與其他商品價(jià)格一樣，僅從價(jià)格高低不能判斷出價(jià)格是否合理。高房?jī)r(jià)背后，有合理因素支撐的一面，也可能有不合理因素支撐的一面。這里要做的是找到高房?jī)r(jià)背后的不合理因素支撐的一面，才找到了需要?dú)w咎的原因。

房?jī)r(jià)背后同樣是供給和需求兩方面的作用。

需求方面，最好的代表性指標(biāo)是廣義貨幣增長(zhǎng)，因?yàn)閺V義貨幣增長(zhǎng)比較完整地覆蓋了潛在購(gòu)買力增長(zhǎng)。至少?gòu)闹袊?guó)過(guò)去十多年的經(jīng)驗(yàn)看，每有房?jī)r(jià)大幅上漲，總能找到寬松的貨幣條件與之匹配。寬松的貨幣條件帶來(lái)了對(duì)房屋更高的支付能力，貨幣增長(zhǎng)可說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲溫床，不僅是中國(guó)如此，其他國(guó)家也多是如此。

供給方面有諸多要素，土地、開放商、建筑成本等等，中長(zhǎng)期而言最好的代表性指標(biāo)是土地供應(yīng)。土地價(jià)格是大城市商品房?jī)r(jià)當(dāng)中最重要的組成部分。

出于分析的方便，我們對(duì)于房?jī)r(jià)做出以下區(qū)分：合理房?jī)r(jià)、沒有泡沫但不合理的房?jī)r(jià)、存在泡沫且不合理的房?jī)r(jià)。

存在泡沫且不合理的房?jī)r(jià)與寬松的貨幣政策有關(guān)，但不必然歸咎于貨幣過(guò)于寬松。當(dāng)且僅當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫非常嚴(yán)重以至于帶來(lái)系統(tǒng)性金融危機(jī)的時(shí)候，才能將房?jī)r(jià)泡沫歸咎于貨幣政策。為什么呢？?jī)r(jià)格泡沫在市場(chǎng)上普遍存在，不是所有價(jià)格泡沫都?xì)w咎于過(guò)多的貨幣。

中國(guó)一線城市如此高的房?jī)r(jià)當(dāng)中，究竟有多大泡沫成分呢？迄今為止，研究界難以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫給出有說(shuō)服力的證據(jù)。中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比接近20，僅從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看房?jī)r(jià)確實(shí)超出了多數(shù)居民的購(gòu)買能力，但考慮到一線城市每年非常低的新房供給增量和高收入者的流入，房?jī)r(jià)雖高但并不意味著房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫。

更好度量房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo)是杠桿率。如果購(gòu)房過(guò)程中使用了過(guò)度高的杠桿，或者全國(guó)購(gòu)房抵押貸款與GDP之比過(guò)高，則意味著透支購(gòu)房情況或者購(gòu)房債務(wù)負(fù)擔(dān)比較嚴(yán)重，高房?jī)r(jià)難以持續(xù)的可能性越大。

高房?jī)r(jià)中的不合理成分很難在需求端的貨幣增長(zhǎng)上找到證據(jù)，很容易在供給端找到證據(jù)。梁紅的報(bào)告指出，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量過(guò)少。中國(guó)只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國(guó)分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

城鎮(zhèn)住宅用地的供給不足在人口流入的一線城市中更加突出，且近年內(nèi)進(jìn)一步惡化。2009-2015年期間，中國(guó)一線城市的住宅土地供應(yīng)2009年的超過(guò)2000萬(wàn)平方米下降到2015年1455萬(wàn)平方米；而與此相對(duì)應(yīng)的住宅工地樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價(jià)格上漲超過(guò)房?jī)r(jià)上漲，成為高房?jī)r(jià)的根本推手。

遏制一線城市土地供應(yīng)有多種解釋但缺少合理依據(jù)。遏制土地供應(yīng)增加賣地收入顯然不是個(gè)正當(dāng)理由。遏制土地供應(yīng)推高房?jī)r(jià)并以此減少人口流入和緩解城市病也不是正當(dāng)理由。中國(guó)一線城市中心城區(qū)的人口密度遠(yuǎn)低于紐約、東京、香港，而這些城市的城市病遠(yuǎn)低于中國(guó)一線城市。不著力于改善城市公共管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而通過(guò)遏制土地供應(yīng)和高房?jī)r(jià)解決城市病是在扼殺城市的生命力，更不能成為合理理由。（感謝新浪財(cái)經(jīng)·意見領(lǐng)袖供稿，本文作者張斌為中國(guó)金融四十人論壇高級(jí)研究員、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所全球宏觀經(jīng)濟(jì)研究室原主任）