彭欣欣　陳美球　徐星璐

摘要：推動和規(guī)范農村宅基地流轉是盤活農村閑置土地的必然要求，而因流轉可能導致的投機行為是一個焦點問題。農戶是流轉的決策主體，充分了解他們對投機的態(tài)度，有利于為防范土地投機的產生、完善農村宅基地流轉提供依據(jù)。本文以238戶農戶問卷調查為基礎，分析了現(xiàn)階段農戶對宅基地投機的態(tài)度，并運用二元Logistic回歸模型，對影響因素進行了分析。結果表明：農戶對投機持普遍擔憂的態(tài)度，但對投機行為的辨別能力不強；受教育程度、年齡以及宅基地占地面積是影響農戶對投機態(tài)度的主要因素。

Abstract： Promoting and regulating the circulation of the rural homestead is a necessary requirement to revitalize rural land， but the speculation is a focus problem that may caused by land circulation. Farmers are the decision-making body of land circulation. Having a research on farmers' attitude to land speculation will help to provide the policy basis to prevent the generation of land speculation and improve the system of rural land circulation. This paper analyzes the present stage attitude of farmers toward land speculation based on the survey of 238 households， and uses the binary logistic regression model to analyze the influencing factors. The research results show that farmers are worry about the speculation generally， but their discrimination on land speculation is not strong； level of education， age and the area of homestead are the main factors affecting farmer's attitude to speculation.

關鍵詞：農戶；宅基地投機；態(tài)度；影響因素

Key words： farmers；land speculation；attitude；influencing factor

中圖分類號：F327 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）06-0024-04

0 引言

建立農村宅基地使用權流轉制度，是盤活閑置宅基地、提升利用效益的必然途徑，也是我國農村土地使用制度改革的主要方向[1-2]。然而因流轉而可能導致的土地投機行為，扭曲市場的需求和供給，造成市場價格與正常需求均衡價格的偏離，對土地市場造成危害[3]，成為了人們擔憂的一個焦點。如孟勤國、陳柏峰等認為，開禁宅基地交易，會讓投機者從中獲益，使稀缺資源集中到少數(shù)強勢群體手中，宅基地價格遭受哄抬，甚至造成農民流離失所，影響社會穩(wěn)定[4-5]。因此不少專家學者呼吁在宅基地管理制度改革中要持以慎重穩(wěn)妥的態(tài)度[6]，謹防宅基地流轉中出現(xiàn)土地投機行為，采取有限自主流轉的途徑將風險減小到最低限度[7]。陳錫文表示要謹防工商資本別有所圖進入農村建設“房地產房”[8]，而章林曉認為，逐利是資本的天性，要積極采取措施防止國際投機資本侵占農村宅基地[9]。

農戶是農村宅基地的使用主體，在宅基地流轉的決策中起著決定性的主導地位[10-11]。按照認知心理學的理論，人們的信念決定其偏好，又進一步?jīng)Q定其決策和行為[12]。研究農戶對土地投機問題的態(tài)度，進而掌握影響農戶態(tài)度的顯著性影響因素，有利于探究農戶在土地流轉市場中可能做出的決策，這為防范土地投機的產生，規(guī)避投機風險，完善農村宅基地流轉制度提供了重要的參考依據(jù)。江西省是一個傳統(tǒng)的農業(yè)大省，長期以來人們?yōu)榉奖闵a和生活，便形成了“依田而住、逐水而居、沿路而建”零亂分散的農村宅基地布局[13]。宅基地利用效率低，空心村現(xiàn)象普遍存在是江西省宅基地利用中的突出問題[14]。這些問題必然要通過宅基地的流轉的方式來解決，因此選擇江西省作為農戶對宅基地投機問題態(tài)度的研究對象具有代表性的意義。

