周建成

伴隨著物流地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展，物流地產(chǎn)商的精細(xì)化管理對成本控制及管理的精細(xì)化程度提出了更高的要求。物流地產(chǎn)項目成本控制的重點逐漸從后期的被動控制轉(zhuǎn)移到前期的主動控制，主動控制及前期控制顯得尤其重要。導(dǎo)致這種轉(zhuǎn)變的原因很簡單，項目前期的投資定位、概念設(shè)計、方案設(shè)計及施工圖設(shè)計對物流地產(chǎn)項目開發(fā)總成本的影響程度可以達(dá)到80%，而項目施工過程對成本的影響程度僅為20%。而事實上，不僅投資定位和規(guī)劃設(shè)計對于物流地產(chǎn)項目成本控制很重要，項目開發(fā)全過程目標(biāo)成本的控制需要提高全員成本意識，其中規(guī)劃設(shè)計部門、成本控制部門、工程管理部門的全力配合尤為關(guān)鍵。

概括而言，物流地產(chǎn)項目開發(fā)全過程目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要有11個，本文將分為幾部分逐一進(jìn)行闡述。

一、拿地成本與相關(guān)規(guī)費

物流地產(chǎn)項目的拿地成本與相關(guān)規(guī)費主要包括土地出讓金、土地契稅、大市政配套費、供電、供水、供氣、供暖配套費，以及其他政府規(guī)費等。拿地成本與相關(guān)規(guī)費的數(shù)額大小在很大程度上與政府是否給予優(yōu)惠和減免緊密相關(guān)。因此，拿地成本與相關(guān)規(guī)費是物流地產(chǎn)商在拿地階段應(yīng)該與政府相關(guān)部門商務(wù)談判的重點。

二、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與成本標(biāo)準(zhǔn)化

物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢必然是要走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的道路，物流地產(chǎn)的產(chǎn)品線將會實現(xiàn)全面精細(xì)化。物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對不同區(qū)域、不同目標(biāo)客戶、不同市場需求研發(fā)與之相適應(yīng)的產(chǎn)品線，并確定相應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)，交付標(biāo)準(zhǔn)決定了與之相互匹配的成本投入，而客戶敏感性分析又進(jìn)一步?jīng)Q定了成本投入重點。因此，物流地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化必然有助于推動物流地產(chǎn)的成本標(biāo)準(zhǔn)化。物流地產(chǎn)的成本標(biāo)準(zhǔn)化，一方面有利于提高物流地產(chǎn)項目的產(chǎn)品品質(zhì)、縮短物流地產(chǎn)項目的開發(fā)周期，另一方面也有利于物流地產(chǎn)項目的成本標(biāo)準(zhǔn)化。

在物流地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位階段，物流地產(chǎn)商應(yīng)該通過目標(biāo)客戶分析和精確的客戶敏感性分析決定成本分配的原則。只有進(jìn)行有效的分配成本，才能實現(xiàn)價值最大化。通俗地說，就是錢要花在刀刃上。

三、設(shè)計全程成本管理

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目實施前期確定項目成本上限，并在產(chǎn)品定位和概念方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計全程實行限額設(shè)計，限額設(shè)計對于確保目標(biāo)成本的實現(xiàn)至關(guān)重要。設(shè)計全程成本管理是指物流地產(chǎn)項目在設(shè)計階段的成本管理，成本管控部門應(yīng)當(dāng)全程參與設(shè)計管理工作，全面推行限額設(shè)計，以避免因設(shè)計原因造成的無效成本發(fā)生。

（一）項目前期執(zhí)行計劃

物流地產(chǎn)商為了提高物流地產(chǎn)項目的設(shè)計質(zhì)量，提升專項設(shè)計單位的價值貢獻(xiàn)（優(yōu)化布局、動線、功能、預(yù)埋件等），避免在日后施工過程中大量涉及變更而造成工期延誤和無效成本發(fā)生，應(yīng)當(dāng)盡量推行物流地產(chǎn)項目“一次性設(shè)計”。

