鄧郁松

稅收政策和金融政策同時、同向調(diào)整雖然意在調(diào)控市場，但忽視了住房金融政策和稅收政策對住房市場的作用機理并不相同

北京高房價一直被市場病垢。盡管“抑制”政策輪番登場，但房價攀升依然故我。

2007年以來，北京的住房價格漲幅一直顯著高于全國房價平均漲幅。為抑制房價過快上漲，北京不僅嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的各項調(diào)控政策，而且結(jié)合北京特點，在市場調(diào)控、住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面出臺了一系列政策措施。如北京是全國最早實行限購的城市，也是到目前為止僅有的幾個仍實行限購的城市之一，北京二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實際繳納的稅費一直是全國最高的城市之一。

2010年以來，北京市顯著加大了保障房供應(yīng)量。但目前為止北京仍是全國房價漲幅最高的城市之一。由于房價漲幅持續(xù)高于收入漲幅，北京居民的購買力在顯著變?nèi)酢?/p>

面對北京房價持續(xù)較快上漲，有必要對北京過去幾年實行的相關(guān)政策進行客觀評估，在此基礎(chǔ)上調(diào)整有關(guān)政策，確保北京房地產(chǎn)市場回歸正常。

供不應(yīng)求是上漲主因

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革到2005年前后，是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展速度最快的一個時期。1998年，北京市新建商品住宅銷售面積只有376.99萬平方米，到2005年北京市新建商品住宅銷售面積達到歷史峰值2823.65萬平方米。2001年到2005年，北京市新建商品住宅銷售面積占同期全國新建商品住宅銷售面積的比重一直高于5%。2006年之后，北京市新建商品住宅銷售面積開始持續(xù)下降。到2008年，北京市新建商品住宅銷售面積下降到只有1031.43萬平方米，只占當年全國新建商品住宅銷售面積的1.7%。

北京市新建商品住宅銷售面積持續(xù)下降的原因并不是需求不足，而是供應(yīng)持續(xù)減少的結(jié)果。2000年，北京市住宅新開工面積為1322.06萬平方米，2003年住宅新開工面積快速攀升到2503.46萬平方米，2000年到2003年北京住宅新開工面積占同期全國城鎮(zhèn)住宅新開工面積的比重一直在5%以上。但從2004年開始，北京住宅新開工面積連續(xù)六年下降，到2009年，北京住宅新開工面積只有1380.28萬平方米，只相當于2003年北京住宅新開工面積的55.1%，2009年北京住宅新開工面積占同期全國城鎮(zhèn)住宅新開工面積的比重下降到1.5%。

2015年，北京住宅新開工面積再次下降到1199.2萬平方米，比2014年下降8.0%，只占當年全國城鎮(zhèn)住宅新開工面積的1.1%。由于住宅新開工面積持續(xù)下降，2015年北京新建商品住宅銷售面積只有1127.3萬平方米，比2014年下降1.2%，占當年全國新建商品住宅銷售面積的比重進一步下降到1.0%。

1998年以來北京常住人口數(shù)量持續(xù)快速增長。1998年北京市常住人口為1257.2萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口為957.7萬人;2006年北京市常住人口增長到1601萬人，2015年北京市常住人口已高達2170.5萬人。1998年到2006年，北京新增城鎮(zhèn)人口392.5萬人，期間商品住宅累計銷售面積為13577.38萬平方米。2007年到2015年，北京新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量比1998年到2006年新增人口數(shù)量多了135萬人，但同期北京商品住宅銷售面積卻比1998年到2006年減少了1586.8萬平方米。

顯然，2007年以來，人口的快速增長和家庭小型化，意味著北京住房市場的需求十分旺盛，但新增供給量的快速下降極大改變了北京住房市場的供求關(guān)系，供不應(yīng)求的情況一直持續(xù)，造成北京房價持續(xù)攀升。

