吳迎慶

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，部分城市房價(jià)上漲過快，引起社會各界關(guān)注。國家相關(guān)部門開始推出相應(yīng)政策遏制這一現(xiàn)象。但是新政策的出臺也導(dǎo)致了已簽訂的合同無法繼續(xù)履行，從而雙方當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛。鑒于這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們需要提出更加合理的解決方案來均衡購房人跟賣房人的利益，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決糾紛，使交易得以圓滿順利的完成。

關(guān)鍵詞：限購政策；政策性違約；不可抗力；情勢變更

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會上越來越多的問題也在逐漸浮出水面。2000年，中央政府為了拉動國內(nèi)內(nèi)需的增長，開始啟動房產(chǎn)改革，房地產(chǎn)市場有了明顯的變化。到了近4—5年期間，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，部分城市的房價(jià)、地價(jià)上漲過快，投機(jī)性購房一度開始活躍，從而引起社會各界的重視。因此，各部門為了遏制部分城市房價(jià)上漲過快，開始利用有效的政策實(shí)施調(diào)控，其中，就有有關(guān)房地產(chǎn)的政策正式出臺。2010年4月，北京出臺“國十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。同年9月“國五條”出臺后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一、二線城市推出限購政策。也正因如此，新政策的出臺導(dǎo)致了一些因政策變化而帶來的違約案件。

一、什么是違約責(zé)任

責(zé)任是違反義務(wù)的后果。而違約責(zé)任，則是指合同當(dāng)事人不履行合同或者履行合同不符合約定而應(yīng)承擔(dān)的是民事責(zé)任。違約責(zé)任是一種民事責(zé)任，違約責(zé)任主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）違約責(zé)任是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，它的表現(xiàn)形式為：支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等。

（2）違約責(zé)任只能產(chǎn)生于有效合同。只有有效地合同才能使當(dāng)事人產(chǎn)生各自承擔(dān)、保障的合法權(quán)利、義務(wù)。違約責(zé)任的存在以合同有效為前提。

（3）違約責(zé)任具有一定的任意性，當(dāng)事人可與預(yù)先或者事后約定承擔(dān)違約責(zé)任的方式和幅度。

二、什么是“政策性”違約

“政策性”違約并非是因?yàn)楹贤p方當(dāng)事人任意一方的過錯而造成違約后果。新國家房產(chǎn)政策的出臺，尤其是房屋首付的比例，限制購房貸款等政策，提高購房貸款利率等等一系列新規(guī)定，使得已經(jīng)簽約的房屋買賣合同因購房人無法履行責(zé)任而造成的違約。所以，這種由于政策調(diào)整而造成的合同違約被稱為“政策性”違約。

“政策性”違約主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.“政策性”違約不同于其它形式的違約

其它形式的違約，是指合同當(dāng)事人主觀意愿上不履行合同或者履行的合同不符合前期約定；“政策性”違約則是因?yàn)閲倚抡叩某雠_而無法使前期簽的合約繼續(xù)履行下去。所以，“政策性”違約與其它形式的違約有本質(zhì)上的區(qū)別。

2.時(shí)間的先后順序

一般在雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)國家政策是沒有什么變化的，是在新政策出臺之前；而合同的履行時(shí)國家政策發(fā)生了變化，阻礙了合同繼續(xù)履行，其則是在政策出臺后。

3.“政策性”違約的爭議焦點(diǎn)

“政策性”違約的爭議焦點(diǎn)在于因政策出臺調(diào)控城市房價(jià)過快上漲而導(dǎo)致的合同無法履行，應(yīng)該由誰承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。雙方爭議的焦點(diǎn)則在于購房人認(rèn)為是因?yàn)檎咴驅(qū)е潞贤瑹o法履行，與自己無關(guān)，所以不可以構(gòu)成違約，自己無須承擔(dān)責(zé)任，已經(jīng)交納的定金等賣房人應(yīng)當(dāng)予以返還。而賣房人則認(rèn)為即使是因?yàn)樾抡叱雠_導(dǎo)致合同履行過程中出現(xiàn)了問題，但并非無法履行，雙方應(yīng)當(dāng)調(diào)節(jié)后，合同繼續(xù)履行。

三、“政策性”違約存在的問題

1.針對購房人而言

（1）因新政策導(dǎo)致合同無法履行屬于“不可抗力”，合同終止，自己不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、獨(dú)立于當(dāng)事人意志和行為以外的事件，且阻礙合同履行的客觀事件。而新政策的出臺是政府行為，當(dāng)事人無法左右，無法預(yù)見也無法避免?！逗贤ā返?17條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”所以，購房人認(rèn)為，法定解除權(quán)和依法免責(zé)是法律規(guī)定的權(quán)利，自己不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

（2）認(rèn)為因新政策導(dǎo)致合同無法履行屬于“情勢變更”，合同終止，自己不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

情勢變更是指有情勢變更的事實(shí)、必須發(fā)生的合同成立后履行前、當(dāng)事人在合同訂立時(shí)沒有預(yù)料或者依照常理很難預(yù)料到、情勢變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人、會使原合同有失公平。所以雙方當(dāng)事人因情勢的變更共同喪失先前的公平，只有將合同解除才可以實(shí)現(xiàn)真正的公平，所以購房人不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

2.針對賣房人而言

（1）首先，簽訂好的房屋買賣合同已經(jīng)產(chǎn)生了法律效益，雙方當(dāng)事人應(yīng)該承擔(dān)實(shí)現(xiàn)各自的權(quán)利、義務(wù)。其次，是購房人違約在先，所以，簽訂了房屋買賣合同后所付的定金或首付款等款項(xiàng)不予退還，并且購房人還應(yīng)該支付合同中約定好的違約金。

（2）新政策出臺導(dǎo)致合同履行過程中出現(xiàn)了問題，但并非無法履行，雙方應(yīng)當(dāng)調(diào)節(jié)后，合同繼續(xù)履行，而不是解除合同。

四、針對“政策性”違約問題的對策與建議

1.在法律中明確情勢變更原則

在情勢變更原則中，購房人有“解除合同”請求權(quán)，賣房人有權(quán)行使自己的抗辯權(quán)，二者得以制約，一方面遏制了購房人任意違約，另一方面促進(jìn)合同的繼續(xù)履行，從而更加合理公平。

2.嚴(yán)格把握情勢變更原則的構(gòu)成要件

情勢變更原則基于誠實(shí)守信原則跟公平原則，屬于例外的補(bǔ)救措施，所以對它的適用應(yīng)該嚴(yán)格要求。避免讓別有用心的人濫用此原則，獲取非法利益。

3.遏制經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快而引發(fā)的房價(jià)上漲除了出臺新政策還可用其他解決方式

例如：利用信貸；稅收；加大建設(shè)二三線城市醫(yī)療、教育等大項(xiàng)目，將人群引往二三線城市等方式；用此類方法規(guī)避政策性違約。

五、結(jié)語

房產(chǎn)政策造成的政策性違約有其特殊性，造成這種現(xiàn)象存在的因素有很多，我們要正視這種現(xiàn)象并采取有效的措施來控制，從而完善相關(guān)政策，避免糾紛的產(chǎn)生。

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[2]王德山.論情勢變更制度的使用條件.法學(xué)雜志.2008.

[3]奚曉明.買賣合同糾紛.法律出版社.2015.

（作者單位：中國計(jì)量大學(xué)現(xiàn)代科技學(xué)院）