肖良生

一、未來(lái)房地產(chǎn)稅的征管

馬克思認(rèn)為，房地產(chǎn)是帶有地域的和政治的偏見(jiàn)的私有財(cái)產(chǎn)、資本，是還沒(méi)有完全擺脫同周?chē)澜绲募m結(jié)而達(dá)到自身的資本，即還沒(méi)有完成的資本。土地會(huì)隨著周?chē)澜绲母牧级鲋?，所以土地的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的，是“還沒(méi)有完成的資本”或者可以理解為“動(dòng)態(tài)發(fā)展的資本”。在歐美等許多資本主義國(guó)家，因?yàn)橥恋厮接?，所以，房產(chǎn)、土地可以合并征稅，也可以分開(kāi)征稅。但我國(guó)土地是屬于國(guó)家所有的，所以，針對(duì)土地征稅存在政策的空白。很多反對(duì)者所提出的觀點(diǎn)，都是基于中國(guó)特色的土地70年、50年或40年的使用權(quán)問(wèn)題。事實(shí)上，土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是不構(gòu)成障礙的。房屋產(chǎn)權(quán)人享受居住權(quán)，也就是使用權(quán)，而使用權(quán)是可以征稅的。退一步來(lái)說(shuō)，土地的終極所有權(quán)，仍然是屬于人民，人民享有土地所有權(quán)。1982年12月4日，全國(guó)人大五屆五次會(huì)議通過(guò)了新修訂的《中華人民共和國(guó)憲法》，首次對(duì)土地所有權(quán)制度進(jìn)行了明確規(guī)定，并增加了“城市的土地屬于國(guó)家所有”（第十條第一款）這一條款，明確了土地的終級(jí)產(chǎn)權(quán)歸屬是人民，每個(gè)人都是土地的主人。所以，盡管就房地產(chǎn)稅沒(méi)有制定具體的單行法律條款，但從宏觀的法律邏輯上是不存在矛盾的。

盡管房地產(chǎn)稅不違背法理，但依托法律層次不高，支撐體系較弱，法律指向需要更具體更明確。為彌補(bǔ)這方面的缺憾，政府推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏在不斷加快。李克強(qiáng)總理曾表示，要抓好財(cái)稅體制改革這個(gè)重頭戲，推動(dòng)消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作。與此相配套的建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在穩(wěn)步推進(jìn)，這對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對(duì)進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有深遠(yuǎn)的意義。當(dāng)然，同時(shí)也為掃清房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)障礙奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅一旦通過(guò)立法，就有足夠的法律支持。但房地產(chǎn)稅和其他稅種不同之處在于，它要求非常透明清晰，使納稅人很清楚納稅多少、稅收的去向，這對(duì)房地產(chǎn)稅的征管提出了更高的要求。

我國(guó)的房地產(chǎn)稅要合乎國(guó)情順乎民意，要做到這一點(diǎn)，評(píng)估公平公正、稅率透明一致、征管公開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)就非常重要。根據(jù)國(guó)際慣例，房地產(chǎn)稅是最公開(kāi)透明的稅種，民間討論越充分，將來(lái)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)遇到的阻力就越??；傳播渠道越豐富，人們接觸房地產(chǎn)稅的概率越大，爭(zhēng)議就會(huì)越少；稅收征管越公開(kāi)，交稅渠道越多樣化，稅收使用去向眾所周知，那么抗稅的可能性就越小。

1.評(píng)估公平公正

盧梭認(rèn)為，人們盡可以在力量和才智上不平等，但是由于約定并且根據(jù)權(quán)利，他們卻是人人平等的。每一個(gè)公民都享有這種平等，即在國(guó)家統(tǒng)一政策指令下，實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登記制度，每一個(gè)公民的房地產(chǎn)稅基必需經(jīng)過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行公平公正的評(píng)估，評(píng)估結(jié)果才能使人們信服。房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估基礎(chǔ)工作在于信息的完備與及時(shí)更新，已經(jīng)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的國(guó)家在房地產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)登記管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡稅務(wù)局評(píng)稅的電子信息庫(kù)主要包括通過(guò)各種渠道搜集的情報(bào)信息構(gòu)成的評(píng)稅情報(bào)庫(kù)、通過(guò)納稅申報(bào)采集的信息構(gòu)成的申報(bào)信息庫(kù)。澳大利亞評(píng)稅的外部信息主要是銀行、海關(guān)、移民局、證券市場(chǎng)信息以及外部商用數(shù)據(jù)庫(kù)，內(nèi)部信息是稅務(wù)當(dāng)局?jǐn)?shù)據(jù)信息庫(kù)，包括納稅人申報(bào)資料、歷史評(píng)估資料、審計(jì)資料等；這些信息全部錄入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，供評(píng)估人員調(diào)用。

