嚴(yán)躍進

深圳探索現(xiàn)房銷售模式，屬于地方版本的創(chuàng)新，其本意在于加速住房供給端的去杠桿化。

5月3日，深圳市規(guī)劃和國土資源委發(fā)文表示，深圳市將在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。而此前的4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售的首個試點項目。對此類地塊上的商住項目而言，將不會有預(yù)售的概念，而是需要在項目竣工后才可以銷售。從需求的角度看，這意味著購房者能夠買到現(xiàn)房產(chǎn)品。從供給的角度看，這會挑戰(zhàn)房企項目開發(fā)的常規(guī)思維。若往深層次看，深圳探索現(xiàn)房銷售模式，其本意在于加速住房供給端的去杠桿化。由此觀之，深圳此次政策調(diào)整并不簡單。

供給端背后的高杠桿模式

需求端有類似“首付貸”等說法，指的是購房交易環(huán)節(jié)的高杠桿模式。那么，供給端是否也有高杠桿模式呢？這個問題其實一直被忽視。我們從商品房的“期房”和“現(xiàn)房”概念說起。對于這兩個概念，相信有購房經(jīng)歷的人并不會陌生。去售樓處購房時，房企會在沙盤周圍公示商品房預(yù)售許可證，即房屋買賣的“五證”之一。購房者交付購房款后，并不能立即領(lǐng)取房屋鑰匙，因為工程還沒交付，大致需延后六個月。

換個角度看剛才的“期房”和“現(xiàn)房”概念。由于商品房開發(fā)的周期相對較長，為了加快推進住房的供應(yīng)和分配節(jié)奏、解決中間環(huán)節(jié)的融資問題，國家積極引入預(yù)售許可制度。實際情況是，當(dāng)工程項目的進度達到三分之二時，房企就被允許進行房屋銷售。這個時候房企快速獲取了預(yù)售資金和按揭貸款，進而利用此類資金維持了后續(xù)工程項目的建設(shè)。很顯然，在此類制度下，房企壓縮了拿地和房屋銷售的間隔時間，同時可以利用此類房款填補剩下的三分之一工程款項。這相當(dāng)于房企用三分之二的工程資金，就可撬動整個工程的銷售回款任務(wù)。這顯然也是一種高杠桿策略。當(dāng)然，有一點值得肯定的是，預(yù)售許可制度為中國住房市場的快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

對預(yù)售許可證的管控和調(diào)節(jié)，成為地方政府調(diào)節(jié)房企供應(yīng)指標(biāo)、改善供給端的重要方式。這里可以稍許回顧過去的做法。2012年10月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》。在這一決定中，“商品房預(yù)售許可”的審批單位出現(xiàn)了微妙變化，即從“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”變?yōu)椤霸O(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。而在2013年第四季度，包括一線城市在內(nèi)的各大城市房價快速上漲。為了平抑價格的波動，相關(guān)地方政府積極對高端樓盤的預(yù)售進行設(shè)卡，進而改變了供給結(jié)構(gòu)。此類例子較好地說明，預(yù)售許可證或預(yù)售制度是供給端調(diào)節(jié)的重要工具變量。

近兩年政府對此類制度或工具的運用在增多。比如，部分城市為了防范土地閑置問題的出現(xiàn)或者為了鼓勵房企加快投資，都放松了樓盤預(yù)售的條件：允許適當(dāng)降低工程形象進度的要求，進而釋放房企開發(fā)的資金壓力，這都使得房企有更大的能力去加快投資。這其實也是一種加杠桿的策略，即在自有資金既定的情況下加快投資節(jié)奏。但是，和住房交易環(huán)節(jié)加杠桿不同，供給端加杠桿是必要的。應(yīng)該說，在供給側(cè)改革和去庫存過程中，此類開發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿的策略有其優(yōu)勢，值得肯定。

深圳打響去杠桿第一槍

通過靈活實施商品房預(yù)售政策，地方政府可以較好地管控樓盤的供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。而如果嘗試現(xiàn)房銷售的模式，那么這意味著房企從拿地到項目銷售的周期將被拉長。對于庫存規(guī)模明顯不足、亟需加快供應(yīng)的深圳來說，這個時候突然出臺這樣一個政策似乎有悖常理。換言之，深圳地方政府為什么嘗試放棄預(yù)售許可證制度呢？

