徐娜

摘 要：21世紀以來，越來越多的農(nóng)村居民開始在城市購房居住，再加上城市居民對購房的需求加大，使得房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展得到空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也越發(fā)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務風險隱患比較普遍，已成為急需解決的現(xiàn)實問題。因此，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中潛在財務風險的特征及其形成原因，對我國房地產(chǎn)市場正規(guī)化與健康化有重要作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；特征；成因

什么是財務風險？從“財務風險”字面上的意思可以看出，財務風險是指可能會給企業(yè)財務方面造成損失的各種不確定性。當前財務風險有狹義與廣義之分，狹義的財務風險是指由于企業(yè)經(jīng)營過程中企業(yè)內(nèi)部財務與資金處理不當而使得企業(yè)可能難以償還債務而導致企業(yè)的投資者到期債務違約的風險。廣義的財務風險是指在特定時間、特定空間內(nèi)，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中由于受到一些內(nèi)外部難以預測并不能完全控制的因素影響，使得與企業(yè)預期經(jīng)營結果有一定差距的不確定性。本文是從廣義的財務風險視角進行以下分析的。

一、我國房產(chǎn)行業(yè)財務風險的特征

房產(chǎn)行業(yè)的財務風險主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)的活動中，由經(jīng)濟社會的系統(tǒng)性誤差而存有不可避免的財務風險，因而使得房產(chǎn)企業(yè)的實際財務收益與預期收益存有一定偏差，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。房產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)的特有屬性，使它伴隨的財務風險也擁有其他行業(yè)沒有的特性?？偟膩碚f，房產(chǎn)企業(yè)的潛在財務風險特點概括起來具有以下幾點：

（一）不確定性

風險就是有其不確定性，我們才不能預先準確判斷出來。雖然，我們現(xiàn)在具備可以預先估計并預測某種企業(yè)潛在財務風險是否發(fā)生的能力，但在財務活動中多種可能性因素的不確定性使得財務風險不能被準確判斷出來。比如房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃、征地過程、國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整、以及自然災害等不可控因素都會造成風險預測結果的準確性。

（二）可轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)行業(yè)的投資對規(guī)劃區(qū)域的政策和經(jīng)濟環(huán)境有較強的依賴性質(zhì)。面對多變的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟形勢變化而做出的調(diào)整是較為緩慢的，進而導致房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險是時刻伴隨在側，且難以避免。既然財務風險是不可避免的，我們就只能夠坐以待斃了嗎？事實并不如此，在理論研究與實踐中表明，財務風險是可以通過運用科學的方法去分散或轉(zhuǎn)移的，科學的決策、科學的運用風險規(guī)避方法能夠控制房地產(chǎn)行業(yè)的非系統(tǒng)性風險，將經(jīng)濟損失降到最低。

（三）不可量化性

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險是一個定性的概念，本身就沒有可量化的說法。在當前的經(jīng)濟發(fā)展水平下，各種風險，包括房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險可以通過運用一些科學的方法進行預測，進而采取相應的措施對風險進行風險轉(zhuǎn)移、風險規(guī)避?？墒牵覀円仓婪康禺a(chǎn)的項目開發(fā)周期較長，不可控的因素也較多，對國家政策的依賴性較大。國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化無常，企業(yè)財務數(shù)據(jù)的不完整性與不準確性導致當前對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的準確判別都會帶來較大挑戰(zhàn)，更別說對其進行準確量化了。因此，不可量化性也是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一個重要特征。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營過程從規(guī)劃布局到銷售環(huán)節(jié)耗時長、涉面廣涉，使得房產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險是復雜多變，難以掌控。接下來對這些影響因素進行簡單介紹。

（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家政策因素

當前我國經(jīng)濟形勢發(fā)展較好，但在經(jīng)濟運行良好的形勢下，我們依然缺乏一套較為完善的經(jīng)濟制度和優(yōu)越的經(jīng)濟政策。國家政策的不穩(wěn)定性、國家法律法規(guī)的不完善等情形使得我過房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境形勢較為嚴峻。在這種制度還不是很完善的大環(huán)境下，與國家政策及宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密的房地產(chǎn)行業(yè)的生存會受到很大的影響。

