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房價(jià)：從人口現(xiàn)象到貨幣現(xiàn)象

了解目前的樓市狀況后，我們?cè)撊绾慰唇窈蟮姆績r(jià)走向呢？樓市是否會(huì)出現(xiàn)所謂的泡沫破滅？下面我們就從人口和貨幣這兩個(gè)角度來討論這個(gè)糾結(jié)的問題。

2000-2010年：房價(jià)上漲更多是人口現(xiàn)象

中國房地產(chǎn)的主要數(shù)據(jù)是2000年及以后開始有的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有過兩次高點(diǎn)，一次是2007年，增長達(dá)到30%，另一次是2010年，達(dá)到33%。2007年之所以出現(xiàn)了階段性高點(diǎn)，與經(jīng)濟(jì)過熱有關(guān)，該年也是GDP增速的階段性高點(diǎn)，后因2008年美國的次貸危機(jī)影響而回落。2009年中國推出兩年4萬億的投資刺激計(jì)劃，使得2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)了歷史新高。

而居民對(duì)房地產(chǎn)的需求不外乎是居?。ɑ蚋纳菩跃幼。┖屯顿Y這兩大需求。拉動(dòng)這兩大需求的，從人口的角度看，一是與人口的年齡結(jié)構(gòu)有關(guān)，二是與人口流動(dòng)有關(guān)。從美國和日本的案例看，購房與購車的主力人群的年齡段一樣，都是25-44歲。

如美國房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。房地產(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品，25-44歲是房地產(chǎn)消費(fèi)的高峰期，而在45歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會(huì)持續(xù)下降。日本則是到了1980年代出現(xiàn)人口老齡化，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量在不斷下降，從1981年的1995萬，降至1991年1573萬，降幅達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。故從國際經(jīng)驗(yàn)看，隨著45歲以上中老年人口占比的上升，房地產(chǎn)消費(fèi)均會(huì)遭遇歷史性拐點(diǎn)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購房人數(shù)的75%左右。

中國由于計(jì)劃生育的實(shí)施，人口紅利的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，15-64歲勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點(diǎn)，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計(jì)到2020年這一占比將會(huì)降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰，今后也將開始下降。從美、日、韓等國經(jīng)驗(yàn)看，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見頂，地產(chǎn)銷量也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2010年見頂，就與勞動(dòng)人口的峰值一致，而且乘用車（占汽車產(chǎn)量約85%）銷量的增速也在2009年見頂，時(shí)間相隔很近。從美國的案例看，消費(fèi)乘用車的主力比房地產(chǎn)更年輕些，即25-34歲年齡段的群體比35-44歲的群體購買量更多，而住房購買量則相反?？梢?，影響房地產(chǎn)的一個(gè)重要因素——人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)在2010年就發(fā)出了變衰信號(hào)。

房價(jià)的漲跌與央行的貨幣政策也有較大關(guān)系

影響房地產(chǎn)的另一個(gè)重要因素——流動(dòng)人口的變化又是如何呢？由于國家統(tǒng)計(jì)局只在近些年才公布流動(dòng)人口數(shù)據(jù)，所以我們只能用外出農(nóng)民工數(shù)量的增速變化來替代人口流動(dòng)情況。從公布的數(shù)據(jù)看，2010年外出農(nóng)民工增速達(dá)到了峰值，為5.5%，對(duì)應(yīng)增加了800萬左右的非農(nóng)勞動(dòng)力。但僅僅隔了5年，至2015年外出農(nóng)民工數(shù)量只增加0.4%，接近于零增長。而且，流動(dòng)人口數(shù)量也凈減少560多萬。這說明2010年不僅是勞動(dòng)人口年齡的峰值年份，也是人口流動(dòng)量的一個(gè)峰值年份。

人口流動(dòng)的加速，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮，而且還對(duì)區(qū)域板塊的房價(jià)帶來影響，因?yàn)槿丝谶w徙就是城鎮(zhèn)化的過程。在2000-2010年間，人口遷徙總體方向是從西往東流動(dòng)，這與東部的房價(jià)漲幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口為1670萬左右，到2010年達(dá)到2300萬左右，增加630萬左右，增幅為38%。北京2000年的人口為1380萬，至2010年達(dá)到1960萬，增加580萬，增幅為42%。深圳2000年常住人口為700萬，至2010年增加至1035萬人，十年共增加335萬人，增幅為48%。這三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分別是京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)最大的，同時(shí)，房價(jià)漲幅也是全國各大城市中位居前三的。

從2000-2010年的人口流動(dòng)特征看，同樣是東部沿海發(fā)達(dá)省份，擁有7400多萬人口的江蘇省，這10年中竟然比上海還少200多萬。同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的河北省，人口增長也比北京要少100多萬。因此，不難得出結(jié)論，中國這10年所經(jīng)歷的城鎮(zhèn)化，更確切地說，是大城市化。這可以解釋一線城市的房價(jià)漲幅要遠(yuǎn)大于二、三線城市的原因。