1 調研方法與樣本特征

1.1 調研方法

本文的數(shù)據(jù)來源于課題組“江西省農村宅基地流轉”的專題調研。在調研選址上，選擇了分別代表全省城鄉(xiāng)結合部、縣城近郊、新農村建設示范區(qū)域以及農村宅基地整理、拆遷點的七個樣區(qū)：上饒市玉山縣文城鎮(zhèn)和四股橋鎮(zhèn)、景德鎮(zhèn)市浮梁縣王港鄉(xiāng)及湘湖鎮(zhèn)、宜春市袁州區(qū)三陽鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)市上栗縣東源鄉(xiāng)以及九江市廬山區(qū)威家鎮(zhèn)。調研主要以兩種方式進行：一是在當?shù)卣偌糠执迕窈痛寮w干部開座談會；二是發(fā)放調查問卷，供村民現(xiàn)場填寫由調查者分發(fā)到各戶。調查問卷主要包括兩方面的內容：一是農戶的基本情況，包括農戶的年齡、受教育程度、家庭人口、家庭年收入、宅基地面積等；二是農戶對宅基地制度的認知以及對宅基地流轉的看法。每個鎮(zhèn)平均發(fā)放問卷50份，共發(fā)放問卷350份，回收問卷336份，獲得有效案例238份。

1.2 樣本特征

在238份有效問卷中（表1），被調查的農戶年齡大多在30-50歲之間，有146位，占總數(shù)的61.34%，30歲以下的有28位，50歲以上的有64位。被調查者文化程度多數(shù)為初中，有134位，占總數(shù)的56.30%，初中文化以下的有37位，高中及以上文化程度的有67位。

2 農戶對農村宅基地投機的態(tài)度狀況

分析農戶對宅基地投機的態(tài)度，首先看農戶是否能辨別投機行為，對投機的基本態(tài)度如何，是反對還是支持，其次分析農戶對投機產生的不良影響是否擔心，對投機行為的防范意識如何。因此本文選擇農戶對以下四個問題的回答作為對象來分析農戶對宅基地投機的態(tài)度。具體情況見表2。

2.1 對變相投資普遍持反對意見，但對投機行為的辨別能力有待加強

在回答“一戶多宅的變相投資情況該不該通過經(jīng)濟手段調控”時，有78.99%的農戶回答“應該”，這表明大多數(shù)農戶對變相投資行為的態(tài)度是反對的，認為應該通過宏觀調控加以遏制。而在回答“是否允許已有住房的農戶再去投資購買別人的宅基地”時，仍有39.92%的人認為允許。比較農戶對兩個問題的回答可以看出，認為“允許已有住房的農戶投資購買他人宅基地”的農戶比認為“應該調控變相投資”的農戶高出將近20%。這可能是因為，部分農戶雖然能夠認識到變相投資的不良影響，反對變相投資行為，但在實際生活中又辨別不出哪種行為是土地投機，他們可能認為已有住房的農戶再去投資購買他人的宅基地的行為不屬于變相投資。

2.2 對完全開放宅基地流轉市場帶來的風險普遍擔憂

當前學術界在分析宅基地入市的弊端時，提及最多的問題之一就是完全放開市場會造成市場失調、貧富差距加大[15-16]。而農戶在回答“如果完全開放農村宅基地流轉，你是否擔心出現(xiàn)高地價，貧富差距加大，影響農村穩(wěn)定”時，分別有33.61%、36.55%、23.11%和6.72%的農民表示“很擔心”“比較擔心”“不必擔心”和“根本不用擔心”。這表明有超過70%的農戶認識到了完全開放宅基地流轉市場會帶來一定的風險，與專家學者有著同樣的擔憂。因此，在建立宅基地流轉機制時要特別注重這類風險的防范，避免完全開放市場造成不良后果。

2.3 農戶對農村宅基地流轉對象限制期望不高，對可能造成投機風險的防范意識不強

農戶對“你認為農村宅基地流轉需不需要限制”問題的回答，有20.17%的農戶選擇“限制非本村購買”，36.13%的農戶選擇“限制城鎮(zhèn)人購買”，43.70%的農戶選擇“不用限制”。相比來講，農民勢單力薄，與城鎮(zhèn)居民比較，他們在宅基地流轉市場競爭中處于劣勢，而對流轉對象不加以限制，是產生土地投機的一個很大的隱患。但超過40%的農戶認為不用限制轉入主體，這可能是因為，他們并沒有認識到城鎮(zhèn)居民的參與可能會對他們的利益產生沖突，也沒有意識到寬泛的轉入主體給宅基地帶來的風險。

