楊建云

(鄭州航空工業(yè)管理學院 a.經貿學院；b.航空經濟發(fā)展河南省協(xié)同創(chuàng)新中心,鄭州 450015)

房價收入比分布規(guī)律及分析
——基于河南省與全國數(shù)據(jù)對比

楊建云

(鄭州航空工業(yè)管理學院 a.經貿學院；b.航空經濟發(fā)展河南省協(xié)同創(chuàng)新中心,鄭州 450015)

采用比較法和成本-收益法以河南省為例分析省域范圍內房價收入比的空間分布規(guī)律，從經濟地理學和經濟學雙重角度進行解釋。結果顯示：省域范圍內以省會城市為房價收入比的極點，隨時空距離增加和城市化水平下降，逐漸向外發(fā)散遞減。這種規(guī)律分布是經濟增長極對周邊區(qū)域資源吸引、自身土地資源高度稀缺所致?，F(xiàn)階段，基于對高級別城市優(yōu)越的公共資源和工業(yè)、商業(yè)環(huán)境效用的評價，在不超出支付能力的前提下，選擇高級城市居住是人們理性追求居住凈收益最大化的結果。未來隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進入成熟期，人們對城市人居環(huán)境更加關注，經濟增長極的擴散效應逐漸增強，此時房價收入比的“鶴立”模式會逐漸消亡。

房價收入比；增長極；極化效應；河南省

0 引言

新中國建立后我國城鎮(zhèn)普遍實行的是實物福利分房制度，即政府劃撥建設土地，單位或者政府出資建房分配給職工。1980年鄧小平提出解決城鎮(zhèn)居民住房問題的總思路是對當時城鎮(zhèn)住房制度進行改革，走住房商品化道路。1988—1998年10年住房制度改革中，房價收入比(housing price to income ratio)的概念被引入我國，并且由于計算理念簡單在學界得到廣泛應用[1-5]。住房制度改革完成后，在商品化大潮中全國房價特別是東部地區(qū)大城市的房價快速上升。此種環(huán)境下國內學者普遍引用房價收入比指標評判消費者購房支付能力、房地產市場運行狀況以及住房價格的合理空間等[6-8]。

聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心給出的房價收入比定義：成套住房自由市場價格中位數(shù)和家庭年收入中位數(shù)的比值。中位數(shù)數(shù)據(jù)需要以房價和收入的詳細調查為基礎，對中國這樣一個人口眾多的國家而言，官方和學界很少這樣的調查。但房價收入比的簡單理念又很容易被推廣，因而國內學者將中位數(shù)的概念調整為平均值，數(shù)據(jù)資料很容易從統(tǒng)計和研究機構發(fā)布的信息中獲得。房價收入比展示出居民在無其他消費的條件下家庭全部收入用于購買平均市場價格住房、財富積累完成需要的年限。指標值越大，居民購買商品房需用越多年份完成財富積累，居民住房支付能力越小。國內住房銷售習慣以單價售賣，因此，住房平均市場總價格是住房面積和住房單價的乘積。

住房平均市場總價格數(shù)據(jù)有3種獲取方法。第一，由統(tǒng)計年鑒中的人均住房面積和家庭總人口數(shù)相乘獲得[9-14]住房總面積，然后再和住房單價相乘獲取住房市場總價格。第二，以作為小戶型界限的90 m2為標準[15-17]，然后再和住房單價相乘獲取住房的市場總價格。第三，以權威研究機構公布的市場上成交的住房套均面積和單價相乘獲得[18-19]。采用這種數(shù)據(jù)來源計算出的房價收入比數(shù)值也最大。

多數(shù)學者的家庭收入數(shù)據(jù)是從統(tǒng)計年鑒中查得人均家庭可支配收入和家庭人口兩類數(shù)值，再相乘獲取。也有學者認為，城鎮(zhèn)居民的家庭可支配收入并不是家庭真正可用來購買住房的收入，基于恩格爾系數(shù)[20-22]、灰色收入[23-24]對家庭收入進行修正，利用修正后數(shù)據(jù)計算房價收入比更能準確衡量住房支付能力。

