姜永生，趙元恒

（山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院，山東 濟南 250101）

基于 CLHA模型的住房支付能力研究

姜永生，趙元恒

（山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院，山東 濟南 250101）

準確測算家庭住房支付能力，保持家庭住房消費的可持續(xù)性，對政府宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)決策都具有重要的參考價值。研究基于住房消費的持續(xù)性特征，針對使用當期收入測算住房支付能力的偏誤問題，通過綜合考慮家庭當期住房消費能力和長期住房消費能力，建立了CLHA（Current-Long Housing Affordability，短期—長期住房支付能力）模型，主要探析了家庭住房支付能力的組合分類模式，并且以我國城鎮(zhèn)各收入階層為例進行了實證研究。研究結(jié)果表明：使用當期收入測算家庭住房支付能力確實會造成偏誤；我國最低收入階層家庭住房支付能力不足，中等偏下及以上收入階層家庭在一定程度上具有完全住房支付能力；部分家庭的當期收入與其長期住房消費能力之間存在矛盾；我國住房消費已經(jīng)形成了一定的梯度結(jié)構(gòu)。

住房消費；住房支付能力；長期收入；收入階層

0 引言

住房支付能力的測量對于住房政策制定者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都具有重要意義，一直是學(xué)者們關(guān)注的重點問題。但是在研究中以采用當期收入來測度住房支付能力為普遍做法。而對于大多數(shù)居民家庭來說，住房消費是一個長期消費過程，由于當期收入與長期收入并不平行，用當期收入來測度一個長期消費能力，這種替代必然會導(dǎo)致偏誤，可能會低估或高估居民家庭的住房支付能力。Friedman指出，消費者的持久消費不是由當期收入決定的，而是由他的持久性收入決定的［1］。

在整個住房消費過程中，居民的家庭收入不會一成不變，而是不斷變化著的。所以，其住房消費選擇更可能是基于他們對長期收入的預(yù)期，然而，居民家庭的當期住房消費能力不足也會阻礙了他們長期住房消費能力的實現(xiàn)。所以，居民家庭在進行住房消費時，既要考慮當期的收入水平，又要考慮其長期收入可能的變化，以期在不影響當期基本非住房消費需求的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)長期住房消費的最大化。

為了能準確測度住房支付能力，國內(nèi)外的一些機構(gòu)和學(xué)者們嘗試了很多方法。其中，運用最多的是比率法，如房價收入比，住房可支付指數(shù)、房價租金比以及住房成本占收入的比重等方法［2－9］。比率法認為當比值或指數(shù)達到一定數(shù)值時，居民家庭住房支付能力不足，但是在實踐中，人們發(fā)現(xiàn)這些比率源于經(jīng)驗判斷，沒有理論依據(jù)和嚴密的邏輯；還有部分學(xué)者運用剩余收入法來測度住房支付能力，即用收入減去基本非住房支付的余額和月貸款償還額的關(guān)系來判斷住房支付能力，如果收入減去基本非住房支付的余額小于月貸款償還額，說明住房支付能力不足［10－12］。施建剛等運用住房支付能力象限模型來測度城鎮(zhèn)居民住房支付能力，即采用首付能力和月付能力來測算住房支付能力［13］。但是，Quigley等指出對于年輕人和老年人來說，在用當前收入衡量住房支付能力時，他們的住房可支付性好像下降了，而對于處在生命周期收入頂峰的人來說，它好像變得更容易支付了［14］。Haider等也指出用當前收入衡量住房支付能力的缺陷［15］。Abeysinghe等基于新加坡的收入和年齡數(shù)據(jù)，運用生命周期收入測算了居民家庭的長期住房支付能力［16］。

基于以上的研究成果，文章從居民家庭的住房消費特征出發(fā)，綜合考慮居民家庭當期住房消費能力和長期住房消費能力，構(gòu)建了當期—長期住房支付能力 CLHA模型，并以我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭為研究對象，運用模型測度了不同家庭的住房支付能力水平，研究結(jié)果對提升居民家庭的當期住房消費能力、優(yōu)化居民家庭長期住房消費支出以及促進住房市場的可持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

