劉正揚(yáng)　周大明　萬莉莉

[摘要]定制精裝是住宅精裝修發(fā)展的主流趨勢(shì)，具有低碳減排、成本控制等優(yōu)勢(shì)，它根據(jù)客戶的個(gè)性化需求特性，量身定制精裝方案，用更精致的品質(zhì)、更貼心的服務(wù)，為消費(fèi)者提供更舒適的品質(zhì)生活，避免了傳統(tǒng)精裝房所帶來的一些弊端。定制精裝茌滿足客戶個(gè)性化需求的同時(shí)，也能使房地產(chǎn)企業(yè)獲得可觀的范圍經(jīng)濟(jì)效益。

[關(guān)鍵詞]專屬定制；定制精裝；品質(zhì)生活

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念和消費(fèi)者的居住理念，也發(fā)生了很大的改觀，越來越多的精裝房源出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并受到了很多消費(fèi)者的認(rèn)知和青睞。目前，國家也在推行住宅建設(shè)綠色發(fā)展方面提倡全裝修，鼓勵(lì)綠色住房項(xiàng)目100%一次性裝修到位，提高全裝修成品住房建設(shè)水平，減輕業(yè)主的裝修負(fù)擔(dān)。定制精裝是住宅精裝的發(fā)展趨勢(shì)，是一場(chǎng)關(guān)于裝修的變革。作為一種精裝成品房全新的解決方案，定制精裝近年來受到房地產(chǎn)商的重點(diǎn)關(guān)注，不少中高端消費(fèi)群體也日趨傾向選擇做“甩手掌柜”，享受起“定制精裝”所帶來的私享化、定制化、全程化、時(shí)尚化和人性化的品質(zhì)服務(wù)。

一、定制精裝的內(nèi)涵

所謂定制精裝，就是真正從客戶需求出發(fā)，打破開發(fā)商傳統(tǒng)定位精裝修所參照的目標(biāo)成本、標(biāo)準(zhǔn)化、競(jìng)品對(duì)標(biāo)、售價(jià)反推等非客戶導(dǎo)向邏輯，以“主板”裝修+“插件”的形式，進(jìn)行成品房精裝?！爸靼濉毖b修在項(xiàng)目定位下聚焦不同家庭的共同需求；“插件”是在“主板”裝修基礎(chǔ)上，通過細(xì)分不同家庭對(duì)家居環(huán)境的不同需求和關(guān)注點(diǎn)形成由客戶自主選擇的系統(tǒng)。定制精裝模式解決了成本適配難題，相當(dāng)于客戶自主定價(jià)、自由選配，能兼容只愿意支付基本需求的家庭和有全面品質(zhì)生活需求的家庭。

二、定制精裝的構(gòu)成解析

定制精裝修是一個(gè)貫穿開發(fā)、施工、營銷和使用全壽命周期的概念，利用信息技術(shù)、柔性生產(chǎn)過程和敏捷的組織結(jié)構(gòu)，以標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、工廠化的生產(chǎn)方式生產(chǎn)廚房系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、木作系統(tǒng)、隔墻系統(tǒng)、管線系統(tǒng)和設(shè)備系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)裝配部品，減少了施工現(xiàn)場(chǎng)的手工作業(yè)，大幅提高了住宅的裝修品質(zhì)。

（一）六大系統(tǒng)

以客戶居住品質(zhì)、舒適度、便利性為出發(fā)點(diǎn)，將住宅精裝修產(chǎn)品核心組成部分進(jìn)行專業(yè)分類，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計(jì)研發(fā)、尋找優(yōu)質(zhì)合作資源，形成住宅裝修的六大系統(tǒng)，包括：安全健康、舒適節(jié)能、適老親子、智能便利、家政收納、風(fēng)格多樣。通過這六大系統(tǒng)的專業(yè)設(shè)計(jì)與實(shí)施，力爭(zhēng)為客戶提供好用、舒適、美觀的居住空間。

