【摘 要】隨著市場經濟的不斷發(fā)展，房地產泡沫已經成為我國所關注的熱點與難點問題。而房地產業(yè)作為我國重要的支柱產業(yè)，它的興衰存亡也關系著我國經濟的發(fā)展，20世紀末日本發(fā)生的房地產泡沫的慘痛經歷，也讓我們開始對中國的房地產業(yè)產生了深深的憂慮。

房地產泡沫實際上是一種經濟不平衡的狀態(tài)，引起這種不平衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。但是，總的來說，房地產泡沫的產生原因主要有4個方面。

一、土地的稀缺性和有限性

稀缺和有限的土地是產生房地產泡沫最基礎的原因。土地的基本特性分為土地的自然特性和經濟特性，而土地的稀缺性是最主要的經濟特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地價格有上漲的可能。首先，從供給的角度上來看，土地的供給是相對比較穩(wěn)定的，而隨著經濟的不斷發(fā)展，人口不斷地增加，對土地的需求也增加，這樣導致土地相對供給不足，供不應求，再加之大部分土地歸屬于政府也加重了土地的稀缺性，是土地價格上漲。其次，國家把投資重點放在基礎設施建設上，這樣就使得土地的供給十分緊張從而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一種虛擬資本，與實際資本不同的是它的價格的變動很可能脫離它的實際價值，它的價格一旦上升就很難會下降，土地價格上漲，開發(fā)商的成本增加，就會導致房價的上漲，產生大量的房地產泡沫。

二、過度的投機需求

人們對房地產的需求可以分為投資需求、投機需求與消費需求。其中，投資需求和消費需求發(fā)生自實體經濟領域當中，而投機需求發(fā)生在虛擬經濟領域當中，它會造成價格脫離市場價格而瘋漲的現(xiàn)象。房地產投機是指人們買樓并不是為了居住而購買的，而是為了倒賣牟取短期利益而購買的。適當?shù)姆康禺a投機能過活躍市場，有利于資源的有效配置，有利于促進市場經濟的發(fā)展。但是過度的房地產投機對整個房地產行業(yè)是有害的，過度的房地產投機會導致整個行業(yè)的虛假繁榮，使價格有很大的波動，最終形成泡沫經濟。

中國在1998年就已經進入互聯(lián)網時代，但是房地產業(yè)一直沒有進入互聯(lián)網時代。新常態(tài)下，房地產業(yè)從制造型產業(yè)轉向服務性產業(yè)。截止到目前為止，互聯(lián)網使用人數(shù)已經達到8億多人，這是一個龐大的消費群體，使得各個房地產企業(yè)開始關注網上營銷這一手段，這打破了傳統(tǒng)的房地產業(yè)營銷模式?；厥?014年，萬科與淘寶合作買房，在“雙十一”開辟了購房專區(qū)，以8.9折的折扣銷售108個樓盤。萬達與騰訊、百度合作成立020業(yè)務平臺，總投資額達到200億元。這種網絡銷售手段也更加的有利于消費者進行投機。

過度的投機需求是產生房地產泡沫的直接原因。房地產價格上漲，會增加房地產投機需求，從而使房價進一步的上漲，直至房地產泡沫破滅，但是隨著經濟的又一次復蘇，又會產生高漲的投機需求，房價上漲，制造大量的房地產泡沫，最終形成惡性循環(huán)。

三、信貸擴張

隨著房地產規(guī)模的不但增大，開發(fā)商不可能僅僅只是依靠自有資金來進行開發(fā)，大多數(shù)開發(fā)商會選擇向銀行貸款，而由于房地產屬于不動產，它很容易被查封、變賣。因此，在利潤的驅使下很多商業(yè)銀行非常愿意向房地產開發(fā)商發(fā)放抵押貸款。而從某種角度上來說，房地產之所以會產生泡沫是由于市場上存在著大量的資金，價格的不正常的上漲，肯定會與市場上存在的資金有著緊密的聯(lián)系。當大量的資金不斷的涌向房地產市場時，市場又缺少必要的風險控制手段與意識，這樣，大多數(shù)的開發(fā)商在擁有少數(shù)的資金的情況下就可以進行土地開發(fā)，導致房地產業(yè)過度開發(fā)，使金融風險不斷地堆積起來，最終成為了產生房地產泡沫的隱患。銀行按照抵押貸款的形式把錢貸給開發(fā)商，而銀行在評估房地產的當前價值時，往往會過于樂觀的估計房地產抵押物的價值，這樣，開發(fā)商會得到更多的融資，而商業(yè)銀行也會進一步的增大貸款的數(shù)量，就這樣房地產的價格與產業(yè)就像是滾雪球一樣越滾越大，不斷地擴張，最終形成了房地產泡沫。

四、政府調控不力

房地產業(yè)對我國國民經濟的發(fā)展起著重要的作用，因此，往往在房地產業(yè)政府對其進行的干預要比對其他產業(yè)進行的干預都要多。我國的房地產業(yè)近年來發(fā)展迅猛，而房地產業(yè)也成為了地方財政的重要來源。政府在房地產開發(fā)中充當著土地供應者的角色，提高房價不僅有利于提高GDP，還可以增加財政收入，這使得地方政府樂于保持著較高的房價。這僅僅有利于短期的經濟與政治目標，并會導致政府干預的失誤，導致房地產泡沫的產生。在我國在稅收上實行了分稅制以后，各級地方政府財政收入減少，政府為了獲得更多的財政收入操控土地市場與土地的價格，導致土地資源緊缺，土地相對供給不足，土地供不應求，土地的價格上漲，房價也隨之上漲。如果我國政府采取積極地財政政策，那么就必須增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基礎設施的建設，必然會造成房地產價格的上漲。

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作者簡介：

張黎（1993—），女，漢族，松原，吉林財經大學，金融學碩士。