物流地產(chǎn)商的成本管控部門在評審物流地產(chǎn)項目的前期執(zhí)行計劃時，應(yīng)該特別關(guān)注專項設(shè)計（市政管網(wǎng)、綠化、消防等）單位的確定時間與建筑設(shè)計單位的確定時間的有效銜接，以避免因二者的不協(xié)同而造成無效成本，以及工期延誤的發(fā)生。在通常情況下，為了做好各專項設(shè)計單位與建筑設(shè)計單位的有效搭接關(guān)系，處理好各專業(yè)設(shè)計的時間銜接，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在建筑設(shè)計單位確定后的一個月內(nèi)確定各專項設(shè)計單位。

（二）設(shè)計任務(wù)書與限額設(shè)計

為了避免物流地產(chǎn)項目的設(shè)計職責(zé)出現(xiàn)“真空地帶”，物流地產(chǎn)商的成本管控部門在評審設(shè)計任務(wù)書時，應(yīng)特別關(guān)注設(shè)計任務(wù)書中關(guān)于設(shè)計界面的合約規(guī)劃，明確各設(shè)計單位的設(shè)計范圍，以及與相關(guān)設(shè)計的界面劃分，主要包括建筑方案設(shè)計與后續(xù)施工圖設(shè)計的分工、建筑設(shè)計與專項設(shè)計的整合。另外，物流地產(chǎn)商應(yīng)該編制各階段目標(biāo)成本，并明確限額設(shè)計指標(biāo)，提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求，簽入設(shè)計合同。同時，物流地產(chǎn)商應(yīng)該要求設(shè)計單位提供切實可行的設(shè)計概算，作為物流地產(chǎn)商評審設(shè)計的重要標(biāo)準(zhǔn)，超出限額設(shè)計則為不合格設(shè)計，需重新優(yōu)化，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)方可通過。

物流地產(chǎn)項目在限額設(shè)計實施過程中，面臨的最為常見的問題有兩類。其一，由于物流地產(chǎn)項目開發(fā)周期方面的要求，使得物流地產(chǎn)商無法及時有效核算限額指標(biāo)，最終致使無法實現(xiàn)限額設(shè)計。對此，通常的解決辦法是分階段設(shè)計、分階段提供設(shè)計成果，基坑支護(hù)提前設(shè)計并進(jìn)行方案認(rèn)證、試樁、先基礎(chǔ)及底板后地上、標(biāo)準(zhǔn)層抽檢、結(jié)構(gòu)重點抽檢等措施。其二，由于設(shè)計單位提供指標(biāo)的準(zhǔn)確性不夠，導(dǎo)致限額指標(biāo)超標(biāo)。對此，通常的解決辦法是物流地產(chǎn)商在前期就應(yīng)該對設(shè)計單位進(jìn)行充分考核，尤其是對其業(yè)績及已實施項目進(jìn)行考核，特別是重點考核設(shè)計單位類似項目實施經(jīng)驗，同時，還要指定設(shè)計專業(yè)團(tuán)隊。除此之外，為了實現(xiàn)限額設(shè)計，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該對設(shè)計成果分階段組織人員集中核算，充分調(diào)動咨詢公司人力，重點抽查限額設(shè)計。

（三）設(shè)計單位選擇與清單設(shè)計招標(biāo)

物流地產(chǎn)商的成本管控部門在選擇設(shè)計單位時，應(yīng)該做好供方管理，除了要關(guān)注設(shè)計費及建筑設(shè)計的創(chuàng)意能力外，還需要特別關(guān)注物流地產(chǎn)商擬建項目的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計單位已有業(yè)務(wù)飽有量及設(shè)計周期、設(shè)計單位在結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)計方面的能力、設(shè)計單位在服務(wù)意識、成本意識、責(zé)任意識和圖紙質(zhì)量等方面的市場口碑等方面的情況。只有基于以上分析的基礎(chǔ)之上，物流地產(chǎn)商的成本管控部門方能做出正確的設(shè)計供方履約評估結(jié)論。另外，在設(shè)計費的洽談過程中，物流地產(chǎn)商的成本管控部門一定要向設(shè)計單位明確設(shè)計界面和分工職責(zé)。