1 住房支付能力模型構(gòu)建及組合分類

通過分析并基于居民家庭住房消費的持續(xù)性特征，文章認為衡量家庭住房支付能力，需要綜合考慮家庭當期住房消費能力和長期住房消費能力指標，否則任何一方不滿足條件，均可能造成居民家庭住房消費的不可持續(xù)。另外，文章用居民家庭的可支配收入扣除基本非住房消費支出的剩余收入指標來測度家庭住房消費能力，因為這樣的消費才是合理且可實現(xiàn)的。

1.1 CLHA模型假設(shè)

為了模型更具針對性和操作性，文章假設(shè)如下：

（1）居民家庭的基本住房消費 模型是測度城鎮(zhèn)居民家庭的基本住房消費，即包括“剛性”需求和“改善型”需求，不考慮投資需求。

（2）具備支付首付款能力 假設(shè)居民家庭在購買住房時，有支付首付款的能力。

（3）平均基本非住房消費水平 居民家庭的基本非住房消費支出參照相同區(qū)域、相同收入階層的平均消費水平。

（4）固定貸款利率 假設(shè)貸款利率不隨時間變化。

1.2 CLHA基本模型

當期—長期住房支付能力模型 CLHA由兩個指標構(gòu)成，即 當期住 房消費 能力 CHCA（Current Housing Consumption Ability）和長期住房消費能力LHCA（Long-term Housing Consumption Ability），總體模型由式（1）表示為式中：CHCA＝當期家庭剩余收入 －月還款額；LHCA＝長期收入的折現(xiàn)值 －住房貨款總額；HP表示住房銷售均價；HA表示家庭住房平均面積；RI表示家庭年剩余收入；TI表示家庭年可支配收入；MP代表住房抵押貸款的月還款額；α為首付比例；i為住房抵押貸款月利率；n為貸款年限。因此，RI和MP由式（2）表示為

式中：TC表示家庭年消費支出；HC代表住房支出。

從總體模型可知，住房支付能力的判斷準則是看CHCA和LHCA的值是否為非負，即，當CHCA的值為非負，說明居民家庭當期具有住房消費能力，否則，居民家庭當期住房消費能力不足；當 LHCA的值為非負，說明居民家庭長期具有住房消費能力，否則，居民家庭長期住房消費能力不足。

當期 —長期住房支付能力模型同時考慮了當期住房消費能力和長期住房消費能力，理論上豐富了住房支付能力指標體系，實際上能更好地衡量了居民家庭的住房支付能力，具有很強的針對性和指導(dǎo)性。

1.3 住房支付能力組合分類

基于當期 — 長期住房支付能力的總體模型，通過把CHCA和LHCA兩兩組合，總體模型可以產(chǎn)生四種不同類型的住房支付能力，即

該類型表示家庭具有完全住房支付能力，因為該類家庭的CHCA和LHCA均為非負，根據(jù)判斷準則可知家庭當期具有住房消費能力，而且長期也具有住房消費能力。說明該類家庭具有購買住房能力，甚至可以購買更好的住房。

該類型表示家庭具有不完全的住房支付能力，因為該類家庭的CHCA為負。也就是說，雖然該類家庭長期具有住房消費能力，但是當期住房消費能力不足，該類家庭的當期收入與其長期住房消費能力之間相矛盾，該類家庭一般為年輕家庭，當期收入偏低，但長期收入有很好的預(yù)期，解決該類家庭的當期收入與長期消費能力之間的矛盾，應(yīng)該是住房政策制定者著眼點。

該類型表示家庭具有不完全住房支付能力，但與第二種類型不同，因為此類家庭的 CHCA為非負，而 LHCA為負，與第二種類型完全相反，說明該類家庭當期具有住房消費能力，但長期住房消費能力不足，如果該類居民家庭購買住房，其住房消費不可持續(xù)，該類居民家庭存在很大的購房風(fēng)險，是金融機構(gòu)防范的主要對象。

該類型表示家庭住房支付能力不足，因為該類家庭的CHCA和LHCA均為負，即該類家庭當期住房消費能力不足，且長期住房消費能力也不足，該類家庭應(yīng)該是住房保障的對象，應(yīng)通過租房或補貼的方式來解決家庭的住房問題。

