【摘 要】我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年調(diào)控，價(jià)格仍然居高不下。地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商在中間得到了巨大的利益。本文以馬克思《資本論》中的地租理論作為分析框架，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)地租分配的現(xiàn)實(shí)，分析房地產(chǎn)投資政府-村集體-房地產(chǎn)開發(fā)商三者存在分割地租收益的關(guān)系，并提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】地租；房地產(chǎn)；利潤

一、引言

由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的重要地位，近10年來，房地產(chǎn)業(yè)在國家政策的扶持下得到了井噴式的增長。在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)趨于平緩的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍然能夠持續(xù)走高。在一些三線城市房價(jià)增速已逐步回穩(wěn)，但就全國來看情況卻并未見起色，甚至在一線城市房地產(chǎn)價(jià)格仍不斷上升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速由2011年時(shí)的28%下降到2013年時(shí)的19.7%，仍遠(yuǎn)高于12.6%的居民人均可支配收入的增速，房地產(chǎn)調(diào)控政策不明顯。同時(shí)也暴露出房地產(chǎn)市場上因利潤分配不均而導(dǎo)致的亂象。本文從當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，運(yùn)用馬克思地租理論，分析地租在農(nóng)戶、村集體、地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商之間分配的過程，從地租理論的視角解釋當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格過高的原因。

二、地租理論對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋

首先，從馬克思對(duì)于地租的分類及定義作為研究起點(diǎn)。馬克思指出地租是土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式，因而任何地租都是以土地所有權(quán)的存在為前提的。馬克思在地租理論中主要闡明了三種地租形式，即絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租。

1.絕對(duì)地租與房地產(chǎn)價(jià)格

絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。在現(xiàn)實(shí)生活中，因具有某種自然壟斷性質(zhì)的產(chǎn)品或獲得的地租可視為絕對(duì)地租。如礦山地租、公交車租金收入等。

根據(jù)馬克思地租理論，絕對(duì)地租并非一成不變，其增長源可以概括為兩個(gè)方面：一是絕對(duì)量的提高。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位時(shí)間生產(chǎn)的價(jià)值量增加，由此帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得地租絕對(duì)量的增加成為必然；二是相對(duì)量的增加。根據(jù)供求理論，城市化帶來人口集聚，使房產(chǎn)數(shù)量供不應(yīng)求，地租水漲船高。

2.級(jí)差地租與房地產(chǎn)價(jià)格

級(jí)差地租是指在面積相同而質(zhì)量不同的土地下，農(nóng)業(yè)資本家向土地所有者交納數(shù)量不同的地租，具體分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ是指農(nóng)業(yè)工人在肥沃程度較高或地理位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上，由于連續(xù)追加投資而產(chǎn)生勞動(dòng)生產(chǎn)率高低的差異，投資率高的土地生產(chǎn)率高，形成更多超額利潤而產(chǎn)生的地租。

城市級(jí)差地租主要是由地理位置和追加投資產(chǎn)生的，土地自然肥力一般不起作用。對(duì)于城市級(jí)差地租I，影響因素主要是位置。對(duì)于城市級(jí)差地租Ⅱ，是以等量資本連續(xù)投資在同一塊土地上而產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率形成的。這種連續(xù)投資主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：第一，提高建筑的容積率。一般來說，房屋建筑單位的利潤隨著容積率的提高而提高，不僅獲得一般利潤，還會(huì)獲得相應(yīng)提高的超額利潤，這種超額利潤在租約期間歸土地投資者占有，租約期滿，則轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅱ，歸土地所有者占有；第二，建設(shè)房屋周邊環(huán)境。良好的周邊環(huán)境、便利的基礎(chǔ)設(shè)施能夠獲得更多的超額利潤。

除絕對(duì)地租和級(jí)差地租外，馬克思認(rèn)為還存在一種特殊形式的地租，即壟斷地租。壟斷地租是由某一特殊地塊帶來的壟斷超額利潤所帶來的地租。在房地產(chǎn)業(yè)中，這些地塊具有很大的特殊性，故在討論一般的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)不予贅述。

綜上發(fā)現(xiàn)，城市絕對(duì)地租和城市級(jí)差地租共同構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格，由此得出房地產(chǎn)價(jià)格的合理區(qū)間。同農(nóng)業(yè)土地價(jià)格的范圍相類似，城市房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)高于處于偏遠(yuǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，低于處于繁華地段的房地產(chǎn)價(jià)格，并在這一范圍內(nèi)上下波動(dòng)。

三、地租轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資者的利潤

接下來本文進(jìn)一步分析建筑用地的地租是如何轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資者的利潤的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷突破其合理價(jià)格區(qū)間的。

房地產(chǎn)利潤的分配主體主要是農(nóng)戶、農(nóng)村集體、政府和房地產(chǎn)開發(fā)商。

第一，農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中始終處于弱勢。農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)為建筑用地，使得農(nóng)戶不能繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無法獲得級(jí)差地租Ⅱ。當(dāng)前，農(nóng)戶參與級(jí)差地租分配的形式是獲得征地補(bǔ)償，而征地補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)未包括土地增值的因素。

