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        中小城市房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系研究
        ——以莆田市為例

        2016-05-30 01:37:59喻曉晴
        邢臺學(xué)院學(xué)報 2016年2期

        喻曉晴

        (莆田學(xué)院土木工程學(xué)院,福建莆田 351100)

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        中小城市房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系研究
        ——以莆田市為例

        喻曉晴

        (莆田學(xué)院土木工程學(xué)院,福建莆田351100)

        摘要:在對房地產(chǎn)投資和產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系進行理論分析的基礎(chǔ)上,以莆田市的實際發(fā)展為例,對房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系進行了實證分析,采用格蘭杰因果檢驗的方法,采用的數(shù)據(jù)為2009年8月至2015年7月的月度數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示,產(chǎn)業(yè)集群對房地產(chǎn)投資確有促進作用,而房地產(chǎn)投資對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響卻不明顯。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,除了房地產(chǎn)投資之外,政府合理引導(dǎo)、城市良好的規(guī)劃與配套服務(wù)的完善對產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

        關(guān)鍵詞:產(chǎn)業(yè)集群;房地產(chǎn)投資;區(qū)域經(jīng)濟

        由于具有抗通貨膨脹、風(fēng)險適中等特點,房地產(chǎn)投資逐漸成為我國最有吸引力的投資方式之一。房地產(chǎn)行業(yè)與普通人民的生活息息相關(guān),土地財政收入在地方政府的收入當(dāng)中占有較大的比重,所以房地產(chǎn)投資受到包括政策制定者、社會各界的分析學(xué)者和普通民眾的關(guān)注。但是關(guān)于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟影響的說法,學(xué)術(shù)界歷來褒貶不一。

        十八大以來,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展越來越受到地方政府的重視。在一些中小城市,由于自然和社會經(jīng)濟因素的作用,往往會形成數(shù)個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展良好的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)往往會產(chǎn)生聚集,共享資源和信息。這些主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的影響。只有充分發(fā)揮出地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢,區(qū)域經(jīng)濟才可能獲得持久的生命力。

        區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,需要政府的適當(dāng)引導(dǎo),尤其是對投資的引導(dǎo)。其中,房地產(chǎn)投資對促進地方主要產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),吸引外來生產(chǎn)資源和促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級具有重要作用。所以,研究房地產(chǎn)投資和城市產(chǎn)業(yè)集群之間的關(guān)系對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長理論的完善具有一定的理論意義,同時對促進中小城市的經(jīng)濟增長研究方面具有一定的現(xiàn)實意義。

        一、房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系

        (一)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟增長之間的關(guān)系

        從我國和世界各主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的發(fā)展經(jīng)歷來看,房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的刺激作用是顯而易見的[1]。首先,由于近年來住房價格的快速上漲和普通居民投資渠道的缺乏,房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很強的抵抗通貨膨脹能力和保值增值的特性,所以,對普通大眾來說,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是消費品,也是良好投資品,房地產(chǎn)投資對促進投資和消費起到了很大的作用。其次,房地產(chǎn)投資對其他產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、裝飾裝修產(chǎn)業(yè)、家電產(chǎn)業(yè)等具有巨大的拉動效應(yīng)。第三、房地產(chǎn)投資形成的相關(guān)配套設(shè)施會增強區(qū)域競爭力,提高人口流量,促進地方經(jīng)濟良性發(fā)展。

        房地產(chǎn)投資受眾多因素的共同影響。從宏觀層面來看,影響房地產(chǎn)投資的因素主要有以下幾類:第一、國家宏觀調(diào)控政策、中國人民銀行貨幣政策和國家財政政策。由于關(guān)系到國計民生,中央政府與各級地方政府頻頻出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。除了直接針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以外,中國人民銀行的貨幣政策、存款準(zhǔn)備金率和利率等因素對房地產(chǎn)業(yè)投資額的影響也備受關(guān)注。第二、宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟運行中會出現(xiàn)周期性的擴張與緊縮交替更迭的現(xiàn)象。為此,房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)周期性變化。通過眾多學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)的周期一般要滯后于整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展周期。從微觀層面來看,房地產(chǎn)投資受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、地方政府政策、地方居民收入、地方人口結(jié)構(gòu)和人口消費能力的影響。房地產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性而呈現(xiàn)出很強的區(qū)域特性,與宏觀因素相比,微觀因素對該區(qū)域房地產(chǎn)投資能起到更直接的作用,在所有的微觀因素中,房地產(chǎn)所在的空間位置及其所在區(qū)域的增長潛力是決定房地產(chǎn)投資是否能夠成功的關(guān)鍵原因。所以,區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r對房地產(chǎn)投資額的影響是顯而易見的。

