鐘云蕓

摘 要：法院尤其是基層法院在執(zhí)行過程中涉及農(nóng)村房屋執(zhí)行時，往往因為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不明晰、農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓以及生存保障性導致債權(quán)劣后等多重原因陷入困境。本文試通過對農(nóng)村房屋執(zhí)行背景現(xiàn)在予以概括，對當前農(nóng)村房屋執(zhí)行過程中遇到的客觀障礙予以分析，試提出進一步解決該問題的建議，以期促進農(nóng)村房屋的規(guī)范執(zhí)行，保障此類案件申請執(zhí)行人權(quán)利，維護司法權(quán)威。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋；宅基地；限制流轉(zhuǎn)；變通執(zhí)行；

多年以來，“執(zhí)行難”問題一直是我國司法界的一大困擾。法院生效法律文書得不到履行，申請執(zhí)行人已得到司法機構(gòu)支持的合法利益也得不到保護?！皥?zhí)行難”問題能否得到有效解決，對我國社會的長遠發(fā)展意義深遠。

本文試從農(nóng)村房屋執(zhí)行角度出發(fā)淺析執(zhí)行難問題。

一、背景

在基層法院的眾多執(zhí)行案件中，多數(shù)被執(zhí)行人為農(nóng)民，而涉農(nóng)案件的執(zhí)結(jié)率一向偏低。究其原因，是農(nóng)民可供執(zhí)行財產(chǎn)較少，以執(zhí)行農(nóng)村居民現(xiàn)金收入實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)難度較大。

農(nóng)民家庭財產(chǎn)中唯有房屋目標明顯，無法藏匿、轉(zhuǎn)移，并且價值可觀，因此農(nóng)村房屋執(zhí)行案件占到了涉農(nóng)執(zhí)行案件的較大比例。以義烏法院為例，農(nóng)村房屋執(zhí)行案件占其執(zhí)行案件總數(shù)的67.5%①。然而農(nóng)村房屋執(zhí)行難度遠超對一般商品房的處置，在法院程序終結(jié)的執(zhí)行案件中，不少被執(zhí)行人在農(nóng)村都有房屋，但都未能執(zhí)行。

在司法實踐中，由于房屋和宅基地的法律性質(zhì)沖突，法律法規(guī)缺少明確規(guī)定等原因，農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難重重。再加之農(nóng)村房屋的權(quán)屬不清、宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓以及農(nóng)民生存性保障等諸多原因，農(nóng)村房屋執(zhí)行問題滯阻難行，生效法律文書大多成為了一紙空文。

二、存在問題

1、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不明晰

盡管我國《房屋登記辦法》明確規(guī)定了農(nóng)村房屋的登記程序②，但現(xiàn)實生活中很多農(nóng)村房屋都沒有辦理登記手續(xù)。在遵行不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義模式之下，被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)無法發(fā)現(xiàn)，也就成了當前農(nóng)村房屋執(zhí)行難的重要原因。

按照執(zhí)行處置房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)與土地使用權(quán)應同時查封，在絕大部分農(nóng)村房產(chǎn)僅有土地使用權(quán)證、沒有房產(chǎn)證的情況下，法院只能到土管部門進行查封。但是由于宅基地使用權(quán)登記制度不完善和檔案管理的落后，法院執(zhí)行過程中往往難以完整查詢村民集體土地使用權(quán)的情況。

此外，農(nóng)村審批宅基地建房一般以戶為單位，房產(chǎn)雖處于家庭成員共同共有的狀態(tài)，但大多數(shù)登記于戶主一人名下。但一旦依照法律程序執(zhí)行戶主房屋時，由于共有權(quán)屬難以界定，勢必會影響其他家庭成員的權(quán)益。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制轉(zhuǎn)讓

我國房地產(chǎn)立法和實踐中一貫堅持“房地權(quán)利主體相一致”原則，即房屋和土地在交易中必須共同作為交易標的，但在實踐中，房屋和土地分屬不同的行政機關(guān)管理，并受不同的法律調(diào)整，各有其不同的登記簿和權(quán)利證書（實行房地合一管理體制的地方除外），在客觀上造成了兩者相互分離的現(xiàn)象。

在現(xiàn)行規(guī)則之下，雖然農(nóng)村房屋的交易沒有限制，但是宅基地使用權(quán)卻是“限制流通物”。宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓直接導致了農(nóng)村房屋難以執(zhí)行。實務中，有的執(zhí)行法院直接對農(nóng)村房屋進行拍賣，但卻遇到了買受人難以辦理相關(guān)過戶手續(xù)的問題。部分地區(qū)的國土資源、房屋管理部門認為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移將導致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，違背了我國有關(guān)宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)移的政策規(guī)定，所以不允許轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。③