此外，還要建立公開(kāi)的房地產(chǎn)信息查詢(xún)制度。房地產(chǎn)信息登記后必須公開(kāi)且接受居民查詢(xún)，由此既可以接受利益相關(guān)各方的監(jiān)督，也有利于保證各相關(guān)方的利益。美國(guó)各州政府將房地產(chǎn)評(píng)估的信息全部在網(wǎng)上公開(kāi)，為納稅人提供利用評(píng)估信息與政府進(jìn)行交涉的平臺(tái)；納稅人是政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)者，他們有權(quán)獲得一個(gè)公平、公正、合理的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果；同時(shí)，政府也允許甚至是鼓勵(lì)納稅人向政府的評(píng)估價(jià)值挑戰(zhàn)。信息公開(kāi)和交涉平臺(tái)的構(gòu)建使評(píng)估員及相關(guān)部門(mén)受到房地產(chǎn)所有者、政府以及社會(huì)的全面監(jiān)督。德國(guó)各地的評(píng)估委員會(huì)根據(jù)由房地產(chǎn)交易情況集中而形成的“銷(xiāo)售價(jià)格總匯”，每年制定地價(jià)圖，提出各區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格；標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格主要涉及農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)和學(xué)校及醫(yī)院等公共區(qū)，并進(jìn)行公示。

2.稅率透明一致

房地產(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶(hù)，稅率的確定要非常透明，同一區(qū)域同一屬性的房地產(chǎn)稅率一致，稅賦合乎情理性，這樣才能減少爭(zhēng)議，緩和矛盾。例如美國(guó)，房地產(chǎn)稅有七成被用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國(guó)納稅人的普遍信任，抗稅現(xiàn)象很少。目前，美國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅率維持在0.8%-3%之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多，體現(xiàn)“寬稅基，低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據(jù)每年的財(cái)政收支預(yù)算情況而定。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率相應(yīng)定得較低，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅率定得較高。地方政府每年都會(huì)將相應(yīng)的財(cái)政收支預(yù)算和稅率標(biāo)準(zhǔn)公示于眾，充分體現(xiàn)公平透明的原則。

3.征管公開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)

在眾多已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅無(wú)疑是最透明的稅種：稅基的評(píng)估、稅基爭(zhēng)議、稅收的收入、稅收的支出、稅收的使用和管理，都務(wù)必公開(kāi)透明。稅收的使用渠道、方向、過(guò)程、審計(jì)要公開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)。

例如在稅基評(píng)估方面，加拿大的大多數(shù)省和地區(qū)都選擇以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值又成為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義是：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人各方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。南非的部分地區(qū)評(píng)估工作由地方政府理事會(huì)任命的評(píng)估師承擔(dān)，一些較大的城市，城市委員會(huì)通常會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)承擔(dān)市政評(píng)估的部門(mén)，有些地區(qū)理事會(huì)還任命私營(yíng)的事務(wù)所負(fù)責(zé)。

在稅收的使用方面，房地產(chǎn)稅用于改善當(dāng)?shù)氐慕逃⒅伟?、環(huán)境、衛(wèi)生、公共設(shè)施。美國(guó)的房地產(chǎn)稅的稅率就是由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定的，如果某個(gè)地方政府的一年開(kāi)支為1億美元，這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么反推該地當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該是1%。而政府的經(jīng)費(fèi)預(yù)算是要廣泛征集民意的，做到了公開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)。

二、房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理趨勢(shì)

目前，大部分城市存量房交易采用評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象；在很多城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)在交易環(huán)節(jié)收取，所以，業(yè)主只有在房地產(chǎn)進(jìn)行交易的時(shí)候，才會(huì)涉及到爭(zhēng)議處理環(huán)節(jié)，爭(zhēng)議處理隨著市場(chǎng)的波動(dòng)呈正相關(guān)態(tài)勢(shì)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，業(yè)主比較強(qiáng)勢(shì)，在進(jìn)行交易中，業(yè)主常把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。

未來(lái)，房地產(chǎn)稅成為業(yè)主每年都要繳納的稅種，這種稅種如果不是用于租賃市場(chǎng)，而只是自住，那么房地產(chǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的，要由業(yè)主自己承擔(dān)。當(dāng)然，如果業(yè)主的房地產(chǎn)用于租賃，則其可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)。正因?yàn)槿绱?，業(yè)主更加重視房地產(chǎn)稅基的公平性和準(zhǔn)確性；因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)要繳納房地產(chǎn)稅，這樣，房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)議處理將會(huì)呈現(xiàn)高頻化和常態(tài)化。