        區(qū)域因素對房地產(chǎn)投資具有以下影響:第一、許多商業(yè)地產(chǎn)存在人口門檻,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與地區(qū)人口密度狀況對房地產(chǎn)投資是否成功十分重要。第二、通過對很多房地產(chǎn)成本的研究發(fā)現(xiàn),土地成本在構(gòu)成房地產(chǎn)成本構(gòu)成中,占有的比例非常大,有些城市甚至已經(jīng)超過了50%[2]。第三、所在區(qū)位的坐落位置、交通狀況、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等因素對房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有巨大的影響。

        綜上所述,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r之間有緊密聯(lián)系[3]。從我國近年來的發(fā)展?fàn)顩r來看,房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用的是非常明顯的。從另一方面來看,房地產(chǎn)所在地區(qū)的狀況是影響所在地區(qū)房地產(chǎn)投資價值和決定房地產(chǎn)能否成功的的最主要因素。

        (二)區(qū)域經(jīng)濟增長與產(chǎn)業(yè)集群之間的關(guān)系

        在某個特定的地理區(qū)域內(nèi),彼此關(guān)聯(lián)的既有競爭又有合作關(guān)系的機構(gòu)及周邊配套服務(wù)機構(gòu)產(chǎn)生聚集,這一現(xiàn)象被稱為產(chǎn)業(yè)集群。這個的概念最早是Michael E. Porter提出的,在《國家競爭優(yōu)勢》一書中Porter提出產(chǎn)業(yè)集群是發(fā)達(dá)工業(yè)國家的普遍特征[4]。這種集群效應(yīng)可以帶動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展,提升區(qū)域競爭力。

        在中小城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中,由于社會經(jīng)濟和地理條件的原因,往往會形成由某些支柱產(chǎn)業(yè)支撐的局面,這些支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往會對地方經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生舉足輕重的影響。以莆田市為例,莆田市地處福建省中部,是一個沿海城市,具有良好的港口且與臺灣相近,這些條件為吸引外資提供了得天獨厚的環(huán)境。經(jīng)過20多年的發(fā)展,制鞋業(yè)成為了莆田市第一大集群產(chǎn)業(yè)。如表1所示:2014年制鞋業(yè)的產(chǎn)值占到十大產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的22.7%。

        表1 莆田市2014年十大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值統(tǒng)計

        產(chǎn)業(yè)集群會促進地方經(jīng)濟增長,主要原因有以下四個方面。

        第一、在產(chǎn)業(yè)集群形成之后,內(nèi)部企業(yè)之間會相互作用。同時由于上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間的相互影響,產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢會產(chǎn)生擴散效應(yīng),形成整體的競爭優(yōu)勢。這種優(yōu)勢有利于形成地方品牌,提升企業(yè)產(chǎn)品的知名度。

        第二、在集群產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的良性競爭,有助于幫助企業(yè)克服內(nèi)在的僵化,加速市場對生產(chǎn)要素的創(chuàng)造力,且有利于促進產(chǎn)業(yè)升級。

        第三、地理集中的優(yōu)勢。使客戶、供應(yīng)商和關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的信息流通更加順暢[5];關(guān)鍵要素在地理上的集中可以提升效率和促進專業(yè)化;由于有許多先期創(chuàng)業(yè)成功的先例,地理集中會鼓勵新進入者出現(xiàn),為加強創(chuàng)新和進步提供了條件。

        第四、產(chǎn)業(yè)集群有利于獲得專業(yè)知識和周邊配套服務(wù),從而更有利于促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展[6]。產(chǎn)業(yè)集群所在地區(qū)的學(xué)校和各研究機構(gòu)很容易受到產(chǎn)業(yè)需求的影響,加大對該產(chǎn)業(yè)的研究力度,企業(yè)也更可能主動資助學(xué)校的相關(guān)研究活動,獲取專業(yè)知識促進發(fā)展。產(chǎn)業(yè)周邊的服務(wù)行業(yè)受產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響,也會產(chǎn)生旺盛的需求,進而增加供給使得周邊配套服務(wù)更加完備。

        綜上所述,產(chǎn)業(yè)集群使相關(guān)企業(yè)更容易形成競爭優(yōu)勢,從而促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭力,促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

        區(qū)域經(jīng)濟的良性發(fā)展對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用也很明顯。在許多中小城市的發(fā)展過程中,地方政府為加快城市發(fā)展,往往會大力扶持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。所以,中小城市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)集群之間存在相互促進的關(guān)系。

        二、房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)集群之間關(guān)系的實證研究

        產(chǎn)業(yè)集群因為能夠促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)獲得競爭優(yōu)勢,對所在區(qū)域經(jīng)濟增長具有促進作用,區(qū)域經(jīng)濟若能獲得良性的、持續(xù)的發(fā)展,可以預(yù)期該地房地產(chǎn)投資必將增加,從而形成大量產(chǎn)業(yè)發(fā)展所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,改善城市面貌和環(huán)境,促進產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以,產(chǎn)業(yè)集群、區(qū)域經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資之間具有如圖1所示的關(guān)系:

        圖1 產(chǎn)業(yè)集群與房地產(chǎn)投資的關(guān)系

        為驗證這一關(guān)系,擬采用莆田市2009年8月至2015年7月房地產(chǎn)投資額與莆田市最大的集群產(chǎn)業(yè)(制鞋業(yè))的產(chǎn)值數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗。研究所采用軟件為Eviews 6.0。以zhixie這一變量代表制鞋業(yè)的產(chǎn)值,房地產(chǎn)投資額用touzi來表示。在進行實證檢驗之前先對原始數(shù)據(jù)取對數(shù),以消除異方差和減少數(shù)據(jù)波動性。對數(shù)化后的制鞋產(chǎn)值記為LNzhixie,對數(shù)化后的房地產(chǎn)投資額記為LNtouzi。

        (一)單位根檢驗

        為了防止產(chǎn)生為回歸,在進行時間序列分析時,首先要進行平穩(wěn)性檢驗。在進行平穩(wěn)性檢驗時,ADF檢驗是常用的一種方法。采用ADF方法進行單位根檢驗的t值結(jié)果如表1所示:

        表1 單位根檢驗結(jié)果

        從表1可知,在水平狀態(tài),房地產(chǎn)投資額和制鞋業(yè)產(chǎn)值的ADF值為-9.06、-6.63,均小于1%的臨界值-4.12,因此原序列房地產(chǎn)投資額和制鞋業(yè)產(chǎn)值在1%的水平上是平穩(wěn)的。

        (二)EG協(xié)整檢驗

        對取對數(shù)后的房地產(chǎn)投資額和制鞋業(yè)產(chǎn)值進行最小二乘回歸,得到的方程如下:

        下面對殘差et進行單位根檢驗,這里運用ADF方法進行檢驗,結(jié)果如表2所示:

        表2 殘差et的單位根檢驗結(jié)果

        表2顯示,殘差的ADF值為-7.66,小于1%臨界值-4.12,因此,殘差序列是平穩(wěn)的。由此可知,從統(tǒng)計角度來看可知,制鞋業(yè)的產(chǎn)值與房地產(chǎn)投資額之間存在協(xié)整關(guān)系。下面運用格蘭杰因果檢驗的方法對二者之間的關(guān)系進行檢驗。

        (三)格蘭杰因果檢驗

        格蘭杰因果檢驗原假設(shè)為:

        H1:制鞋業(yè)產(chǎn)值的增長不是房地產(chǎn)投資額增長的原因。

        H2:房地產(chǎn)投資額的增長不是制鞋業(yè)產(chǎn)值增長的原因。

        在滯后1期的情況下,得到的結(jié)果如表3所示:

        取顯著性水平為0.01,根據(jù)表3所示,先分析原假設(shè)H1:制鞋業(yè)產(chǎn)值的增長不是房地產(chǎn)投資額增長的原因,P值小于0.01,故拒絕原假設(shè),表明制鞋業(yè)的產(chǎn)值增長是房地產(chǎn)投資額增長的格蘭杰原因。接著分析原假設(shè)H2:房地產(chǎn)投資額的增長不是制鞋業(yè)產(chǎn)值增長的原因,此假設(shè)P值為0.5,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.01,接受原假設(shè),表明房地產(chǎn)投資不是制鞋業(yè)產(chǎn)值增加的格蘭杰原因。

        三、實證結(jié)果分析

        以上實證研究表明,在莆田市,制鞋業(yè)產(chǎn)值的增加對房地產(chǎn)投資具有促進作用,而房地產(chǎn)投資的增加對制鞋業(yè)產(chǎn)值增加的作用則不明顯[7]。產(chǎn)生這種情況的原因可能有以下幾點:

        第一、政府產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管制度未能跟上城市發(fā)展的步伐。在莆田市,隨著信息技術(shù)的發(fā)展和電子商務(wù)的興起,主城區(qū)一帶聚集了大量電商及市場配套服務(wù)。但是逢交易高峰時期,交通便十分擁堵,噪聲大,呈現(xiàn)出一種混亂的景象,不僅嚴(yán)重影響到城市環(huán)境,對產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也十分不利。

        第二、莆田市制鞋業(yè)本身面臨著產(chǎn)業(yè)升級的難題。長期以來莆田都是以代加工為主,缺少自主品牌,處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端,所賺取的代加工利潤在整個產(chǎn)業(yè)鏈中只占非常少的比例。目前東南亞國家的崛起,中國在國際市場中的低價勞動力的優(yōu)勢也在逐步減弱。在此情境下,莆田制造產(chǎn)業(yè)升級困難,嚴(yán)重制約企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。上述這些問題通過增加房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)無法解決。