1、近年來，我國人民生活水平有很大提高，通貨膨脹居高不下，建筑工程中涉及到的材料成本、措施費用成本、材料周轉(zhuǎn)成本以及人工成本持續(xù)快速的上升。對開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)行業(yè)而言，通貨膨脹帶來的成本的上漲使得風險因素時刻存在，由于國家經(jīng)濟環(huán)境帶來的風險因素并不能夠完全的轉(zhuǎn)移。

2、市場價格、政府的貨幣政策、市場利率和國內(nèi)外匯率等等宏觀經(jīng)濟指標的波動都是房產(chǎn)企業(yè)所不能夠長時間預期與控制的因素。

3、當前社會百姓對房價的普遍上漲已經(jīng)是怨聲載道，不少國家政策都是趨向從民眾的角度對房價進行打壓、對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，面對政府的調(diào)控行為，不少房地產(chǎn)商并不能做出較為完善的應對措施而面臨多種風險。

（二）企業(yè)資本結構不合理

企業(yè)的資本結構往往從企業(yè)的財務狀況中能體現(xiàn)出來，企業(yè)的財務狀況反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。企業(yè)的財務情況按資產(chǎn)負債表的組成部分可以分成三種情形：第一種情形是企業(yè)必需的流動資產(chǎn)很大一部分是流動負債構成的；自有資金與長期負債構成了固定資產(chǎn)。簡單的說，流動資產(chǎn)幾乎全靠流動負債來構成，固定資產(chǎn)幾乎全部由自籌資金來充當。第二種情形累計結余很低或為負，這項說明財務虧損是從自籌資本中扣除，使得自有資本占總資本的比重降低，企業(yè)面臨財務風險。第三種情形是指當全部自籌資本已不能完全覆蓋虧損的缺口，并且需要部分負債才能彌補虧損的空缺的情形，此時資不抵債。當發(fā)生這種情形時，企業(yè)必須果斷采取相應補救措施。在利益的誘惑下，某些房產(chǎn)企業(yè)過于追求負債的財務杠桿作用，利潤率可能會因此很高，但潛在風險的存在同樣不可忽視，然而這種資本結構布局是不合理的。

1、過多的負債會產(chǎn)生較高的利息。負債比重的擴大，會使得房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的借款利息比重上升，一旦房地產(chǎn)市場不景氣，就會使得房產(chǎn)企業(yè)償債能力大大下降，而被迫面臨資金風險。同時，投資者與債權人都會要求提高資金收益率去面對他們所承擔的風險，從而使房企雪上加霜，資金成本大大提高。

2、負債經(jīng)營的成本高低是相對的。合理的負債水平可以使得企業(yè)經(jīng)營總的資金成本降到最低。從成本理論中可以知道，資本形成的結構最優(yōu)組合是存在的，但由于房產(chǎn)開發(fā)過程中的復雜性，使得企業(yè)需要不斷優(yōu)化資本結構才能實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)濟目標。企業(yè)資本結構不合理從小的方面可以說會讓企業(yè)遭受利益上的損失，從大的方向來看，會使得企業(yè)遭受資金鏈斷裂的財務風險而破產(chǎn)，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構進行優(yōu)化是必要的。

（三）財務管理環(huán)境復雜

房產(chǎn)企業(yè)運行進程中的復雜性使得其內(nèi)部財務管理環(huán)境也同樣處在一個復雜多變的環(huán)境當中。企業(yè)內(nèi)部財務環(huán)境關系錯綜復雜是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的潛在財務風險發(fā)生的重要原因；企業(yè)的資金利用效率較低是導致企業(yè)面臨潛在風險的普遍原因；資金用途普遍不當，是企業(yè)財務資金面臨較高的風險的又一因素。此外，信息的不對稱，因而在管理進程中必然有些主觀因素，使得企業(yè)財務上反映出來的信息與真實情況有一定的偏差。總之，當前我國房地產(chǎn)整個行業(yè)沒有得到科學的規(guī)范，并普遍存在下列情形：

1、受到利益的驅(qū)使進入到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)很多，企業(yè)的專業(yè)性不足。

2、不少國企沒有合理考慮企業(yè)預算，資金的利用率較低。

3、不少房地產(chǎn)企業(yè)高層領導者的素質(zhì)高低同樣會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)營效率高低，如果領導人員的素質(zhì)普遍較低就不可避免的會使得房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生一定的風險。（作者單位：安徽廣播電視大學滁州分校）