總之，圍繞住房市場總價格的確定，研究機構獲得數(shù)據(jù)更加接近公眾市場上真實感受，但研究機構可能較少關注小城市，同時早期數(shù)據(jù)也缺乏，數(shù)據(jù)的廣度和縱深度有限，橫向、縱向的對比性差。通過統(tǒng)計年鑒獲取數(shù)據(jù)，資料齊全，對比性強。至于家庭收入是否需要調整，從聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心給出的定義可以看出，房價收入比是滿足住房消費優(yōu)先假設的，因此不做調整可能和國際慣例更加接近。本研究區(qū)域為河南省18個省轄市，數(shù)據(jù)的廣度和深度要求高，住房面積、單價、家庭可支配收入均從《河南統(tǒng)計年鑒》獲得，與其對比的全國數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，計算方法以上面提到的第一種方法為準：

(1)

式中：PIR為房價收入比；AM為人均住房面積；n為家庭總人口；AP為住房單價；y為人均家庭可支配收入。

綜上，國內學者對房價收入比的研究從最初的概念介紹到現(xiàn)在集中探討指標數(shù)據(jù)來源和指標修正，體現(xiàn)了學者們研究的逐漸深入和將房價收入比這一國際化指標結合中國國情、發(fā)揮其評判居民購房支付能力的不懈努力。我國區(qū)域經濟發(fā)展呈現(xiàn)出“東、中、西階梯型發(fā)展下的以省級行政區(qū)范圍為場、以省會城市為經濟增長極”的空間分布特點。房價收入比指標中的住房總價和家庭收入都是區(qū)域經濟發(fā)展狀況的體現(xiàn)，房價收入比在空間分布上也應該有一定規(guī)律可循。從理論角度講，探討房價收入比空間分布規(guī)律及其背后隱藏的理性人選址購房定居的思路模式可以為房價收入比研究開拓新的視角。從現(xiàn)實角度講，研究房價收入比空間分布規(guī)律及變動趨勢可以為中國住房保障長遠規(guī)劃提供指導。

1 相關指標解釋和數(shù)據(jù)資料來源

城鎮(zhèn)住房制度改革完成后，城鎮(zhèn)居民通過購買獲得房產。農民住房主要通過自建完成，自建住房沒有經過市場交易，價格也就無從談起，因此，國內有關房價收入比的研究雖未明確，但實則研究的是城鎮(zhèn)居民房價收入比，本研究也僅針對城鎮(zhèn)居民房價收入比。

改革開放后，伴隨經濟增長，人民收入也快速增加，居民收入差距逐漸拉大，分家庭收入組別計算房價收入比更容易得出各種收入家庭的購房支付能力。我國目前的統(tǒng)計年鑒中，城鎮(zhèn)居民家庭收入采用的有七分法和五等分兩種法?？紤]2014年七分法數(shù)據(jù)資料權威統(tǒng)計機構未列出，以下計算不同收入階層的購房支付能力時以五等分法(按照人均年實際收入依次為低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶5組，5組家庭依次占總家庭比重各為20%)為標準。

用公式⑴測度2004—2014年全國與河南省城鎮(zhèn)居民房價收入比以及2014年河南省18個省轄市城鎮(zhèn)居民房價收入比。所有數(shù)據(jù)資料均來源于《河南統(tǒng)計年鑒2015》和《中國統(tǒng)計年鑒2015》。住房單價AP采用統(tǒng)計年鑒中登記的開發(fā)商銷售商品住房額度除以面積獲得；s為平均每人建筑面積；y為平均每人可支配收入，均來源于統(tǒng)計年鑒人民生活一欄。

2 河南與全國平均房價收入比的比較

2.1 比較結果

2004—2014年河南省城鎮(zhèn)居民的房價收入比分別為5.44，5.63，5.90，5.96，5.84，5.15，5.71，5.97，5.85，5.96，6.11。2004—2014年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比分別為6.56，7.31，7.78，7.56，7.96，6.93，8.13，7.81，7.47，7.27，7.85。2014年河南省18個省轄市城鎮(zhèn)居民的房價收入比分別為：鄭州8.63，開封6.36，洛陽5.42，平頂山5.26，安陽4.70，鶴壁4.93，新鄉(xiāng)5.74，焦作5.02，濮陽5.11，許昌6.33，漯河5.37，三門峽5.46，南陽5.11，商丘5.32，信陽6.12，周口5.96，駐馬店4.99，濟源5.47。觀測數(shù)據(jù)表明：第一，河南省城鎮(zhèn)居民的房價收入比11年內基本在5～7范圍內波動，相對于全國的6～9的波動范圍變化小，數(shù)值低。第二，河南省省會鄭州的城鎮(zhèn)居民房價收入比較其他地級市都要明顯高出。第三，基于鄭州向東發(fā)展的良好態(tài)勢，開封市房價收入比在全省排名第二。