2001年到2006年，北京市的房價收入比（房價收入比：一般定義為一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍。本文所提到的房價收入比的數(shù)據(jù)含義為購買建筑面積為100平方米的新建商品住宅總價與當年北京市城鎮(zhèn)戶均可支配收入之比，即：房價收入比=當年北京新建商品住宅銷售均價×100/當年北京城鎮(zhèn)戶均可支配收入）均值為11.88倍，雖然比同期全國房價收入比均值水平高，但仍處于正常水平。從2007年開始，新開工面積持續(xù)下降造成后續(xù)供應(yīng)量不足的問題開始凸顯，北京房價開始快速上漲并顯著超過同期全國住房均價漲幅和北京市居民收入漲幅。由于房價快速上漲，北京的房價收入比從2007年開始快速攀升，2007年至2009年北京市的房價收入比均值為17.35倍，顯著高于此前六年的均值水平。

為解決北京房價過快上漲問題，2010年之后北京顯著加大了保障房開工量。北京市大規(guī)模建設(shè)保障房雖然在一定程度上解決了中低收入家庭住房困難問題，但并未抑制商品房價格上漲趨勢。

亟待調(diào)整住房市場思路

要解決北京市住房價格過高的問題，需要從緩解供求矛盾著手。近年來北京實施的一系列住房政策從供求兩方面進行了探索，如通過嚴格的限購政策對需求進行適當限制，通過增大公租房等各類保障房的供應(yīng)來重點解決中低收入人群住房困難問題。但也要認識到，住房價格的持續(xù)攀升、住房市場交易量的下降，表明現(xiàn)有的政策思路仍需要進一步完善。

從需求端來看，為解決2009年之后房價過快上漲的問題，2010年4月30日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。限購政策取得了一定效果，但限購政策本身并不能解決人口持續(xù)增加帶來的住房壓力。

由于北京正面臨嚴峻的人口、資源和環(huán)境壓力，有觀點認為可以通過高房價來適當抑制人口的流入，但2007年以來北京房價走勢和人口流動趨勢表明，高房價并未抑制人口流入。高房價是人口持續(xù)增加過程中商品房供應(yīng)不足的結(jié)果。人口持續(xù)增加主要是北京提供了更多的就業(yè)機會和更好的工作環(huán)境等，而并不是由于北京的房價水平是高還是低。

因此，要從需求端著手解決北京房價過高問題，在短期內(nèi)繼續(xù)實行限購政策的同時，更要重視北京城市功能和城市布局的調(diào)整，促進區(qū)域均衡發(fā)展，并以此帶動北京市人口的自然疏解。

從供給端觀察，2010年以來，北京市更加重視通過做好住房保障的方式來逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題。北京提出“繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度”。

從執(zhí)行情況看，“十二五”期間北京市各類保障房建設(shè)顯著加快，大大改善了中低收入住房困難居民的住房條件。但也要看到，由于保障房主要針對中低收入的戶籍人口，各類保障性住房并不能解決數(shù)量更為龐大的中等收入人群住房支付能力不足的問題。由于“十二五”時期北京市新建商品住宅供應(yīng)量較“十一五”時期進一步減少，這意味著北京市普通居民通過購買新建住房改善住房條件的選擇余地在變小。

為抑制投資投機性需求，北京市在二手房交易環(huán)節(jié)一直征收相對較高的稅費。雖然政策的出發(fā)點是抑制投機，防止房價漲幅過大。但必須認識到，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是降低交易量、推高價格。

解決北京高房價路徑

北京目前的房價水平已顯著高于居民正常的支付能力，基于對造成北京房價偏高主要原因的認識，建議北京可考慮進一步調(diào)整和完善相關(guān)政策，使北京市的住房市場逐步回歸到相對合理水平。

一是要適當增加新建商品房的供給。2002年開始，北京住宅新開工面積占當年房屋新開工面積的比重快速下降，2011年到2015年，北京住宅新開工面積占當年房屋新開工面積的比重分別為61.1%、50.5%、48.5%、52.4%、43.0%。相對于商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓，北京市商品住宅的供應(yīng)量明顯偏低，適當調(diào)整北京市房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當增加商品住宅用地供應(yīng)，提高商品住宅新開工面積在房屋新開工面積中的比重，有利于緩解新房市場供不應(yīng)求的情況。適當增加商品住宅土地供應(yīng)，也有利于將土地出讓價格回歸到相對合理的水平，防止泡沫風險的累積。