2015年10月1日起，重慶市開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過(guò)13192元/平方米的住房，以及在此間無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。對(duì)于稅率問(wèn)題，獨(dú)棟商品住宅、“三無(wú)人員”第二套普通住房以及建面成交單價(jià)在均價(jià)的3倍以?xún)?nèi)的高檔住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。稅務(wù)部門(mén)解釋?zhuān){稅人在征稅前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無(wú)人員”第二套普通住房沒(méi)有免稅面積。重慶開(kāi)征房地產(chǎn)稅，具有示范意義。不久的將來(lái)，將會(huì)有更多的城市步重慶后塵開(kāi)征房地產(chǎn)稅。這樣，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理將要面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)，為此，需要系統(tǒng)化的爭(zhēng)議處理方案以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)和新局面。爭(zhēng)議處理系統(tǒng)化主要包括建立制度體系和技術(shù)體系，制度體系應(yīng)該覆蓋爭(zhēng)議處理的每一個(gè)工作環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“互聯(lián)網(wǎng)+爭(zhēng)議處理”思維，既為當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理服務(wù)，更應(yīng)著眼于未來(lái)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理。未來(lái)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議將呈現(xiàn)住宅類(lèi)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議增多、房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議環(huán)節(jié)進(jìn)入更深層次的特點(diǎn)。

1.住宅類(lèi)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議增多

未來(lái)在持有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，則住宅類(lèi)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議必然增多。以深圳為例，根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在爭(zhēng)議處理中，最近四年，有84.7%的咨詢(xún)和解釋業(yè)務(wù)是住宅類(lèi)房地產(chǎn)，商業(yè)類(lèi)次之，辦公和工業(yè)咨詢(xún)與解釋概率最小。但是，目前進(jìn)入復(fù)核環(huán)節(jié)的有91%是商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，只有7%是住宅類(lèi)房地產(chǎn)，而辦公和工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)占比約2%，這與目前大部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)只在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行征收有密切關(guān)系。一旦在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，住宅類(lèi)的房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理將急劇上升。

2.房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議新常態(tài)

房地產(chǎn)稅征收的新常態(tài)，必然帶來(lái)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議成為新常態(tài)?！俺B(tài)”就是固有的狀態(tài)。新常態(tài)就是不同以往的、相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。這是一種趨勢(shì)性、不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。未來(lái)隨著房地產(chǎn)稅在全國(guó)的逐漸推開(kāi)，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理必然成為新常態(tài)。這與交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅“一錘子買(mǎi)賣(mài)”完全不同。納稅人更擅長(zhǎng)于橫向?qū)Ρ龋?，在評(píng)估精準(zhǔn)度上會(huì)提出更高的要求，人們也更加習(xí)慣就房地產(chǎn)稅基提起爭(zhēng)議的新常態(tài)。

房地產(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶(hù)，與人們的生活休戚相關(guān)，納稅人在進(jìn)行納稅時(shí)，必然錙銖必較。在稅率既定的情況下，決定房地產(chǎn)稅負(fù)情況的主要稅基。稅基越高，稅負(fù)越大。納稅人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果都會(huì)用心關(guān)注。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議將成為常態(tài)化，成為人們?nèi)粘Ｉ畹挠袡C(jī)組成部分。

3.房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議進(jìn)入更深層次

在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的背景下，隨著人們?cè)絹?lái)越清晰自己的稅負(fù)，對(duì)自已的物業(yè)很關(guān)注，這樣，對(duì)稅基更加較真，在爭(zhēng)議處理層面上，將進(jìn)入更高層次，行政復(fù)議或訴訟案例將會(huì)出現(xiàn)。

行政復(fù)議和訴訟層次是房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議處理的高級(jí)層次，只有在咨詢(xún)與解釋、價(jià)格復(fù)核都無(wú)法解決的爭(zhēng)議才會(huì)進(jìn)入到司法層面。房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議一旦進(jìn)入司法層面，那么，法律的相對(duì)人就是地方稅務(wù)局和納稅人。而地方稅務(wù)局一般是將房地產(chǎn)評(píng)估工作委托給評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么，評(píng)估機(jī)構(gòu)將成為最終的實(shí)際法律應(yīng)訴人。

總之，如果未來(lái)房地產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)開(kāi)征，則對(duì)于征管者而言，評(píng)估要公平公正、稅率要透明一致、征管要公開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)；而對(duì)于爭(zhēng)議處理的管理部門(mén)而言，他們要面對(duì)房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議量加大、房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議常態(tài)化和房地產(chǎn)稅基爭(zhēng)議進(jìn)入更深層次的挑戰(zhàn)。在稅制改革的大背景下，爭(zhēng)取稅賦的公平、公正日益成為每一個(gè)納稅人關(guān)心的話(huà)題，對(duì)于既不能轉(zhuǎn)移給他人，又需要每年繳納的房地產(chǎn)稅，納稅人會(huì)越來(lái)越重視稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

1.馬克思.1844年經(jīng)濟(jì)學(xué)哲學(xué)手稿.人民出版社.2000

2.盧梭.社會(huì)契約論.商務(wù)印書(shū)館.2003

李求軍/責(zé)任編輯