2.2 結果解釋

參照公式(1)，房價收入比大小取決于兩個因素，住房市場總價格和家庭收入。作為區(qū)域經濟增長核心的城市，鄭州集中了區(qū)域內的優(yōu)勢資源，由于城市建設用地供給缺乏彈性，相對于人口而言土地更顯稀缺，在市場經濟下土地價格相對于勞動力價格更加高昂，與普通省轄市相比較，鄭州的城市級別更高，兩類城市間房價均值差異要高于收入均值差異，房價收入比也就更高。

經濟增長極城市經濟高速發(fā)展，使得土地資源極度稀缺。隨著現(xiàn)代交通手段的運用，經濟增長極與周邊城市的時間距離進一步縮短，周邊近距離城市經濟發(fā)展被提升，土地價格被拉升，房價收入比也被拉升。因而房價收入比的空間分布也呈現(xiàn)出組團式發(fā)展的趨勢[25-26]。

事實上，河南僅是全國省份中的一個案例，其他省份也出現(xiàn)了區(qū)域經濟增長極(一個或者幾個城市)房價收入比高于其余城市許多的情況，可以稱為房價收入比“鶴立”模式。“鶴立”模式是目前全國省級行政區(qū)經濟發(fā)展中“增長極模式”的體現(xiàn)?；谀壳叭珖洕l(fā)展中整體東、中、西階梯發(fā)展的態(tài)勢，中國的房價收入比由區(qū)域內的東部若干經濟增長極城市拉動，使得中國房價收入比的均值高于很多省份，河南省地處中部，經濟發(fā)展水平和房價收入比都不名列前茅，因此，也就有了全國平均水平的房價收入比高于河南省的結果。

房價收入比的“鶴立”模式描述了省級行政區(qū)域范圍內經濟增長極的房價收入比大大超出區(qū)域內其余城市水平，其余城市的房價收入隨時空距離增加逐漸減少。根據(jù)經濟增長極理論的描述，在經濟增長的早期階段，經濟增長極由于具有相對利益，產生吸引力和向心力，使周圍地區(qū)的勞動力、資金、技術等要素流動轉移到核心地區(qū)，稱之為“極化效應”。相對于經濟增長極匯集的勞動力、資金，其土地資源更加稀缺，附著于土地資源之上的住房的價格相對于勞動力價格也就要高，房價收入比就更大。隨著城市級別的提升，土地稀缺程度相對于勞動增加更大，房價收入比也就更大。

3 分階層與全國房價收入比的比較

3.1 比較結果

無論全國還是河南省城鎮(zhèn)居民低和高收入階層的房價收入比差距很大(表1)，且這種差距在全國與河南省存在差異。2007—2014年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比總體呈現(xiàn)一個基本的倍數(shù)規(guī)律：城鎮(zhèn)低收入戶的房價收入比大約是中等偏下收入戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶的房價收入比是中等偏上收入戶的2倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶的房價收入比是最高收入戶的1.7倍。購房居住某一城市的利潤是收益、成本之差，公式如下：

(2)

表1 分階層2007—2014年中國與河南城鎮(zhèn)居民PIR對比

式中：NP為購房居住凈收益；E為公共資源和工商業(yè)環(huán)境；yE為資源所有者收入；EH為購房支出；EL為生活支出。

基于公式(2)的原理，在住房均價和面積相同的情況下，不同收入戶的房價收入比的倍數(shù)關系背后體現(xiàn)的是相反方向的穩(wěn)定的可支配收入倍數(shù)關系，即城鎮(zhèn)高收入戶的可支配收入是中等偏上戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶可支配收入是中等偏下戶的2倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶可支配收入是低收入戶的1.7倍。2007—2014年河南省城鎮(zhèn)低收入戶和中等偏下收入戶的1.7倍關系存在；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶和中等偏上收入戶的房價收入比關系小于2倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶和高收入戶的房價收入關系也小于1.7倍，應該看到河南省城鎮(zhèn)居民的兩個房價收入比倍數(shù)雖小于全國水平，但倍數(shù)關系很穩(wěn)定：河南省城鎮(zhèn)中等偏下收入戶和中等偏上收入戶的房價收入比關系為1.7倍；河南省城鎮(zhèn)中等偏上收入戶和高收入戶的房價收入關系為1.5倍。反方向關系可以認為城鎮(zhèn)高收入戶的可支配收入大約是中等偏上戶的1.5倍；城鎮(zhèn)中等偏上收入戶可支配收入為中等偏下戶的1.7倍；城鎮(zhèn)中等偏下收入戶可支配收入是低收入戶的1.7倍。對比全國和河南省不同收入階層的可支配收入關系，大致得出結論：同樣的收入戶組，全國平均的該戶組的可支配收入高于河南省，整體看河南省城鎮(zhèn)居民可支配收入中高收入群體比例低于全國平均水平。