物流地產(chǎn)項目擴(kuò)初設(shè)計及施工圖設(shè)計單位的招標(biāo)，應(yīng)該考慮采取清單設(shè)計招標(biāo)方式，以確保實現(xiàn)限額設(shè)計。具體來說，物流地產(chǎn)商提供單價清單，參加投標(biāo)的設(shè)計單位對單體設(shè)計計算出相關(guān)工程量，再根據(jù)物流地產(chǎn)商提供的單價清單編制設(shè)計概算，作為設(shè)計單位評標(biāo)依據(jù)。在滿足技術(shù)要求的前提下，最經(jīng)濟(jì)的方案優(yōu)先中標(biāo)。

（四）設(shè)計啟動

物流地產(chǎn)商為了縮短物流地產(chǎn)項目的開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，應(yīng)該將項目概念方案設(shè)計工作提前到項目可行性研究報告編制及拿地前就啟動。

物流地產(chǎn)商為了避免物流地產(chǎn)項目日后大量的設(shè)計變更，單體建筑設(shè)計工作的啟動必須待項目概念方案設(shè)計、市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、項目初步定位完成后方可進(jìn)行。

（五）設(shè)計與成本的管理接口

1.設(shè)計評審和成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商的技術(shù)研發(fā)部門應(yīng)該負(fù)責(zé)設(shè)計評審工作，主要包括對設(shè)計圖紙的技術(shù)部分和經(jīng)濟(jì)部分的評審。物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該參與設(shè)計圖紙的經(jīng)濟(jì)性評審，并積極進(jìn)行成本優(yōu)化。

2.標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該參照物流地產(chǎn)項目設(shè)計圖紙的經(jīng)濟(jì)性評審成果，以及招標(biāo)過程中暴露出來的設(shè)計問題，積極開展物流地產(chǎn)項目部品部件設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，為物流地產(chǎn)商提升設(shè)計管理和成本管控水平提供有力抓手。

3.產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和戰(zhàn)略成果引進(jìn)

物流地產(chǎn)商的技術(shù)研發(fā)部門和成本管控部門應(yīng)該督促設(shè)計單位遵從國內(nèi)外物流地產(chǎn)領(lǐng)域先進(jìn)的相關(guān)產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并盡可能在物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略供應(yīng)商品牌庫中選擇合適的材料或設(shè)備。

4.清單編制

物流地產(chǎn)項目工程量清單編制過程中，物流地產(chǎn)商應(yīng)該關(guān)注、審核各專業(yè)工作界面的劃分和搭接。例如，機(jī)電安裝與內(nèi)裝修工作界面的劃分和搭接；土建、機(jī)電安裝、幕墻之預(yù)埋件工作界面的劃分和搭接；消防與空調(diào)的防排煙工作界面的劃分和搭接等，以及設(shè)計的錯、漏、碰、缺和重復(fù)問題。

5.設(shè)計交底

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計交底之前要做好施工圖會審工作，盡量要在施工之前改正設(shè)計的錯、漏、碰、缺，避免因設(shè)計不合理而造成的變更費用。

6.成本預(yù)警

物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該積極參與設(shè)計圖紙的過程評審，評審設(shè)計單位編制的方案估算、擴(kuò)初概算，及時提出超支預(yù)警。