2 我國城鎮(zhèn)各收入階層住房支付能力計算與分析

文章以我國城鎮(zhèn)各收入階層為研究對象，其中城鎮(zhèn)各收入階層的劃分依據(jù)參考中國統(tǒng)計年鑒的劃分標準，即分為最低收入階層、較低收入階層、中等偏下收入階層、中等收入階層、中等偏上收入階層、高收入階層和最高收入階層，并結(jié)合居民家庭住房消費特征，對一些基礎(chǔ)條件做如下假設(shè)：（1）2003年為居民家庭購房年，住房貸款利率按購房年住房貸款利率計算，2003年住房貸款月利率 0.48‰，最高貸款年限n為30年，住房首付按30%計算；（2）住房價格 HP為住宅商品房平均銷售價格，住房面積；（3）2013及以后年份的居民家庭年可支配收入TI和年消費支出TC按2003～2012年平均增長速率計 算［17］。

2.1 2003～2012年我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭剩余收入

由式（2）可以得出，我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭的剩余收入從2003到2012年均呈現(xiàn)不斷增長的趨勢（如圖1所示）。如果居民家庭購買了住房，那么在這一期間，由于其每月的住房貸款還款額基本保持不變，所以，從長期來看城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭的住房消費能力在不斷提高。

圖1 2003～2012年我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭的剩余收入圖

2.2 我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭住房支付能力計算

基于以上條件設(shè)定，運用 CLHA模型對我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭的住房支付能力進行計算（見表1），表中的“＋”符號表示當期或長期具有住房消費能力，而“－”符號表示當期或長期不具有住房消費能力，即“＋”符號代表CHCA或LHCA為非負，“－”符號代表CHCA或LHCA為負。

表1 我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭住房支付能力計算

2.3 我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭住房支付能力分析

由表1的結(jié)果顯示，組合分析家庭當期住房消費能力和長期住房消費能力，是對家庭住房支付能力更好的衡量，可以有效判斷不同家庭在選擇住房產(chǎn)品時，其住房消費是否具有可持續(xù)性，以及針對不同家庭應(yīng)該采取哪種合適的住房政策以幫助其解決住房支付能力問題。通過對我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭住房支付能力的計算，相應(yīng)的分析結(jié)果如下：

（1）以當期住房消費能力來判斷家庭住房支付能力確實存在一定的偏誤。

如果以當期住房消費能力來判斷家庭住房支付能力，那么較低收入階層家庭住房支付能力不足，應(yīng)該是住房保障的對象，這樣做將增加我國政府的財政負擔(dān)，因為從綜合考慮當期住房消費能力和長期住房消費能力的角度看，通過設(shè)計適當?shù)淖》慨a(chǎn)品以及配套相應(yīng)的住房調(diào)控政策，較低收入階層家庭也可能具有完全住房支付能力，可以自己解決住房。

（2）最低收入階層家庭住房支付能力不足

在不同的貸款年限下，最低收入階層家庭的CHCA和LHCA均為負，所以最低收入階層家庭住房支付能力類型屬于第四類，需要通過住房保障來解決他們的住房問題。

（3）中等偏下及以上收入階層家庭在一定程度上具有完全住房支付能力

中等偏下收入階層的家庭應(yīng)當選擇的貸款年限為30年，中等收入階層家庭應(yīng)當選擇的貸款年限大于等于15年，中等收入階層家庭應(yīng)當選擇的貸款年限大于等于5年，高收入階層和最高收入階層家庭可以選擇小于5年的貸款年限時，這些家庭均具有完全的住房支付能力，因為此時這些家庭的 CHCA和 LHCA均為非負。這個結(jié)論對金融機構(gòu)具有重要意義，也就是說，金融機構(gòu)應(yīng)針對不同收入階層家庭設(shè)計不同的住房產(chǎn)品，以確保他們具有完全的住房支付能力，來規(guī)避金融系統(tǒng)風(fēng)險。同時，從大部分收入階層家庭具有完全住房支付能力來看，我國大部分城鎮(zhèn)居民家庭具有一定的房價承受能力，這也可以解釋為什么房價越調(diào)越高。

（4）部分家庭的當期收入與其長期住房消費能力之間存在矛盾

部分家庭存在LHCA為非負，而CHCA為負的情況。如較低收入階層家庭在選擇住房貸款年限大于等于20年時，中等收入階層家庭選擇住房貸款年限在大于等于10年到小于30年時等，就是這種情況，這些家庭長期來看是具有住房消費能力的，但是當前收入限制了進行長期住房消費，所以通過恰當?shù)淖》空咛嵘@些家庭當期的住房支付能力是實現(xiàn)其長期住房消費的關(guān)鍵，如制定更靈活的還款方式，即通過跨期收入轉(zhuǎn)移來平滑其長期住房消費支出，也能改善當期住房消費能力不足問題。