3.2 結果解釋

有兩種可能導致了上述結果。第一，遷移。河南省高收入群體在優(yōu)勢公共資源和工商業(yè)環(huán)境吸引下流向全國性經濟增長極(北京、上海)。第二，環(huán)境決定。全國性的經濟增長極城市擁有更加優(yōu)越的政策和工商業(yè)基礎，有更多的人才、資金和技術，更容易產生高收入群體。無論是遷移還是環(huán)境決定，都是經濟增長中“極化效應”的體現(xiàn)。很明顯，經濟增長極級別不同，產生的吸引力和向心力也不同，全國性的經濟增長極吸引力最大，但也只有全國最具競爭力的資源才能流在此處，擁有該資源的人收入也就最高。河南省增長極的吸引力小于全國平均水平，匯集過來的資源競爭力相對略低，同樣收入戶組收入也就略低。

目前中國處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，地域間允許人口遷移。理論上將城市簡單分為三級：高級城市為全國性經濟增長極城市(北、上、廣、深)；中級城市為內陸省份的省會、直轄市和副省級城市；剩余城市為低級城市。資源所有者購房居住于某一城市，由此帶來的收益有兩個：與城市級別匹配的城市免費的公共資源，工商業(yè)環(huán)境和收入。高級別城市公共資源和工商業(yè)環(huán)境更加優(yōu)越；就業(yè)機會更豐富，市場秩序良好，良性競爭下，人才作用更容易顯現(xiàn)，收入更高。資源所有者購房居住于某一城市，由此帶來的成本也有兩個：與城市級別匹配的購房成本和生活成本，城市級別越高購房成本和生活成本也就越大。土地遠比普通產品稀缺，因此，不同級別城市的生活成本差異不大，但購房成本差異明顯。

隨著城市級別的增加，房價均值差異要快于收入均值差異。遷居高級別城市的凈收益(NQ)公式表達為：

(3)

式中：ME代表公共資源和工、商業(yè)環(huán)境改善；My代表收入增加；MH代表房價增加；ML代表生活支出增加。MH，My，ML中MH最大，只有那些對優(yōu)越的公共資源和工商業(yè)環(huán)境效用評價極高、收入極高對房價增加不敏感的人即公共資源和工商業(yè)環(huán)境改善(ME)與收入增加(My)之和大于房價增加(MH)與生活支出增加(ML)之和的人，才會具備意愿在高級別城市購房居住。

在城市購房居住，必須具備購房支付能力，即居民的房價收入比小于定值m。只有年收入大于住房總價與定值m之比的人群才具備能力居住在該城市。隨著城市級別提高，房價增加大于收入增加，具備能力購房居住的人群數(shù)量會大量減少。相對而言，只有頂級收入群體才具備支付能力在全國性經濟增長極購房。

因此，頂級高收入且極度偏好優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境的群體會遷居于頂級城市，次級收入且偏好繁華的群體會遷居于中級城市。全國平均房價收入比由頂級城市拉動決定。河南省平均房價收入比由中級(鄭州)城市拉動決定。所以，前者房價收入比數(shù)值更高。

4 結論與對策

4.1 結論

1)房價收入比中涉及的兩個指標住房價格和家庭收入都是經濟發(fā)展狀況的體現(xiàn)，因此，全國房價收入比的空間分布是區(qū)域經濟發(fā)展的體現(xiàn)。我國目前經濟發(fā)展中的“增長極”模式導致了房價收入比的空間分布的“鶴立”模式。這主要是相對利益較高的經濟增長極吸引資金、技術、人才的大批量流入，而土地資源的供給缺乏彈性使得附著于土地之上的住房價格增長要快于平均收入增加所致。

2)“經濟增長極”發(fā)展模式下，初期以極化效應為主，極化點經濟發(fā)展一枝獨秀，與周邊區(qū)域的差距逐漸拉大，但隨著經濟發(fā)展，未來極化效應逐漸削弱，擴散效應會逐漸顯現(xiàn)并加強，極化點與周邊區(qū)域收入差距逐漸降低，資源回流支援周邊城市發(fā)展，經濟增長極房價下降，“鶴立”模式削弱。所以，目前經濟增長極高房價是經濟發(fā)展過程中的階段性和必然表現(xiàn)，未來經濟向均衡方向發(fā)展，房價和房價收入比分布也趨于均衡。