（六）設(shè)計進(jìn)度控制

物流地產(chǎn)商如果能夠確保物流地產(chǎn)項目的設(shè)計進(jìn)度，則對有效控制資金成本、順利開展招標(biāo)采購工作，乃至按計劃完成整個項目都會起到關(guān)鍵作用。一般來說，物流地產(chǎn)商和設(shè)計單位都可能造成圖紙滯后。就物流地產(chǎn)商一方來說，如果其產(chǎn)品定位含糊或反復(fù)調(diào)整、報批不及時、決策滯后、招商要求改變、專項設(shè)計滯后等，都會導(dǎo)致圖紙滯后。就設(shè)計單位一方來說，如果其設(shè)計方案不能滿足政府和物流地產(chǎn)商的要求、設(shè)計進(jìn)度滯后等，也都會引起圖紙滯后。物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該了解物流地產(chǎn)項目的設(shè)計進(jìn)度并控制付款節(jié)奏，若發(fā)現(xiàn)圖紙滯后，或為趕工期，不等政府批文就提前開展后階段設(shè)計工作的，應(yīng)該評估此階段設(shè)計費用增加的風(fēng)險，并及時提示風(fēng)險。

（七）一次性設(shè)計和專項設(shè)計協(xié)同

物流地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計除了概念方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計之外，還包含諸如市政管網(wǎng)設(shè)計、消防設(shè)計等專項設(shè)計，為了有效避免各專業(yè)出圖時間和細(xì)部的矛盾和錯、漏、碰、缺，消除由此造成的設(shè)計變更和無效成本發(fā)生，物流地產(chǎn)商應(yīng)該推行物流地產(chǎn)項目“一次性設(shè)計”。對于特大型物流地產(chǎn)開發(fā)項目，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計合同中就明確施工圖設(shè)計單位為設(shè)計總協(xié)調(diào)單位，由其協(xié)同和整合各專項設(shè)計工作。

物流地產(chǎn)項目“一次性設(shè)計”要求各專業(yè)設(shè)計的啟動時間、資料遞交相互搭接，建筑施工圖最終要能反映各專項設(shè)計、物流行業(yè)、主流客戶的細(xì)化要求。物流地產(chǎn)商在編制項目前期執(zhí)行計劃時，應(yīng)該要求專項設(shè)計單位確定的時間節(jié)點與主體建筑設(shè)計單位確定的時間節(jié)點相互匹配。在建筑設(shè)計單位確定的同時，或緊接著就要提醒相關(guān)部門及時準(zhǔn)備專項設(shè)計任務(wù)書和“一次性設(shè)計”總體計劃，并立即開展上述專項設(shè)計單位的推薦及招標(biāo)工作。

（八）設(shè)計合同管理

物流地產(chǎn)商應(yīng)該嚴(yán)格按照設(shè)計合同開展物流地產(chǎn)項目設(shè)計合同管理工作，并且按照合同約定跟進(jìn)相關(guān)獎罰。一般來說，設(shè)計合同管理主要管理四個方面。一是管好限額設(shè)計，要結(jié)合工程量清單，驗證設(shè)計單位完成的設(shè)計方案是否在限額設(shè)計指標(biāo)之內(nèi)。二是要管好設(shè)計變更，在審核日常變更簽證時，要找出設(shè)計錯、漏、碰、缺造成的設(shè)計變更，統(tǒng)計由此造成的無效成本金額。三是要評估設(shè)計單位的履約能力，主要是設(shè)計單位的配合程度，以及設(shè)計單位對設(shè)計周期的控制能力。四是要監(jiān)控好其他合同約定的違約事項，比如設(shè)計交圖延遲、外立面效果不符等。

四、設(shè)計評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項目的設(shè)計評審與成本優(yōu)化應(yīng)該遵循四項優(yōu)化原則。第一，物流地產(chǎn)商應(yīng)該確保設(shè)計方案與項目定位相互匹配，考量設(shè)計方案是否與擬開發(fā)物業(yè)的產(chǎn)品定位、交付標(biāo)準(zhǔn)及地域特點相互匹配。第二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該確保設(shè)計方案能夠以客戶價值為中心，通過比較不同設(shè)計方案所帶來的品質(zhì)、效果、效益（租金或售價）、成本（物業(yè)管理、運(yùn)營成本），兼顧長期利益和短期利益的平衡，從中選擇性價比最高的設(shè)計方案和部品，而不宜片面追求效果，或片面追求低成本。第三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對物流地產(chǎn)項目設(shè)計做到持續(xù)優(yōu)化，在各階段和各單項設(shè)計中，都應(yīng)該持續(xù)開展方案優(yōu)化工作。第四，物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對物流地產(chǎn)項目成本做到動態(tài)測算，要在各設(shè)計階段的評審過程中全面測算成本，及時計算各項成本指標(biāo)，測算項目收益。