        第三、制鞋業(yè)企業(yè)發(fā)展的問題。相當(dāng)一部分企業(yè)屬于家族企業(yè),在經(jīng)營管理理念上仍然還是以熟人為主。這種經(jīng)營方式阻礙了優(yōu)秀人才向莆田市支柱行業(yè)的流動,對企業(yè)的長期生產(chǎn)經(jīng)營不利。近年來,高仿鞋讓莆田制鞋業(yè)的聲譽受到了很大的影響,創(chuàng)品牌之路更加艱難,也給產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來了新的難題。

        第四、并非所有的房地產(chǎn)投資都對經(jīng)濟增長具有促進作用。近年來房地產(chǎn)價格的上漲引起了社會各界廣泛關(guān)注,產(chǎn)生了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的利弊和關(guān)于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論。不容否認(rèn)的是由于房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于很多實業(yè)投資的收益,房地產(chǎn)業(yè)吸納了大量的資金與人才是在全國范圍內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象。但是除了保值增值的特性外,房地產(chǎn)產(chǎn)品還具有難以變現(xiàn)的特點,這使得大量資金在不動產(chǎn)上產(chǎn)生沉淀,未能投入實業(yè)領(lǐng)域促進社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。近兩年來,莆田市的住房空置率居高不下。房地產(chǎn)投資未能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力。

        四、結(jié)語

        為促進中小城市經(jīng)濟發(fā)展,僅僅依靠房地產(chǎn)投資是不夠的,必須要實行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,增加研發(fā)的力度,樹立地方品牌,政府部門更要加強引導(dǎo)。

        第一、政府要引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向,促進實業(yè)的發(fā)展,使投資轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。除了中央政府的宏觀調(diào)控政策之外,地方政府對本地房地產(chǎn)投資的調(diào)控也非常重要。要大力扶持地方支柱型產(chǎn)業(yè),將房地產(chǎn)投資引向可促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的方面。

        第二、政府鼓勵企業(yè)樹立地方品牌。對莆田市而言,創(chuàng)造獨立品牌的道路是非常艱難的,近年來莆田制鞋產(chǎn)業(yè)給大眾以很深刻的仿制產(chǎn)品的印象,要扭轉(zhuǎn)這一形象是很艱難的。并且長期的代加工生產(chǎn)導(dǎo)致了創(chuàng)新能力的欠缺,在此前本市也少有可供借鑒的先進經(jīng)驗。但是在2015年阿里巴巴和莆田制鞋的合作為此提供了一個良好的契機,莆田制鞋產(chǎn)業(yè)可以借此打開一個新的局面。政府可以從政策、稅務(wù)和財政方面給予企業(yè)一定的支持,促進企業(yè)發(fā)展自主品牌。

        第三、企業(yè)要提高技術(shù)創(chuàng)新能力。代加工本就利潤微薄,加上近年來價格戰(zhàn)愈演愈烈,企業(yè)對技術(shù)研發(fā)的投入是不夠的,沒有源源不斷的技術(shù)投入和技術(shù)創(chuàng)新,以代加工為主的制造業(yè)想要獲得持久的競爭優(yōu)勢是困難的。在這方面,政府應(yīng)該加大創(chuàng)新的扶持力度,特別要促進地方高校和企業(yè)聯(lián)合研究,為產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供動力。

        第四、實行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。以代加工為支柱產(chǎn)業(yè)的中小城市不僅要進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)部升級,還必須進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著低廉勞動力成本優(yōu)勢的逐漸喪失,低端制造業(yè)的發(fā)展會越來越困難,城市發(fā)展后勁不足,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級是刻不容緩的。莆田市除了工業(yè)生產(chǎn)之外,也具有很好的歷史文化底蘊,是中國的海神媽祖的故鄉(xiāng)和南少林遺址所在地,并且具有很長的海岸線,在地理上與臺灣相近,沿海具有優(yōu)良的港口,這為旅游業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

        在國家開發(fā)海西經(jīng)濟區(qū)的大環(huán)境下,莆田市應(yīng)該抓住機遇,發(fā)揮出對臺鄰近的優(yōu)勢和獨特的歷史文化魅力,加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級,政府要積極地對房地產(chǎn)投資進行合理的引導(dǎo),對產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向進行合理的規(guī)劃和指導(dǎo),促進區(qū)域的發(fā)展和社會的和諧。

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        [作者簡介]喻曉晴(1989-),女,湖北公安人,畢業(yè)于中山大學(xué)嶺南學(xué)院管理科學(xué)與工程專業(yè),碩士,助教,研究方向為房地產(chǎn)投資.

        [收稿日期]2016-01-06

        中圖分類號:F293

        文獻標(biāo)識碼:A

        文章編號:1672-4658(2016)02-0092-04

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