（5）我國住房消費已經(jīng)形成一定的梯度結(jié)構(gòu)

從對不同收入階層家庭住房支付能力的測度結(jié)果來看，最低收入階層家庭是我們住房保障的對象，較低收入階層家庭需要選擇貸款年限20年以上的住房產(chǎn)品，中等偏下收入階層和中等收入階層家庭至少需要選擇貸款年限10年以上的住房產(chǎn)品，中等偏上收入階層家庭只要需要選擇貸款年限5年以上的產(chǎn)品，而高收入階層和最高收入階層家庭可以購買更好的住房居住。而且不同的收入階層家庭可以結(jié)合當前的收入和未來一段時間的收入狀況，選擇相應(yīng)的住房產(chǎn)品進行消費，但總體上，從最低收入階層到最高收入階層家庭，已經(jīng)形成了一定的住房消費梯度結(jié)構(gòu)。

3 結(jié)論

由于使用當期收入測算家庭住房支付能力會造成一定的偏誤，文章從一個新的視角構(gòu)建了家庭住房支付能力（CLHA）模型，并以我國城鎮(zhèn)各收入階層居民家庭為研究對象進行了實證研究，研究結(jié)果為我國住房市場的供給側(cè)改革、分類調(diào)控提供了有益參考，對促進住房市場的可持續(xù)健康發(fā)展具有積極的作用。

（1）綜合考慮當期住房消費能力和長期住房消費能力，重新構(gòu)建了家庭住房支付能力模型，并通過組合分析家庭當期住房消費能力和長期住房消費能力，把家庭住房支付能力分為具有完全住房支付能力，當期消費能力不足的不完全住房支付能力家庭，當期消費能力過剩的不完全住房支付能力家庭和住房支付能力不足等四種情形。

（2）我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房消費呈現(xiàn)一定的梯度。最低收入階層存在住房支付能力問題，需依靠政府提供的保障性住房來滿足其住房消費，較低收入階層家庭需要有針對性政策和產(chǎn)品支持才能自己解決住房問題，而中等偏下及以上收入階層具有一定程度的完全住房支付能力，需要設(shè)計合理的住房產(chǎn)品來滿足他們的住房需求，即中等偏下收入階層可以選擇貸款年限較長的住房產(chǎn)品，中等收入階層和中等偏上收入階層可以選擇貸款年限較短的住房產(chǎn)品，而高收入階層和最高收入階層可以購買更好的住房進行消費。

（3）居民家庭的收入特征，應(yīng)該是住房消費調(diào)控的著眼點。對于那些當期收入低，但未來有高速增長的家庭，提高其當期住房消費能力的政策可以有效解決他們的住房支付能力問題；對那些當期處于收入峰值，但未來收入下降的家庭，評估其住房消費的可持續(xù)性及提供適合產(chǎn)品是調(diào)控重點；對于那些當期住房消費能力和長期住房消費能力均不足的家庭，應(yīng)該是我們住房保障的對象。

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An empirical study on housing affordability based on CLHA model

Jiang Yongsheng，Zhao Yuanheng
（School of Management Engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

It is very important reference for government＇s macro-regulation and development decisions of developers to estimate accurately housing affordability of households so as to keep their sustainable of housing consumption.This paper researched current housing consumption ability and long-term housing consumption ability of households at the same time based on the continuity of housing consumption，aimed at errors caused by using current income to estimate housing affordability and established a housing affordability（CLHA）model.Then this paper mainly carries on the classification modes of housing affordability.Finally it estimated housing affordability of different income levels in china by using the CLHA model.The results show the bias existed when current income is used to estimate housing affordability，and housing affordability of the lowest income level is inadequate，but housing affordability of the low middle and above income level is adequate in a certain degree.The results also show current income does not meet long term housing consumption ability in some households，and the housing consumption gradient has formed between different income levels.

housing consumption；housing affordability；long-term income；income level

F293.30

A

1673－7644（2016）05－0423－05

2016－09－15

國家自然科學(xué)基金項目（71403150）；山東省高校人文社會科學(xué)研究計劃資助項目（J13WG02）

姜永生（1979－），男，副教授，博士，主要從事住房問題與住房政策等方面的研究.E-mail：hljyongsheng＠sdjzu.edu.cn.