（一）概念方案設(shè)計評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項目概念方案設(shè)計階段的成本控制重點主要是在建筑和結(jié)構(gòu)兩個方面。其一，物流地產(chǎn)商在啟動概念方案設(shè)計之前應(yīng)該會同物流地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃等專業(yè)部門的意見，共同探討產(chǎn)品類型組合方案，做出單一或組合產(chǎn)品及其不同組合方案的成本估算和租售收入測算，用來指導(dǎo)物流地產(chǎn)項目概念方案設(shè)計，形成較為詳盡和準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合。其二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品組合，確保產(chǎn)品租售利潤和土地價值實現(xiàn)最大化。其三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該注意國家已發(fā)布新的物流地產(chǎn)項目建筑面積計算規(guī)范，避免因“虛報面積”而招致的政策風(fēng)險。其四，物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，在科學(xué)合理的前提下按照土方費用最小化的原則確定場地標(biāo)高。在土方工程實施前，物流地產(chǎn)商應(yīng)結(jié)合項目現(xiàn)場等高線與擬建建筑的標(biāo)高圖紙，根據(jù)二者標(biāo)高差，計算出整個項目的土方挖填量、擋土墻及護(hù)坡成本。其五，物流地產(chǎn)項目總圖規(guī)劃應(yīng)該綜合考慮項目開發(fā)周期和永久建筑、臨建、交通的合理布局，避免臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨店、臨時道路的重復(fù)建設(shè)。

（二）建筑方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項目建筑方案評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化，以及對設(shè)備安裝設(shè)計的方案評審和的成本優(yōu)化兩個方面。

1.建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在建筑方案設(shè)計階段針對物流地產(chǎn)項目建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下七個方面，分別是建筑方案選型、確定合理層高、控制窗地比、優(yōu)化外墻設(shè)計、優(yōu)化比選屋面等的具體做法、節(jié)能方案、結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化。

（1）建筑方案選型

物流地產(chǎn)商應(yīng)該評估物流地產(chǎn)項目建筑方案設(shè)計的平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑的不合理布置帶來結(jié)構(gòu)成本的增加。高層倉庫單體盡量選擇對稱形式?？紤]抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件應(yīng)該盡量減少。

（2）確定合理層高

物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項目租售收入和開發(fā)成本等因素來確定倉庫的層高，選擇性價比較優(yōu)的倉庫層高，并計算層高每增加0.1米，造價增加的絕對值及其占到該層造價的百分比。

（3）控制窗地比

物流地產(chǎn)商應(yīng)該通過節(jié)能估算指標(biāo)來控制窗地比，一旦物流地產(chǎn)項目節(jié)能審查通不過，物流地產(chǎn)商的優(yōu)化方法首先應(yīng)該是減少開窗面積，或調(diào)整選材，比如保溫層厚度，或鋁合金窗改成塑鋼窗，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。在物流地產(chǎn)項目單體方案確定后，物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算不同單體倉庫的窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比，是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計單位一起溝通，窗地比應(yīng)該不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。

（4）優(yōu)化外墻設(shè)計

物流地產(chǎn)商應(yīng)該熟悉目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域不同產(chǎn)品外墻的不同做法，及其價格表和常用外墻材料的適用性能，關(guān)注外墻施工的復(fù)雜程度，提出物流地產(chǎn)項目外墻設(shè)計的改進(jìn)建議，以便減少造價。