3 農戶對宅基地投機態(tài)度的影響因素分析

3.1 模型選擇

投機行為的一個重要表現(xiàn)就是“囤積居奇”，已有住房的農戶再去投資購買他人的宅基地的行為就屬于變相投資，因此本研究選擇農戶對“是否允許已有住房的農戶再去投資購買別人的宅基地”問題的回答作為評判農戶對宅基地投機態(tài)度的依據(jù)。對此問題的回答只有兩個，即“允許”和“不允許”，是一個典型的二分類變量，而二元Logistic回歸模型是一個對二分類變量進行回歸分析的有效模型，因此本文選用二元Logistic回歸模型來對問題進行分析。

3.2 變量選擇與說明

影響農戶對宅基地投機態(tài)度的因素有很多，本文綜合農戶的自身特征、外部條件以及調查問卷所得的數(shù)據(jù)，選擇以下8個因素作為自變量：家庭人口（x1）勞動力系數(shù)（x2）、家庭年收入（x3）、常年在外人口比重（x4）、年齡（x5）、宅基地處數(shù)（x6）、宅基地占地面積（x7）、文化程度（x8）。具體的變量特征描述見表3。

3.3 模型運行結果

3.3.1 模型運行

本研究運用方便實用的SPSS17.0統(tǒng)計軟件并選擇向后沃爾德法對數(shù)據(jù)進行二元Logistic回歸分析。首先將以上八個可能影響因變量的因素代入模型進行檢驗，將影響不顯著的因素自動剔除，直至保留的自變量對因變量的影響都通過顯著性檢驗為止。經(jīng)過軟件的處理和運行，最后結果顯示有三個因素顯著性地影響農戶對宅基地投機的態(tài)度。這三個因素分別是：年齡（x5）、宅基地占地總面積（x7）和文化程度（x8）。具體運行結果見表4。

3.3.2 結果分析

①從以上模型運行結果可以看出，年齡是影響農戶對宅基地投機態(tài)度的重要因素，通過了5%的顯著性檢驗，系數(shù)為正，這說明年齡越大的農民越傾向于認為已有宅基地的農戶不能再投資購買其他農戶的宅基地。這可能是因為，年老的農戶覺得自身無法抵御土地投機帶來的風險，更加擔心由于土地投機造成農村貧富差距進一步加大。而年輕的農民相對來說經(jīng)濟收入更可觀，他們風險防范的能力也更強。另外一個原因可能是，越年老的農民思想越傳統(tǒng)，在他們的觀念中，宅基地是祖上傳下來的東西，是一份家產，宅基地不能用來買賣的思想在他們的觀念里根深蒂固。而年輕的農民思想更加開放，他們可能認為將宅基地作為交易對象在市場上進行流轉是市場經(jīng)濟的正?，F(xiàn)象。

②宅基地的占地面積也對農戶對宅基地投機的態(tài)度也有重要的影響，通過了10%的顯著性檢驗，且系數(shù)為負，這說明，農戶所擁有的宅基地占地面積越大，就越容易選擇“允許已有宅基地的農戶購買他人宅基地”。這可能是因為，農戶作為一個社會人處在社會經(jīng)濟活動中，他們會盡可能地追求經(jīng)濟效益最大化。因此，他們的意識和行為往往會受經(jīng)濟利益驅動的影響。當一個農戶的宅基地在能夠滿足自家生活需求的基礎上還有富余時，實際上他們在宅基地流轉中是屬于得益方，土地投機的存在會加大他們的優(yōu)勢，增加其收益。因此宅基地面積越大的農戶越允許變相投資的存在。

③文化程度是影響農戶對宅基地投機態(tài)度的顯著因素，通過了1%的顯著性檢驗，系數(shù)為正，這說明文化程度越高的農民越傾向于認為已有宅基地的農戶不能再投資購買其他農戶的宅基地。這可能是因為，文化程度越高就意味著所受教育越多，接觸的知識面會更加寬闊，相對來說，他們更能夠用發(fā)展、全面的眼光看問題，對于土地投機所帶來的危害預見性也更強。