用人口的年齡結(jié)構(gòu)與人口的流動(dòng)這兩個(gè)人口現(xiàn)象來解釋房價(jià)的變化特點(diǎn)，應(yīng)該還是有一定的說服力。實(shí)際上，中國經(jīng)濟(jì)增長也是一種人口現(xiàn)象，即所謂的人口紅利。如中國的出口從高增長變?yōu)樨?fù)增長，其實(shí)也與勞動(dòng)力供給的變化有關(guān)。勞動(dòng)力成本的上升導(dǎo)致全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并影響到國家經(jīng)濟(jì)的盛衰。

2011年至今：房價(jià)起落更多是貨幣現(xiàn)象

如果說2010年之前全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)走了一輪全面普漲的大牛市的話，那么，2011年之后只能說是結(jié)構(gòu)性牛市了。因?yàn)殡S著流動(dòng)人口增速的下降，房價(jià)受資金面的影響開始上升。

2011年之后房價(jià)更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，中國經(jīng)濟(jì)增長自2009年之后，廣義貨幣（M2）的規(guī)模超常增長，超過美日成為全球最大。同時(shí)，M2/ GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已經(jīng)超過2倍。即中國經(jīng)濟(jì)靠投資（貨幣與之配套）推動(dòng)越來越明顯，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的杠桿率水平也大幅上升。房價(jià)受貨幣的影響可以從三個(gè)方面來說明：

首先，從居民收入水平的角度來解釋各地房價(jià)高低的差異，這還是有一定說服力的。如上海、深圳和北京的房價(jià)之所以高，是因?yàn)槿司芍涫杖胛痪尤珖叭?；浙江的人均可支配收入高于江蘇和廣東，盡管GDP總量遠(yuǎn)低于后者，這就可以解釋浙江的整體房價(jià)水平高于江蘇和廣東。

比較典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房價(jià)水平在當(dāng)時(shí)是比肩于杭州的，而杭州的房價(jià)水平在全國僅次于京深滬。溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長20%，遠(yuǎn)低于一線城市的人口增速。而且，溫州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么為何溫州的房價(jià)漲幅如此之大呢？分析認(rèn)為，人均國民生產(chǎn)總值是重要解釋變量，因?yàn)闇刂萆倘瞬粌H遍布全國，而且在歐洲也有一定規(guī)模，這就使得溫州人的實(shí)際收入水平要遠(yuǎn)高于人均GDP。因此，溫州的民間資金總規(guī)模也非?？捎^，溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)名噪全國。

但2011年之后，溫州的房價(jià)便出現(xiàn)了大幅下跌，原因在于溫州人經(jīng)營的企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的背景下，負(fù)債率過高、債務(wù)成本過大的問題凸顯出來，只能通過賣房來解決流動(dòng)性問題。而地方政府又通過大量供給土地來彌補(bǔ)財(cái)政資金不足，進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)了溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。另一個(gè)案例是鄂爾多斯，其房價(jià)也是從2011年達(dá)到峰值之后開始下跌的，一個(gè)僅僅靠煤炭漲價(jià)而發(fā)展起來的城市，勢(shì)必也會(huì)因?yàn)槊禾績r(jià)格的下跌而衰落。

其次，房價(jià)的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關(guān)性。如2011年不僅多個(gè)地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)下跌，而且，鋼鐵、煤炭、有色及其他一些大宗商品的價(jià)格也出現(xiàn)了向下的拐點(diǎn)。這應(yīng)該與央行采取收緊的貨幣政策有關(guān)——2011年共有三次加息和6次提高存款準(zhǔn)備金率。此外，央行還上調(diào)了首付比例。

回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準(zhǔn)率為18.5%，到2015年年末，利率降至1.5%，存準(zhǔn)率降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，故房價(jià)表現(xiàn)大大好于2014年。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，期間（2010年年末至2015年11月），一線城市房價(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三、四線城市房價(jià)同比漲幅不斷遞減。一線城市中，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲77.2%，為全國之冠。

然而，在2000-2010這10年間，也是房價(jià)漲幅最大的10年，全國平均房價(jià)上漲4倍左右。存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時(shí)，存準(zhǔn)率則從8%大幅攀升至18.5%。但從貨幣政策的大方向看，這10年仍是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價(jià)的飆升，故2000-2011年房價(jià)走勢(shì)主要體現(xiàn)為人口現(xiàn)象而非貨幣現(xiàn)象。

再次，社會(huì)資金的集聚和流向也對(duì)房價(jià)有一定的影響，可以以北京、上海和深圳為例。

如果單純從人均可支配收入的角度看，這三個(gè)城市的居民平均收入也不過比中國最貧困省份高出1倍多一點(diǎn)，但平均房價(jià)水平卻要高出七八倍，這是為何呢？這其中有社會(huì)資金和財(cái)富向一線城市集聚的因素。因?yàn)榇蟪鞘兴鄣慕逃?、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，以及投資信息、財(cái)富增值機(jī)會(huì)等是其他地方難以獲得的，所以，它們會(huì)吸引國內(nèi)資金流入，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。