依照現(xiàn)行規(guī)則，部分農(nóng)村房屋雖然存在可執(zhí)行情況，但受讓人范圍卻受到了極大的限制。第一，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓；第二，農(nóng)村房屋不能向本集體經(jīng)濟組織之外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓；第三，農(nóng)村房屋不能向本集體經(jīng)濟組織的有房村民轉(zhuǎn)讓。以上對農(nóng)村房屋受讓范圍的限制，讓執(zhí)行人員非常棘手：第一，難以變現(xiàn)，變賣、拍賣農(nóng)村房屋過程中，找不到適格的買受人；第二，難以抵償，申請執(zhí)行人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且無住房者，非常少見。④

3、生存保障性導致債權(quán)劣后

依我國《民事訴訟法》的規(guī)定，被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬就“生活必需費用”和“生活必需用品”享有執(zhí)行豁免權(quán)，這是生存權(quán)高于債權(quán)理念在執(zhí)行制度中的具體體現(xiàn)＼+⑤。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對農(nóng)村房屋的執(zhí)行受到以下限制：第一，對于屬于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第二，對于屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需但已設定抵押的房屋，在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟組織提供臨時性住房后，可以拍賣、變賣或抵債。這些規(guī)定都使得部分債權(quán)劣后，無法實現(xiàn)。

三、出路

1、完善對農(nóng)村房屋及宅基地的法律法規(guī)

現(xiàn)行法律法規(guī)及相關(guān)政策對于宅基地流轉(zhuǎn)等方面規(guī)定存在著不協(xié)調(diào)和沖突，其中有相互沖突亦有空白，導致法院對農(nóng)村房屋的執(zhí)行困難重重。這些困難單靠司法實踐無法解決，更應從立法角度來進一步規(guī)范，對農(nóng)村宅基地、農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)做出明確規(guī)定，例如在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎之上，放寬對流轉(zhuǎn)方式的限制，允許符合條件的農(nóng)村房屋與城市商品房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。

此外，還可提請最高院完善《拍賣規(guī)定》的司法解釋，明確規(guī)定國土資源管理部門、建設部門有配合辦理農(nóng)村房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務。地方法院也可協(xié)同當?shù)胤抗?、土地、建設等部門形成會議紀要等文件，明確各部門協(xié)助內(nèi)容，以減少買受人對農(nóng)村房屋過戶障礙的顧慮，提高拍賣成功率。

2、健全農(nóng)村房屋及宅基地權(quán)屬登記制度

農(nóng)村房屋的執(zhí)行以調(diào)查房屋登記為前提，因此有必要盡早建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)，明確登記機關(guān)登記程序、登記內(nèi)容以及登記效力。針對農(nóng)村建房審批時以戶為主，但登記的所有權(quán)人僅為戶主一人的現(xiàn)象，有關(guān)部門在登記權(quán)利人時應將其他家庭成員（尤其是子女或者父母）的共有權(quán)登記錄入。如發(fā)生農(nóng)村房屋所有權(quán)變更，應要求相關(guān)人員根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定及時到管理部門進行變更登記，否則將不產(chǎn)生對外抗辯權(quán)力。

3、法院變通執(zhí)行方式

法院應當根據(jù)實際執(zhí)行情況，變通執(zhí)行方式，采取較為妥善的方式來處理農(nóng)村房屋執(zhí)行難問題，而非簡單地以農(nóng)村房屋不得流轉(zhuǎn)為由裁定程序終結(jié)。例如在處置被執(zhí)行人房屋存在困難時，或存在無法拍賣、拍賣不成交等情況下，將被執(zhí)行人房屋進行出租，執(zhí)行租金、或直接將被執(zhí)行人房屋使用權(quán)通過協(xié)議一致或下裁定的方式交給申請人等方法。在不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)的前提下，轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)以達到執(zhí)行案件的效果。

此外，在不違背現(xiàn)有法律精神的前提下，法院可與農(nóng)村集體、房管、土管等部門協(xié)調(diào)，適當擴大房屋受讓范圍，允許同（縣）區(qū)或者同鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人員、本村就地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、嫁入本村或入贅本村但戶口未遷入的人員、村集體組織成員與非集體組織成員共同購買農(nóng)村房屋等。在經(jīng)濟條件許可的地區(qū)，也可商請村集體組織將農(nóng)村房屋回購，將回購所得資金支付給申請執(zhí)行人，從而達到執(zhí)行案件的目的。

[注釋]

①《農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行難》載金華時報， www.jhnews.com.cn， 2015年4月28日訪問。

②《房屋登記辦法》第82條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記?！?/p>

③王偉，《論宅基地使用權(quán)及其上屬房屋的執(zhí)行問題》，最高人民法院執(zhí)行工作辦公室.執(zhí)行工作指導（總第21輯）.北京：人民法院出版社，2007年版。

④吳萍，《農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的法律障礙及其出路》，法學論壇，2007年第6期。

⑤葛行軍，《論民事執(zhí)行順序；沈德詠.強制執(zhí)行法起草與論證（第一冊）》，北京：中國法制出版社，2002年版248頁。

（作者單位：浙江省溫嶺市人民法院，浙江 溫嶺 317500）