（二）七維私屬定制

從居住的功能、性能兩個(gè)角度出發(fā)，把裝修定制化過程產(chǎn)拆解為7個(gè)步驟。第一維：戶型定制。針對(duì)每一個(gè)房型進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，使居住空間更合理、更實(shí)用。同時(shí)考慮到每個(gè)家庭在內(nèi)部空間需求的差異性，在戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化的基礎(chǔ)上，還為客戶提供了多種戶型功能解決方案，從而滿足不同客戶對(duì)居住空間的差異化需求。第二維：系統(tǒng)設(shè)備。通過與國內(nèi)外一線品牌專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)合研發(fā)，針對(duì)全屋地暖、中央空調(diào)、中央凈水、除霾新風(fēng)、智能家居4大類系統(tǒng)設(shè)備，提供專業(yè)、多樣的解決方案。不同組合的可選套餐滿足客戶對(duì)居住的舒適度、便利性。第三維：風(fēng)格色系。全屋飾面系統(tǒng)，提供多種風(fēng)格色系，能更好地滿足不同住戶的審美喜好和生活情趣，隨著更多的色系加入研發(fā)，未來風(fēng)格會(huì)更多元化、個(gè)性化。第四維：廚衛(wèi)設(shè)備。提供針對(duì)不同客戶需求，為廚房空間，衛(wèi)浴空間，提供兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的配置方案，其中包含廚房電器、水槽龍頭，衛(wèi)浴潔具，浴霸設(shè)備。第五維：背景收納。通過專業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)，根據(jù)不同戶型對(duì)全屋收納提供專業(yè)系統(tǒng)全屋設(shè)計(jì)解決方案?？蛻艨筛鶕?jù)不同的居住需求進(jìn)行定制選擇。同時(shí)，根據(jù)不同色系以及客戶喜好，提供多種客廳，主臥背景墻選裝。第六維：功能配件。提供功能配件升級(jí)包，客戶可根據(jù)自己的需求單獨(dú)選擇包含收納五金套餐、廚房五金套餐、浴室五金套餐、嵌入式廚電、直飲水機(jī)、衛(wèi)洗麗等設(shè)施設(shè)備。第七維：家具軟裝。針對(duì)定制家居：通過專業(yè)設(shè)計(jì)搭配、深度資源整合、垂直采購，提供家具、燈具、窗簾等全屋家居定制服務(wù)。

三、定制精裝需要注意的關(guān)鍵事項(xiàng)

（一）定制精裝的設(shè)計(jì)

定制精裝設(shè)計(jì)是將建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾、部品集成與裝配式施工結(jié)合在一起。設(shè)計(jì)要求在建筑概念及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，考慮整體建筑設(shè)計(jì)的要求，將功能的創(chuàng)新化、設(shè)備的合理化、室內(nèi)空間的人性化有效融合在室內(nèi)空間中。定制精裝的設(shè)計(jì)流程如下：第一步是定位，要根據(jù)項(xiàng)目類別、樓盤規(guī)模、戶型特點(diǎn)、銷售價(jià)格、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域環(huán)境、消費(fèi)者群體等做精細(xì)化設(shè)計(jì)。第二步是劃分設(shè)計(jì)范圍，大規(guī)模定制精裝修包括裝修和裝飾兩部分。裝修部分主要包括整體廚房、整體衛(wèi)浴、收納系統(tǒng)、室內(nèi)門窗、地面裝修、電路系統(tǒng)等。在裝修的基礎(chǔ)上，業(yè)主可以使用不同的家居布置，通過不同材質(zhì)、色彩與燈光等的搭配真正設(shè)計(jì)出業(yè)主需要的風(fēng)格。

（二）裝配化裝修過程

當(dāng)完成室內(nèi)空間分隔、粉刷后，將批量生產(chǎn)的裝修部品進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)裝配，就是裝配式施工。裝配式施工將施工建造盡可能向工業(yè)制造的模式轉(zhuǎn)移。裝配式施工類似總裝車間，是在施工現(xiàn)場(chǎng)延伸了工廠化的生產(chǎn)。裝配式施工要求建立一套相應(yīng)的裝配施工體系，即按照施工組織設(shè)計(jì)，將施工過程分解為具體可控的步驟，建立包括部品控制、裝配控制、控制記錄以及定量考核等的全過程質(zhì)量管理體系。以整體預(yù)制墻板為例，墻板在施工現(xiàn)場(chǎng)最重要的施工工藝是墻板與墻板、墻板與主體結(jié)構(gòu)的連接。連接接口的類型主要有三種：固定式裝配、可拆裝式裝配、活動(dòng)式裝配?？紤]到內(nèi)隔墻的主要作用是劃分室內(nèi)空間，應(yīng)具有靈活性，方便以后住宅改造，可采用螺栓或焊接連接，接縫處用密封膠勾縫。

（三）裝修工廠化管理

裝修工廠化管理的主要特征一是生產(chǎn)管理精細(xì)化，二是物料供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化，三是現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范化。萬科在精裝修房的實(shí)踐中引入全面實(shí)測(cè)實(shí)量過程控制手段，有效加強(qiáng)了PDCA法中檢查的執(zhí)行力度。實(shí)測(cè)實(shí)量要求施工、建設(shè)單位均建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)檔案和匯總統(tǒng)計(jì)表單，建設(shè)單位不定期抽查并做出評(píng)估；關(guān)鍵、特殊工序完成后須當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，當(dāng)日完成須當(dāng)日通報(bào)實(shí)測(cè)實(shí)量結(jié)果，這一做法提高了管理人員的工作量，但班組工人的一次成活率明顯提高，保證了施工質(zhì)量，及時(shí)考核與適當(dāng)激勵(lì)具有較好的輔助效果。