二是要盡快調(diào)整住房保障方式，大幅減少實物型保障房數(shù)量，增加市場供給。2010年以來，由于商品房供應(yīng)量在下降，保障房又不能入市交易，不增加市場供給顯然無法有效平抑價格。建議北京可考慮適當調(diào)整住房保障方式，在保障目標不變的前提下，更加重視通過租金補貼等方式解決保障對象的住房困難問題。

對數(shù)量龐大的存量保障性住房，政府可繼續(xù)保留一部分實物公租房，用于重點解決沒有勞動能力和年齡偏大的住房困難人群。對已經(jīng)購買了保障房或有意愿購買正在居住的保障房的保障對象，可研究逐步將大部分實物類保障房轉(zhuǎn)成具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的可售型保障房，將保障對象的購房款和政府部門實際補貼款按比例進行量化，在此基礎(chǔ)上確定各自的產(chǎn)權(quán)比例。

在明確產(chǎn)權(quán)比例后，可研究允許各類保障房入市交易的政策，保障房入市交易后政府收回的資金可繼續(xù)投入住房保障工作，這樣既有利于增加住房市場供應(yīng)量，抑制房價的過快上漲，也有利于政府持續(xù)做好住房保障工作，提高住房保障和分配的公平性。

三是進一步降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費，增加二手房供給。由于新房的建設(shè)需要一個周期，即便北京今年就開始加大商品住宅的土地供應(yīng)，到滿足銷售條件也需要兩年左右的時間，因此短期內(nèi)北京應(yīng)更加重視發(fā)揮現(xiàn)有存量房源的作用。今年2月，財政部等三部委決定下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和交易稅，但同時決定北京、上海、廣州、深圳暫不執(zhí)行。降低交易環(huán)節(jié)稅費將會帶來交易量的上升和價格的下降，有利于改善居民住房條件。

建議將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅的優(yōu)惠政策盡快在北京實行，從政策導(dǎo)向上鼓勵二手房的供應(yīng)，緩解北京住房市場的供求矛盾。

從2006年以來我國房地產(chǎn)市場的歷次調(diào)控中，稅收政策和金融政策通常是同向調(diào)整，表現(xiàn)為同時降低利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費或同時提高利率、提高首付、提高交易環(huán)節(jié)稅費。這種同時、同向調(diào)整雖然意在調(diào)控市場，但卻并沒有意識到住房金融政策和稅收政策對住房市場的作用機理并不相同。

降低利率、降低首付會提高居民的購房支付能力，會帶來交易量的上升和價格的上漲，而降低交易環(huán)節(jié)稅費的效果是帶來交易量的上升和價格的下降，但住房金融政策和稅收政策同時調(diào)低的綜合作用通常會表現(xiàn)為交易量的大幅增加和價格的上漲，這使得很多人會誤認為降低交易環(huán)節(jié)稅費會推高價格。從住房市場中長期穩(wěn)定發(fā)展的目標出發(fā)，宜更準確地把握住房金融政策和稅收政策對住房市場的影響機理和效果，將交易環(huán)節(jié)的稅費穩(wěn)定在盡可能低的水平上，并且不再頻繁調(diào)整。

北京可考慮進步調(diào)整和完善相關(guān)政策，使北京市的住房市場逐步回歸到相對合理水平。

四是堅持實行中性的住房金融政策。在價格偏高和市場短期供不應(yīng)求的情況下，需要更加重視實行中性的住房金融政策。目前國內(nèi)中長期貸款名義利率已處于歷史最低水平，較低的利率水平極易推升住房價格，特別是在市場短期供不應(yīng)求的環(huán)境下其對價格的推升作用更為明顯。考慮到北京的住房價格已偏高，為防止低利率政策進一步推升價格，需要考慮引入首付和貸款利率的反向調(diào)整政策，在貸款利率降低時，適當上調(diào)首付比例，以對沖低利率政策對房地產(chǎn)市場的沖擊。

五是要完善城市布局，通過有序疏解人口從根本上緩解住房需求壓力。將學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公共綠地等各類公共資源、公共設(shè)施重點投向市內(nèi)的“欠發(fā)達”區(qū)域，逐步改變北京市的主要功能過于集中在中心城區(qū)的狀況，緩解中心城區(qū)土地資源不足和住房供應(yīng)不足的壓力。

作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員