（5）優(yōu)化比選屋面等的具體做法

物流地產(chǎn)商應(yīng)該優(yōu)化比選屋面等部位的具體做法及價格。例如，地下室底板及外墻防水部位應(yīng)該盡量選用滲透防水結(jié)晶、水泥基復(fù)合防水涂料等較為經(jīng)濟(jì)適用的防水材料。地下室頂板、外墻、屋面等部位應(yīng)該綜合考慮當(dāng)?shù)厥袌觯x用較為經(jīng)濟(jì)適用的防水材料，并在符合設(shè)計規(guī)范和防水等級的前提下，盡量采用結(jié)構(gòu)自防水與單道防水層結(jié)合的防水方案。

（6）節(jié)能方案

物流地產(chǎn)商應(yīng)該盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。通過合理的窗墻比來實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，并控制節(jié)能取值范圍。物流地產(chǎn)項目在中國南方地區(qū)應(yīng)該盡量采用外墻內(nèi)保溫、加氣砼砌塊保溫等，并明確屋面構(gòu)架、樓梯間、突出外墻裝飾墻柱（熱橋除外）等不必要保溫的部位。

（7）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)平面確定后審核項目柱網(wǎng)布置和結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案，并減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。

2.設(shè)備安裝設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在建筑方案設(shè)計階段針對物流地產(chǎn)項目設(shè)備安裝設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下三個方面，分別是對供電設(shè)備安裝設(shè)計、供水設(shè)備安裝設(shè)計、合理設(shè)置消防分區(qū)等方案的評審和成本優(yōu)化。

（1）供電設(shè)備安裝設(shè)計

物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算物流地產(chǎn)項目配電設(shè)備（高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項目集中布置或分散布置的不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性。由于涉及到供電等壟斷行業(yè)，因此，物流地產(chǎn)商一定要提前關(guān)注到物流地產(chǎn)項目供電設(shè)備的安裝設(shè)計，根據(jù)場地實際情況對不同設(shè)計方案進(jìn)行成本測算，以避免成本優(yōu)化不到位。若等到物流地產(chǎn)項目方案已經(jīng)定案并報批通過，物流地產(chǎn)商就很難再對其進(jìn)行優(yōu)化了。物流地產(chǎn)商應(yīng)該將所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)置在同一房間內(nèi)，以確保在符合規(guī)范要求的條件下供配電設(shè)備之間距離最短，以減少供配電設(shè)備之間的連接線路。

（2）供水設(shè)備安裝設(shè)計

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在評審物流地產(chǎn)項目供水方案時，重點考慮建造水泵房的必要性。在現(xiàn)階段，采用建設(shè)水泵房來解決供水的方式往往較為節(jié)省成本。如果物流地產(chǎn)項目必須建造水泵房，物流地產(chǎn)商應(yīng)該考慮建造水泵房的位置及占用空間。

（3）合理設(shè)置消防分區(qū)

物流地產(chǎn)項目在符合消防要求的前提下，應(yīng)該最大限度地布置消防分區(qū)。在布置防火分區(qū)時，物流地產(chǎn)商應(yīng)該注意不同類型倉庫產(chǎn)品的區(qū)別。此外，物流地產(chǎn)商應(yīng)該盡量利用建筑墻體來設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離的方法設(shè)置消防分區(qū)。從成本角度考慮，物流地產(chǎn)項目應(yīng)該盡量減少不必要的消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。

（三）擴(kuò)初設(shè)計評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項目擴(kuò)初設(shè)計評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化，以及對機(jī)電安裝設(shè)計的方案評審和成本優(yōu)化兩個方面。

1.建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在擴(kuò)初設(shè)計階段針對物流地產(chǎn)項目建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下五個方面，分別是明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)、選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深、明確合理結(jié)構(gòu)布置并復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)、結(jié)構(gòu)含量，以及復(fù)核窗地比、外墻材料等其他方面。

