提供便捷的房源核驗(yàn)服務(wù)，全面推行交易合同網(wǎng)簽制度，健全交易資金監(jiān)管制度，建立房屋成交價格和租金定期發(fā)布制度等。

為加強(qiáng)中介市場監(jiān)管，《意見》要求嚴(yán)格落實(shí)中介機(jī)構(gòu)備案制度，積極推行從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度，加強(qiáng)行業(yè)信用管理，強(qiáng)化行業(yè)自律管理。各市、縣房地產(chǎn)主管部門會同價格、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門，建立多部門聯(lián)動機(jī)制，加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度，對嚴(yán)重失信的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，聯(lián)合實(shí)施市場和行業(yè)禁入措施。

專家認(rèn)為，相比過去出臺的有關(guān)文件多數(shù)是對監(jiān)管對象的行為進(jìn)行約束，而《意見》整治的方向更為具體，除了把這些作為重點(diǎn)外，更大篇幅提出了對行政行為的要求。旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介的管理，規(guī)范它們經(jīng)營的行為，最大限度地保護(hù)群眾利益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。接下來相關(guān)主管部門應(yīng)該會有操作性的落實(shí)，因此中介市場有望逐步朝好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)中介金融服務(wù)未被禁止

隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房地產(chǎn)中介也開始活躍起來。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都延長了其產(chǎn)業(yè)鏈，不僅做二手房出租買賣，還延伸至信貸等各類金融衍生品服務(wù)，越來越向金融公司靠攏。同時，房地產(chǎn)中介一系列的金融衍生品服務(wù)很容易變相壟斷購房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，還有可能助推房價上漲，并不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務(wù)引發(fā)爭議。至今，包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務(wù)正在成為風(fēng)暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

因此，此次《意見》提出要規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作，要求中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)等，同時金融機(jī)構(gòu)也不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。并將“首付貸”明確為違法違規(guī)的金融服務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不能再碰這條“紅線”。

對此，專家表示，畢竟房地產(chǎn)金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)不可或缺的一個環(huán)節(jié)。特別是在改善型需求為主的市場中，買一賣一形成的連環(huán)單，在抵押貸款無法交易的情況下，金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)中特別重要的一環(huán)。鑒于房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務(wù)有著天然的強(qiáng)聯(lián)系，《意見》中關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的要求，目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務(wù)聯(lián)系，而是為了保障行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）

清除“黑中介”還需提高準(zhǔn)入門檻

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，“意見”的出臺，有很重要的意義。在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下，為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場、加強(qiáng)中介管理，這個“意見”可以說已經(jīng)使出了“洪荒之力”。將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響。

不過，針對“多部門聯(lián)動機(jī)制，建立嚴(yán)重失信主體‘黑名單’制度，聯(lián)合實(shí)施市場和行業(yè)禁入措施”這記被認(rèn)為可以徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的重拳，作為實(shí)務(wù)界人士的鏈家研究院的研究人員提出了不同建議——要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子，還得從制度根源下功夫。

對比國外經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，我國經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化水平之所以低，其根源在于行業(yè)準(zhǔn)入制度真空、信息專有權(quán)保護(hù)缺失以及缺乏經(jīng)紀(jì)人間合作機(jī)制。要從根源上治理“黑中介”，還需要建立起行業(yè)準(zhǔn)入門檻，實(shí)行考試執(zhí)照制度，要建立起獨(dú)家委托機(jī)制下的信息專屬保護(hù)機(jī)制，使經(jīng)紀(jì)人從過度競爭轉(zhuǎn)向合作，不斷提高職業(yè)化水平，才能真正走向“白中介”。

根治“假房源”需核驗(yàn)機(jī)制保障

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，此前一直活躍于線下的房地產(chǎn)中介也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)至線上平臺，雖然所呈現(xiàn)的內(nèi)容更為豐富，但諸如房源信息不符、在售房源虛標(biāo)房價、收費(fèi)不透明等老生常談的問題也更為突出。

此次《意見》首次明確了對已成交信息的更新要求，填補(bǔ)了此前長期存在的政策空白。相信此舉不僅能直擊網(wǎng)上泛濫的虛假房源信息，還能提高各房地產(chǎn)中介的工作效率。

不過，據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士透露，產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)效率仍然不高?！拔覈课莓a(chǎn)權(quán)信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗(yàn)上未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難易各異，有些地市已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上付費(fèi)查詢，有些地市需攜帶房主的身份證明在當(dāng)?shù)毓芾聿块T窗口查詢。所需時間也有較大差異，在部分交易活躍地區(qū)，查驗(yàn)過程長達(dá)10天，延緩了交易周期?！备匾氖牵恍┑貐^(qū)產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)內(nèi)容不全面、不及時的問題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決，在交易過程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無法得到及時反饋，由此造成的買方財產(chǎn)損失也時有發(fā)生。此外產(chǎn)權(quán)問題造成的賠付責(zé)任劃分不清，產(chǎn)權(quán)糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程。交易完成后因房屋所有權(quán)、使用權(quán)造成的糾紛更難以有效解決。

據(jù)了解，核驗(yàn)時限比較長主要是房屋交易和不動產(chǎn)登記分離造成的，房源核驗(yàn)受理是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，信息核實(shí)和確權(quán)又在不動產(chǎn)登記部門，部門之間的工作銜接和登記信息的不共享，是造成核驗(yàn)時間長的主要原因。完善房源核驗(yàn)制度，應(yīng)當(dāng)對備案的中介機(jī)構(gòu)和有職業(yè)資格經(jīng)紀(jì)人員提供房屋權(quán)屬登記信息的查詢服務(wù)。如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗(yàn)的二維碼和書面委托書，才能遏制假房源。

該人士指出，假房源存在還有一個制度性的根本原因，就是沒有獨(dú)家代理，沒有對房源發(fā)布方合法權(quán)益的保護(hù)機(jī)制，根治假房源確實(shí)需要全面推行獨(dú)家代理和強(qiáng)制合作。