3)基于對優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境偏好，在政策允許范圍內，只要收入達到既定條件，有遷居高級別城鎮(zhèn)的趨勢，導致收入群體和相應級別城市的匹配。上述事實出現(xiàn)和我國經濟發(fā)展階段有直接關系。第一，現(xiàn)階段，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，公共資源供給不足、不平衡，市場秩序混亂，居民對優(yōu)越公共資源和工商業(yè)環(huán)境極度偏好。第二，經濟高速發(fā)展背景下，居民收入差距逐漸拉大，極高收入階層對房價增長不敏感，投機性強。一旦進入城鎮(zhèn)化的成熟期，公共資源供給充分且均衡，市場秩序良好，高收入居民會更加關注城市的人居環(huán)境，寧靜、安謐的小城鎮(zhèn)可能會被更加青睞。并且隨著經濟發(fā)展，收入差距會呈現(xiàn)倒“U”型的發(fā)展規(guī)律，經過拐點后居民收入差距會逐漸減少，人們對住房的選擇也會更加理性，投機、攀比因素下降。

4)經濟增長極發(fā)展模式下，極化點住房價格大幅度增加后，最低收入戶住房支付能力嚴重惡化。即便是政府成功控制房價，房價回落，經濟增長極城市中的最低、低收入戶、中等偏下收入戶仍是不具備購房支付能力的，這部分收入戶的住房保障應以租房保障為主。

4.2 對策

中國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速期，人口向城鎮(zhèn)集中，區(qū)域經濟非均衡發(fā)展趨勢明顯，客觀上一定會出現(xiàn)住房價格和房價收入比的非均衡分布。在此經濟發(fā)展階段，增長極城市中的中等偏下、低、最低收入戶憑借自己的能力無法完成購房是客觀規(guī)律。這部分人群的住房保障應以租房保障為重點，獲得部分產權為輔。當前需要解構經濟增長極城鎮(zhèn)中的最低、低、中等偏下收入戶，制定有針對性的保障體系。目前中低收入戶主要包括中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務工人員三類人口。新就業(yè)職工以畢業(yè)留在城市大學生為主，收入在三類人中較高，但積蓄有限。外來務工人員不穩(wěn)定，流動性強。中等偏下收入家庭有一定積蓄但收入低?；谏鲜鋈惾耸杖牒头e蓄特點，應該允許中等偏下收入家庭在租房的同時獲得所租保障房部分產權，基于所獲產權比例，酌情減少房租比例。新就業(yè)人員獲取住房保障資格的收入條件應適度放寬，允許其以分期的形式獲取所租住保障房的部分產權。針對務工人員的不穩(wěn)定性，可以提供租房補貼、公租房等多種形式供其選擇。

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Analysis of Spatial Distribution Law of Housing Price to Income：Based on Comparison from Henan Province and China

Yang Jianyun

(a.EconomicandTradeCollege;b.CollaborativeInnovationCenterforAviationEconomyDevelopmentofHenanProvince,ZhengzhouInstituteofAeronauticalIndustryManagement，Zhengzhou450015,China)

Comparison method and the cost-benefit method was adopted to analyze the spatial distribution law of housing price to income ratio, and the law is explained from the dual angle of economic geography and economics. General reasoning shows that both urban and rural residents, mostly based on the extreme of prosperous preference, as long as the income and the policy allows, will choose the growth pole in home ownership. It is can be expected: the future as with the urbanization into the mature period, the prosperous preference will be changed, and diffusion effect in the economic growth will be increased and the polarization effect will be reduced, when the housing price to income ratio “stand out”model will gradually die. Now spatial distribution of housing price to income ratio is a necessary stage. At this stage, the economic growth pole city high house prices make the low-income class does not have ability to pay a house in the market is the objective law.

housing price to income ratio; growth pole; polarization effect； Henan Province

2014-11-24；

2016-06-03

鄭州航空工業(yè)管理學院校級科研創(chuàng)新團隊項目(2016TD02)；河南省教育廳科學技術研究重點項目(14B790004)；國家社會科學基金項目(15BJY095)

楊建云(1978-)，女，河北高陽縣人，講師，碩士，主要從事土地資源管理研究，(E-mail)zzyanhao@163.com。

F293.35

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1003-2363(2016)04-0063-05