第二，農(nóng)村集體土地屬于集體所有，而事實(shí)上農(nóng)民很難享有集體土地所有權(quán)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)歸屬在一定程度上是虛擬的，農(nóng)民無法直接分享土地可能產(chǎn)生的效益。由于土地占有關(guān)系與農(nóng)村基層政治格局存在著密切的聯(lián)系，地租便成為了土地所有者尋租的渠道。

第三，政府在地租收益的分配上具有一定程度的壟斷權(quán)利。根據(jù)馬克思的地租理論，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)為建筑用地，流轉(zhuǎn)之后形成的地租應(yīng)歸為建筑地租。對(duì)于非農(nóng)用地，其所有權(quán)屬于國家。因此絕對(duì)地租的分配，體現(xiàn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部的分配。然而，由于有限理性的政府具有定價(jià)權(quán)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過程中的地租分配傾向于政府或村集體。

最后，根據(jù)馬克思“地租是土地所有權(quán)的特有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)”的論斷，房地產(chǎn)開發(fā)商是無權(quán)參與地租的分配的。但由于政策等原因造成的土地基礎(chǔ)價(jià)格與市場價(jià)格的偏離，原本該分配給農(nóng)戶的地租轉(zhuǎn)化為投資商的利潤。而金融業(yè)的過分膨脹，加速了地租轉(zhuǎn)變?yōu)楦哳~報(bào)酬從而流入房地產(chǎn)投資商手中的過程。土地由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建筑用地后，土地轉(zhuǎn)而成為商人的資本，未成為農(nóng)民的資本，農(nóng)民不能分享地租和土地資本化收益。更嚴(yán)重的是，商業(yè)資本與官員利益結(jié)合，使得土地越來越作為一種作為投資品而不再是單純的生產(chǎn)資料了。更有甚者，土地區(qū)位造成的級(jí)差地租構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤疊加，不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價(jià)巨大。這種由于土地位置而造成的大部分超額利潤又間接被房地產(chǎn)開發(fā)商獲取。

從馬克思的地租理論看，廉價(jià)地租成為房地產(chǎn)投資商的利潤之源。在這種情況下，一方面是土地基礎(chǔ)價(jià)格與市場價(jià)格存在偏離；另一方面，土地區(qū)位造成的級(jí)差地租，房地產(chǎn)業(yè)超額利潤由此形成。

誠然，從現(xiàn)實(shí)角度看，房地產(chǎn)投資商的投機(jī)行為和不合理的房產(chǎn)制度，使得城市住房剛性需求上升，也從另一個(gè)側(cè)面推高了房價(jià)。

四、政策建議

通過以上的分析介紹，結(jié)合馬克思地租理論的實(shí)際應(yīng)用，本文提出了以下對(duì)策：

1.完善城市土地收益分層級(jí)相關(guān)政策

在城市土地收益分成中，城市土地收益中的絕對(duì)地租對(duì)應(yīng)部分應(yīng)完全收歸國家財(cái)政，由中央統(tǒng)一支配；級(jí)差地租Ⅱ?qū)?yīng)的部分由地方政府收取，用于地方建設(shè)；而級(jí)差地租Ⅰ由中央和地方按合理比例分配。通過土地收益的分層制度，一方面明確受益的歸屬；另一方面也減少了地方政府依靠土地財(cái)政進(jìn)行的尋租行為。此外，對(duì)于低收入家庭，其購買房屋價(jià)格的確定也應(yīng)分層級(jí)降低，差額部分由地方財(cái)政彌補(bǔ)。對(duì)所扶持的項(xiàng)目則可以分層級(jí)提高。既保證民眾能住得起房子，又可以保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.打破城鄉(xiāng)分割，加速城鄉(xiāng)一體化

地方政府完全可以通過“城市郊區(qū)化”完成建設(shè)用地的級(jí)差地租Ⅱ創(chuàng)造。通過新區(qū)建設(shè)，政府辦公機(jī)構(gòu)主動(dòng)從城市中心地帶撤離，使城市發(fā)展擴(kuò)散化，從而減少剛性房地產(chǎn)需求。具體可采取以下措施：第一，取消二元戶籍制度，解除戶籍對(duì)城鄉(xiāng)勞動(dòng)力、資本流動(dòng)的限制，有助于緩解人口過度密集和資金流動(dòng)性差而帶來的高房價(jià)問題；第二，重視發(fā)展農(nóng)村，緩解“人才外流”，禁止亂占耕地；第三，采取區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。從區(qū)域資源優(yōu)勢互補(bǔ)的角度遏制因人口、資金的城鄉(xiāng)分配不均而引發(fā)的城鄉(xiāng)發(fā)展畸形現(xiàn)象，城鄉(xiāng)二元化是導(dǎo)致我國城市高房價(jià)的主要原因。

3.非農(nóng)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場

地方經(jīng)驗(yàn)表明，在符合土地規(guī)劃的前提下，農(nóng)民直接將集體建設(shè)用地以出租、轉(zhuǎn)讓的等形式供應(yīng)給企業(yè)，既大大降低了企業(yè)的用地成本，又保證了農(nóng)民可以長期分享土地增值收益，地方政府還可以獲取企業(yè)收稅和土地使用費(fèi)。開放農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場，讓市場來配置土地資源，有利于城鄉(xiāng)資源聯(lián)動(dòng)，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

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作者簡介：

劉思嘉（1991—）女，漢，山西太原人，研究生在讀，單位：西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)市場與改革。