雒招霞

2015年底，中央經(jīng)濟工作會議正式確立房地產(chǎn)“去庫存”基調，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺。春節(jié)過后，北上廣深等一線城市房價暴漲，上海各交易中心再現(xiàn)排隊搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購房；部分二線城市也開始回溫，整體來看，呈現(xiàn)總量放緩、區(qū)域分化，價格和數(shù)量泡沫并存的局面。專家提醒，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風險系數(shù)不斷提升。

房地產(chǎn)去庫存難度加大

我國房地產(chǎn)庫存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預想，再增近萬億。

2015年，30個大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品房成交面積增長32.1%，二線城市增長22.6%，三線城市增長13.6%，四線城市預計增速更低。

這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。

庫存分化問題的另一個顯性指標是房價，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計局70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房價大漲（21.3%），二線城市略漲（1.6%），三線城市下跌（-2.2%）。

綜合來看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)三軌運行態(tài)勢。三四線省市庫存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫存問題最嚴重。一二線庫存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫存問題。

對于樓市庫存高企的困局，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

投資集中轉至一二線城市

目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項目已經(jīng)不賺錢了，正在遭受多重打擊。

泰禾集團董事長黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開始，公司放棄了激進的拿地方式?！拔覀儸F(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內(nèi)無法逆轉，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟發(fā)達城市?！睋?jù)悉，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題并非在短期內(nèi)可以解決，因此全國重點城市房地產(chǎn)開發(fā)熱的趨勢難以改變。旭輝集團董事長林中也認為，“今后只會在全國25個重點城市投資開發(fā)。未來，一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%?！?/p>

樓市去庫存溫州經(jīng)驗

國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，從房地產(chǎn)周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融，而長期則有賴于人口政策的變化。

房地產(chǎn)短期看金融，長期看人口。房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長周期主要受經(jīng)濟增長、城市化、人口數(shù)量和結構等影響。因此，從房地產(chǎn)周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融，而長期則有賴于人口政策的變化。

從政府的利益訴求來看，盡管去庫存手段較多，但“寬貨幣”與“加杠桿”等可能會被過度依賴，因其短期銷量彈性大。

任澤平認為，擴大需求是去庫存的關鍵。去庫存被視為“做加法”，而擴大需求有很多辦法，包括引入外來人口（農(nóng)民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基礎設施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。

在他看來，短時間內(nèi)，政府去庫存最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見效快措施。政府會優(yōu)先選擇見效快的辦法來擴大需求，降息、降低首付、購房補貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項，對應的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財政。

我們都知道，溫州房地產(chǎn)庫存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當時的銷售速度，溫州的商品房庫存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫銷比，遠超當前庫存最多的山西。

據(jù)報道，溫州市區(qū)樓市庫存大幅下降，去化周期由2014年底的15個月降至2015年底的6個月，超出市場預期。房價方面，2015年2月-12月，溫州房價持續(xù)上漲，累計漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫存狀況有所改善。

隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國房地產(chǎn)銷售回暖、房價回升，溫州由于此前調整比較充分，隨著預期轉好，成交量大增，去化速度顯著提高。

2015上半年，溫州出臺了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，被外界稱為“溫八條”，其中包括：“控土地供應”、“補貼購房激勵需求”、“調整商品房套型結構”等措施，適應市場需求。剛需為王，以價換量，撐起了整個溫州樓市。

正是從政策出臺開始，疊加國家降準降息支持，溫州房價2015年初見底回升，銷量也明顯攀升，庫存去化明顯。

在一系列樓市新政刺激下，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉。房價從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看已經(jīng)全面上漲。三、四線城市因為庫存絕對值過高，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。2016年的上半年房地產(chǎn)新政持續(xù)出現(xiàn)，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大，樓市政策將繼續(xù)寬松。不過，在分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，預計，2016年房地產(chǎn)市場二線城市將成為市場熱點。