從深圳目前的供給壓力或者庫存壓力看，庫存不足、去化周期明顯偏短是深圳住房市場的短板。也就是說，如果從應(yīng)對持續(xù)上漲的房價壓力看，深圳更應(yīng)該放寬預(yù)售條件，鼓勵各房企采取高周轉(zhuǎn)的方式去預(yù)售和營銷商品房。但如果此類土地市場強制實行現(xiàn)房銷售的模式，那么過去可以預(yù)售的商品房可能在新的制度下依然難以符合入市的條件。這顯然會使市場上的可售房源更少，進而加大房價上漲的壓力。

而且從房企的角度看，或許也不能夠較好地理解這樣一個政策。因為對房企來說，在房源緊俏的情況下，期房銷售的市場空間非常大，往往期房銷售能夠獲得“日光盤”的效應(yīng)，定價方面也會比較靈活，無需依賴現(xiàn)房銷售模式。從這個角度看，深圳打響現(xiàn)房銷售的第一槍，似乎不會得到房企或市場的認(rèn)可。

但實際上深圳此舉頗有魄力，是對傳統(tǒng)住房開發(fā)模式的一次大變革，即搗碎了傳統(tǒng)預(yù)售制度下的高杠桿模式。部分房企的抵觸或不適應(yīng)，自然和其無法快速擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式有關(guān)。

深圳此次探索改革期房銷售制度，或暗示后續(xù)土地制度改革將有大動作。去杠桿將成為深圳房地產(chǎn)供給層面的一個大戰(zhàn)略，房企在開發(fā)環(huán)節(jié)將不能依賴預(yù)售資金來撬動整個工程項目，而需要通過自有資金或其他融資渠道來實現(xiàn)。背后的改革壓力可想而知，但深圳仍然在全國邁出了勇敢的第一步。

供給端去杠桿任重道遠

因為有了預(yù)售制度提供的溫床，所以很多傳統(tǒng)房企覺得開發(fā)商品房很輕松。在監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，部分房企甚至在項目銷售沒有達到預(yù)售許可的條件下就提前違規(guī)銷售。而購房者不可能接受過嚴(yán)格的投資教育和訓(xùn)練，往往在認(rèn)購此類住房時承擔(dān)了各種風(fēng)險。

從期房銷售模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售模式，能夠較好地凈化住房交易的環(huán)境。在過去期房銷售模式下，房企對“炒樓花”或者“炒房票”的做法會采取漠視或置之不理的態(tài)度。因為對于房企來說，其關(guān)心的指標(biāo)很單一，即銷售額的提升，至于誰買誰賣并不關(guān)心。所以在實際過程中，很多購房者在沒有購房資格或沒有購房能力的情況下違規(guī)購房，待持有一段時間后轉(zhuǎn)讓給其他購房者，進而套利，這干擾了正常的住房交易秩序。而在現(xiàn)房銷售模式下，購房款繳付到房產(chǎn)證辦理的時間間隔會大大縮短，這會遏制此類套利交易行為的發(fā)生，進而凈化住房交易環(huán)境。

同時，由于沒有了這樣一個高杠桿的融資模式，房企在現(xiàn)房銷售模式下會更加注重對項目背后的成本收益等指標(biāo)的管控。此外，由于依賴預(yù)售資金獲取融資的渠道被堵上，房企有動力去挖掘新的融資渠道?？梢灶A(yù)計，后續(xù)各類再融資和傳統(tǒng)信貸融資的規(guī)模會增加，商業(yè)銀行和投資者則會從企業(yè)資質(zhì)和開發(fā)能力等角度來評估房企的還款能力?？傮w上說，現(xiàn)房銷售模式能發(fā)揮優(yōu)勝劣汰的競爭機制，融資能力差的房企會退出開發(fā)領(lǐng)域，實力強的房企則會獲得更多的開發(fā)項目。

而且隨著改革的深入，可以預(yù)計，后續(xù)認(rèn)同此類制度的房企數(shù)量會增加，或者說房企會逐漸適應(yīng)此類制度。既然在土地出讓環(huán)節(jié)就已經(jīng)明確了項目現(xiàn)房銷售的條件，那么房企在拿地的時候自然會考慮相關(guān)的新成本。

當(dāng)然，必須承認(rèn)，當(dāng)前大規(guī)模地為供給端去杠桿是比較困難的。尤其對一些三、四線城市的房企而言，若采取現(xiàn)房銷售，整個供給環(huán)節(jié)資金斷裂的可能性會很大。深圳此次改革是蜻蜓點水，點到為止，屬于地方版本的創(chuàng)新，其效果如何還有待評估。但對房企來說，降低對預(yù)售制度下融資模式的依賴，進而嘗試在更長的開發(fā)周期中穩(wěn)健操盤，是未來努力的方向。