（1）明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書中明確結(jié)構(gòu)含量的設(shè)計限額。結(jié)構(gòu)含量的設(shè)計限額中需要將物流地產(chǎn)項目的各部位含量進(jìn)行細(xì)化，便于以后估算控制。

（2）選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深

物流地產(chǎn)商應(yīng)該審核設(shè)計單位根據(jù)詳勘報告初步估算進(jìn)行設(shè)計的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性。在一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。

（3）明確合理結(jié)構(gòu)布置并復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)

物流地產(chǎn)商在進(jìn)行樁基選型時應(yīng)該綜合考慮項目所在地普遍選用樁型、地質(zhì)條件。例如，在中國北方地區(qū)，較常用的是粉煤灰碎石樁、夯擴(kuò)樁等。物流地產(chǎn)商應(yīng)該與設(shè)計單位就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理的結(jié)構(gòu)形式、合理的柱網(wǎng)布置、合理的結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理的結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全的最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中，物流地產(chǎn)商應(yīng)該重點審查結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。

（4）結(jié)構(gòu)含量

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計單位正式出施工圖紙之前，根據(jù)設(shè)計單位提供的設(shè)計電子稿或者白圖，計算混凝土含量，要保證將混凝土含量控制在限額指標(biāo)內(nèi)。只有估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后，方可正式出施工圖紙。如果局部或者全部指標(biāo)都超標(biāo)，就需要分列細(xì)項詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，推進(jìn)設(shè)計優(yōu)化工作完成。

（5）其他方面

物流地產(chǎn)商應(yīng)該復(fù)核窗地比、外墻材料等指標(biāo)，確?；ㄙM控制在目標(biāo)成本內(nèi)，并對節(jié)能方案進(jìn)行估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案。在立面方案已經(jīng)確定的情況下，物流地產(chǎn)商進(jìn)行節(jié)能方案選擇的經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序應(yīng)該為：減小窗墻比、加厚外墻砌體材料、外墻聚苯顆粒砂漿、外墻保溫板、采用LOW-E玻璃。此外，物流地產(chǎn)項目的屋面應(yīng)該盡量采用結(jié)構(gòu)找坡，減少建筑找坡造價，以降低成本。

2.機(jī)電安裝設(shè)計的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算比選高壓柜、低壓柜的不同品牌、型號以及不同組合方案下的價格。在多數(shù)情況下，物流地產(chǎn)商應(yīng)該與項目所在地的電力公司協(xié)商，采取電力公司指定品牌，并委托電力公司購買，往往可以降低成本。同時，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該對變壓器（不同單臺容量）組合方案進(jìn)行比選，對配電主干線路的不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案進(jìn)行比選，并優(yōu)化室外供配電線路設(shè)計。

（四）施工圖設(shè)計評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計評審與成本優(yōu)化主要包括三個方面。

其一，物流地產(chǎn)商應(yīng)該力求設(shè)計單位按照交付標(biāo)準(zhǔn)的要求編寫施工圖做法，確保工程做法與交付標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。物流地產(chǎn)商還應(yīng)該根據(jù)項目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，詳細(xì)深化保溫節(jié)點做法及保溫厚度，在符合節(jié)能保溫設(shè)計規(guī)定的基礎(chǔ)上，盡可能減少外立面線條等造型外保溫，從而降低造價成本。

其二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該做到物流地產(chǎn)項目建筑、結(jié)構(gòu)、安裝等各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致，以減少錯、漏、碰、缺等情況的出現(xiàn)，還應(yīng)該利用編制工程量清單的契機(jī)，趕在工程項目開工前充分了解項目設(shè)計意圖，明確項目質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題、錯誤和專業(yè)之間的矛盾盡最大可能在工程開工之前予以解決。

其三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該審查物流地產(chǎn)項目建筑平面圖、立面圖、剖面圖之間關(guān)系是否存在矛盾或標(biāo)注是否遺漏，平面尺寸是否存在差錯，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。