4 結論與建議

4.1 結論

通過調查問卷數(shù)據(jù)對影響農戶態(tài)度的因素進行的實證分析，結果表明，在眾多影響因素中，農民的年齡、宅基地占地面積以及受教育程度對農戶的態(tài)度有著顯著的影響。其中，農民的受教育程度與其對宅基地投機的認知水平成正相關，即受教育水平越高，其對宅基地投機的認識就越清晰，防范意識越強，反之就越低。由于觀念和感情等因素，年齡對農戶態(tài)度的影響，在本研究中也呈現(xiàn)出正相關的趨勢，即年齡越大，越不允許土地投機的行為發(fā)生。值得注意的是，由于受經(jīng)濟利益的驅使，擁有宅基地面積越大的農戶，他們往往越容易忽視土地投機的危害。可以想象，一旦允許宅基地自由流通，這部分富余的宅基地必然會成為農民換取金錢的工具。為了更大程度地謀取經(jīng)濟利益，農民會竭盡所能去獲得更多的宅基地，這無疑給土地投機的滋生提供了肥沃的土壤，對土地的集約利用、耕地保護也將造成巨大的威脅。因此，在構建宅基地流轉機制時，務必要完善宅基地的管理制度，控制宅基地總量，從源頭上防范土地投機現(xiàn)象的產生。

4.2 建議

4.2.1 宣傳土地投機的相關知識，提高農戶的風險防范意識

分析農戶對宅基地投機認知的現(xiàn)狀可以看出，農戶雖然擔心土地投機帶來的危害，但其對風險的辨別能力還不夠，防范意識仍有待提高，而且研究結果顯示，文化程度對農戶宅基地投機的認知具有顯著性的影響，因此，加大土地投機相關知識的宣傳力度，提高農戶辨別風險隱患的能力很有必要。具體可通過講座、電視媒體、宣傳冊等手段，明確地告訴農戶，哪些行為屬于土地投機，哪些行為可能帶來風險，告誡農戶不能因獲取一時利益而忽視農村土地市場長遠的穩(wěn)定。

4.2.2 界定宅基地流轉條件，明確使用權流轉主體

目前由于各方面的條件還不成熟，完全放開宅基地市場流轉限制將造成十分嚴重的后果，因此必須采取謹慎穩(wěn)妥的態(tài)度，對宅基地流轉條件和轉讓主體都要加以限定[16]。從本文研究結果可以看出，宅基地的面積大小對農戶宅基地投機認知的影響很大，部分農戶為謀取自身的經(jīng)濟利益可能會對投機行為推波助瀾。因此，筆者認為宅基地流轉必須建立在“一戶一宅”的基礎之上，要明確出賣、出租住宅后，再申請農村宅基地的，不予批準，同時，目前已經(jīng)超標的面積應按規(guī)定向集體交納一定比例的土地出讓收益，并嚴格禁止未經(jīng)批準或者不符合規(guī)劃的宅基地流轉。另外，為避免不理性的農戶出賣宅基地而造成社會穩(wěn)定隱患，可以規(guī)定無其他固定住處的農戶不得轉讓其宅基地。

4.2.3 建立宅基地使用權流轉價格機制

為防止宅基地流轉價格出現(xiàn)畸高或畸低，損害農民利益又造成市場混亂，建立起科學合理土地流轉價格機制很有必要。筆者認為，要綜合宅基地的自然和社會兩方面的屬性，對農村宅基地進行分等定級，確定并及時公布和更新各級別各類土地的基準地價和標定地價，為流轉市場提供價格標志和宏觀的指導。另外，引入三方評估機構和評估人員對流轉對象進行評估，是促進交易價格公平合理，維護交易雙方利益的必然要求[17]。土地評估機構和人員要按照國家頒布的相關技術規(guī)程，遵循公正、公平、公開的原則進行估價。為確保宅基地估價的規(guī)范性，還可制定相關的管理制度，對一些玩忽職守或不合符規(guī)定的評估行為給予法律的制裁。

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