羅世凱

編者按：日前召開的中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)市場去庫存確定為2016年經(jīng)濟工作五大任務之一。在此背景下，全國各地都推出房地產(chǎn)去庫存措施，其中包括鼓勵中小城市對在城鎮(zhèn)首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免政策。因此，將會有越來越多的農民朋友在城鎮(zhèn)買新房。本期特別提醒有意在城鎮(zhèn)買新房的農民朋友，要多了解擬購買地的購房政策及注意事項。敬請關注——

商品房本身是一種商品，但它又不同于一般的商品，因其成交過程時間長、價格高、手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識，往往購房后就后悔不迭，出現(xiàn)質量問題也不知如何維權。在買房過程中碰到的問題有很多，比如有的人交付了首批購房款，誰知樓房卻遲遲未建，一打聽，原來土地規(guī)劃沒通過；有的是買了商品房，沒想到，樓頂漏水，找開發(fā)商，開發(fā)商根本不理會。實際上，農民朋友進城購房遇到的問題遠不止上述兩種情況?，F(xiàn)將購買商品房的一般流程及農民朋友應注意的一些問題整理出來，供相關者參考：

一、首先通過各種渠道收集有關房地產(chǎn)項目的各種信息，盡可能買現(xiàn)房或準現(xiàn)房，這樣可以避免不少風險。

二、通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套設施、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。

三、要看開發(fā)商是否具備“五證”。一是建設用地規(guī)劃許可證，二是建設工程規(guī)劃許可證，三是建設工程開工證，四是國有土地使用證，五是商品房預售許可證，簡稱 “五證”。這“五證”最主要的應該看兩證，一是國有土地使用證，二是商品房預售許可證。這兩種證都具備的話，一般原則上就沒有問題。特別要提醒的是，購房者在查看兩證的時候一定要看原件。簽合同前，要看清楚所購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來能順利辦理房屋產(chǎn)權證。

四、對備選項目進行現(xiàn)場實地考察，最終確定要買的樓房。

五、做好上述準備后，去售樓處交定金，按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式繳納購房款項。買期房要注意所購房的建筑面積和交付時限的約定。在房屋購買合同中填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積數(shù)字，而且要約定公攤的面積是哪一部分，明確公攤位置。現(xiàn)在有很多開發(fā)商所說的贈送面積實際上是公用的面積。

合同中要確定物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。

六、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關部門咨詢。

七、買房時注意房屋質量。農民購房，最擔心的就是質量問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因房屋質量問題嚴重、且影響正常居住使用、買房人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。如果質量問題不嚴重又在保修期內的，開發(fā)商應當承擔修復責任。開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔，開發(fā)商如拒絕承擔可通過訴訟維權。

八、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，業(yè)主辦理入住手續(xù)時應攜帶相應的證件、購房合同，辦理如下手續(xù)：（1）領取《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》。（2）由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交接書”。（3）與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。（4）按規(guī)定繳納首期物業(yè)管理費、灶具報裝費等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。 （5）新業(yè)主領取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。