呂天劍

[摘要]目前，住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和問題仍然很多，特別是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費的時段，矛盾更加突出。本文對此問題提出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞]訴調(diào)機制；物業(yè)服務(wù)；收費矛盾；建議

筆者居住的住宅樓，共112戶住戶，每年10月份物業(yè)公司開始收取當(dāng)年一年的物管費，物業(yè)管理方面的矛盾在這一時段便集中爆發(fā)，有的抱怨清掃不到位，有的反映停車管理跟不上，有的指責(zé)其他業(yè)主裝修太吵鬧……大約有30%的業(yè)主，以種種理由拒交物管費，導(dǎo)致物業(yè)管理的質(zhì)量難以提高，從而進入管理越來越差、收費率越來越低的怪圈之中。幸好大樓物管企業(yè)由原開發(fā)商成立，開發(fā)商每年有適當(dāng)資金補貼維持運行。但如不解決調(diào)處好收費矛盾，物業(yè)管理收支難以平衡，最終該樓必將遭遇棄管失管。這就是當(dāng)前很多住宅小區(qū)，特別是老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一個縮影。

我們對物業(yè)管理小區(qū)進一步作了了解。一般情況下，少數(shù)業(yè)主不繳納物管費時，物管企業(yè)采取的辦法主要是多次上門征收、發(fā)律師函等。但事實上，對一些惡意拒繳的業(yè)主，上門征收、發(fā)函告知等辦法都難以奏效，而且由于物管費是一種公共服務(wù)性的收費，少數(shù)業(yè)主的拒繳，如得不到及時糾正，會逐漸造成交費業(yè)主的心態(tài)失衡，從而變成多數(shù)業(yè)主的拒繳，其后果就是物業(yè)管理的質(zhì)量不斷下降，物管費收取更加困難，直至矛盾激化，最終影響小區(qū)和社會的安全穩(wěn)定。

物業(yè)管理是由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同方式簽訂、對某一區(qū)域內(nèi)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備等物業(yè)提供的公共服務(wù)，也可以經(jīng)業(yè)主申請，提供針對業(yè)主所需的特約服務(wù)。服務(wù)由物管企業(yè)提供，公共服務(wù)所需費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，特約服務(wù)所需根據(jù)約定由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理適用于《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。繳納物管費是一種履約行為，一般情況下不適用于行政調(diào)解。因此，出現(xiàn)惡意拖欠物管費等情況時，物管企業(yè)多數(shù)采用訴訟方式追討。

向法院訴訟追討物管費，是物管企業(yè)在其他辦法均不能奏效、不得已的情況下才會采取的措施。事實上，一旦進入訴訟程序，物管企業(yè)不僅要付出一定的訴訟費用（包括案件受理費、律師費和調(diào)查取證費等），耗費人力，而且對物管企業(yè)與業(yè)主的情感關(guān)系產(chǎn)生不良影響。我們對其中一家物管企業(yè)通過訴訟追繳物管費的情況作了分析，物管企業(yè)向基層法院提起訴訟時，法院一般采取先調(diào)解、后立案的辦法調(diào)處收費矛盾，物管費追繳成功率超過了80%。因此，對物管企業(yè)而言，通過訴訟追討物管費，是解決收費矛盾最有效但也是最后的一個辦法。

2009年最高人民法院出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第7號）、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第8號），為審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件提供了依據(jù)。但目前基層法院對物管費方面訴訟的受理立案比例仍然不高，一些法院立案率不到50%，少數(shù)法院只調(diào)解、不立案。其原因主要是：

1、造成物管費收繳矛盾的原因復(fù)雜

近年來，一些基層法院每月平均收到物管費訴訟超過100起，占用了法院大量資源，直接影響了調(diào)解審理工作。造成物管費收繳難矛盾的原因很多，有開發(fā)建設(shè)中存在的工程遺留問題，房屋質(zhì)量問題，維修問題，停車問題，業(yè)主繳費觀念問題，物管企業(yè)代收代付水電費矛盾及物業(yè)服務(wù)自身質(zhì)量問題等，很多責(zé)任難以界定，每起訴訟中拒繳物管費的情況不同，需要一案一訟（調(diào)解），給調(diào)解審理工作帶來了很大困難。

2、物管費收繳訴訟標(biāo)的額較小

涉及物管費方面的訴訟數(shù)量多，但標(biāo)的額不大。一般情況下，每起訴訟少至幾百元，多至數(shù)千元。多數(shù)人認(rèn)為，這樣的訴訟無論對物管企業(yè)和基層法院而言，投入產(chǎn)出的效益并不大。

3、法律法規(guī)對惡意拖欠物管費的業(yè)主缺乏有效的懲戒措施

通過向法院起訴（一部分采用仲裁方式）后，物管企業(yè)即使勝訴，但還是有少數(shù)業(yè)主仍然拒繳物管費，且無需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如一名大學(xué)教師業(yè)主，屢屢欠費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟立案向其成功追回歷年欠款，但第二年其繼續(xù)拒交欠費，并公開聲稱讓只有看到法院判決，他才會交費。這種情況在小區(qū)內(nèi)造成十分惡劣的影響，但法律法規(guī)條款中，很難找到針對此類人員的懲戒條款。

由于個別不交費業(yè)主的行為得不到應(yīng)有的懲戒，特別是惡意欠費業(yè)主甚至通過網(wǎng)絡(luò)、微信、QQ等傳播工具，散布不良信息，糾集其他業(yè)主抵制交費，把業(yè)主和物業(yè)管理對立起來，給小區(qū)管理增加難度，直接影響小區(qū)的安全和諧?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。但是，物管費收繳等物業(yè)服務(wù)糾紛訴訟案件，確實存在數(shù)量大、標(biāo)的小、原因雜、執(zhí)行難等情況，給法院工作也帶來了很大壓力。為此，我們建議：

（1）采用支付令非訴訟程序快速解決。即使用督促程序這—迅速簡便的保護債權(quán)人合法權(quán)益的非訴訟程序。由于業(yè)主拖欠物管費用屬于以金錢為內(nèi)容的債務(wù)，內(nèi)容單純，關(guān)系明確，且履行期已到，物管企業(yè)作為債權(quán)人可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令，請求人民法院判令債務(wù)人履行，可以比較迅速地實現(xiàn)自己的債權(quán)，比訴訟的審判程序要簡便易行，可以節(jié)省時間和費用。

（2）通過簡易程序解決。由于物管費收繳糾紛大多屬于事實清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的簡單民事案件，是否可以適用《中華人民共和國民事訴訟法》中關(guān)于簡易程序的規(guī)定，按基層人民法院及其派出法庭審判簡單民事案件和簡單經(jīng)濟糾紛案件的訴訟程序，以便于當(dāng)事人進行訴訟并予以“降費用、提速度”，在屬于小標(biāo)的物管費追討的訴訟中，建立快速通道，快立案、快審理、快判決、快執(zhí)行。

（3）多途徑解決物管費收繳矛盾

①是要求物管企業(yè)規(guī)范管理，認(rèn)真服務(wù)，做好溝通，盡可能減少物業(yè)管理中的矛盾糾紛，用良好的管理和服務(wù)贏得業(yè)主認(rèn)同，提高收費率。

②是充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，物管企業(yè)應(yīng)將欠繳情況上報業(yè)委會，爭取取得支持，由業(yè)委會與物管企業(yè)共同通過法律途徑追繳物管費，以維護全體業(yè)主利益。

③是發(fā)揮街道司法調(diào)解委員會的作用，對欠繳情況先行調(diào)解。

④是指導(dǎo)物管企業(yè)聘請法律顧問，委托律師通過發(fā)放催繳函，提請業(yè)主履行繳納物管費義務(wù)。

⑤是在追繳物管費無果情況下，向法院起訴，法院組織訴前調(diào)解，調(diào)解無效應(yīng)當(dāng)受理訴訟。其中通過向法院起訴或向仲裁機構(gòu)仲裁后判決物管企業(yè)勝訴的，但仍有少數(shù)業(yè)主拒繳物管費的情況，法院能在執(zhí)行上繼續(xù)予以支持。