張興軍

在2016年這一輪房?jī)r(jià)暴漲的大勢(shì)之下，首都北京的漲幅僅勝于廣州，排在深圳、上海之后。然而，在京津冀一體化、新機(jī)場(chǎng)興建等一系列政策利好之下，北京所輻射的“北三縣”和首都區(qū)域中相對(duì)偏遠(yuǎn)的大興，引領(lǐng)著這一輪房?jī)r(jià)的上漲。

北三縣：限購(gòu)之前

京津冀一體化以及北京市政府東遷，催生出了一個(gè)超越北京房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)神話(huà)。尤其是與北京一河之隔的“北三縣”，正演繹著新一輪的暴漲神話(huà)。以非一線城市的名義而被提上“限購(gòu)”的日程，北三縣可以說(shuō)是絕無(wú)僅有的區(qū)域。

家住朝陽(yáng)區(qū)的李辛（化名）就親身體會(huì)到了這輪暴漲所帶來(lái)的“煩惱”。早在去年年初，他為父母在燕郊南城的夏威夷藍(lán)灣以11000元的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套公寓，在收房之后就閑置著。然后，從2月份開(kāi)始，他每天平均至少接到3個(gè)以上的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)其是否有出售燕郊房產(chǎn)的意愿。幾乎每周的報(bào)價(jià)都漲價(jià)不少。

“全款收購(gòu)，一次付清”，李辛對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者透露，每次中介人員打電話(huà)時(shí)候都不忘強(qiáng)調(diào)這句話(huà)。從最初的120萬(wàn)報(bào)價(jià)開(kāi)始到3月末，買(mǎi)方所出的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了160萬(wàn)，折合每平米均價(jià)19000元。

不止是李辛這樣的購(gòu)房者感受到了這種瘋狂，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者在3月中旬匯福悅榕灣的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，親身體會(huì)到了空前的熱度。財(cái)務(wù)室門(mén)口排隊(duì)排隊(duì)交首付、辦貸款的買(mǎi)房人絡(luò)繹不絕。買(mǎi)房已經(jīng)上升為搶房，售樓人員介紹，要想不排號(hào)直接購(gòu)買(mǎi)，還要交2萬(wàn)-20萬(wàn)不等的額外費(fèi)用。

2015年年初時(shí)，還有媒體質(zhì)疑燕郊某樓盤(pán)雇人排號(hào)制造虛假繁榮景象。彼時(shí)，燕郊樓市處于滯漲階段，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格也僅僅在萬(wàn)元以上。然而，僅僅是半年之后，伴隨著北京市政府東遷通州的傳聞坐實(shí)，以及京津冀交通一體化等重磅新聞，使燕郊的房?jī)r(jià)坐上了過(guò)山車(chē)，迎來(lái)了真正的熱潮。

匯福悅榕灣的一位銷(xiāo)售人員介紹，包括港中旅海泉灣、碧桂園時(shí)代城在內(nèi)，燕郊最新開(kāi)盤(pán)的或在售樓盤(pán)的均價(jià)，幾乎沒(méi)有低于18000元/平方米的價(jià)格。在價(jià)格高企之余，針對(duì)北三縣區(qū)域的限購(gòu)政策也正在醞釀。

3月28日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)率先披露，廊坊市政府正在研究穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干項(xiàng)措施，而且很快就會(huì)公布。其調(diào)控對(duì)象，就是近期價(jià)格有些失控的廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北三縣”）。

報(bào)道中稱(chēng)，北京河北共管燕郊大廠香河，三地首付將上調(diào)至首套三成二套六成。涵蓋全面限貸、積分落戶(hù)制度，以及“北三縣”的用地規(guī)劃、人口總量指標(biāo)和建筑規(guī)劃歸屬北京市通州區(qū)政府和河北省廊坊市政府共同管理在內(nèi)的一應(yīng)細(xì)則，反襯出的正是這一區(qū)域的空前熱度。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》通過(guò)調(diào)查了解到，香河的新房單價(jià)已經(jīng)逼近萬(wàn)元每平方米，大廠房?jī)r(jià)則直奔1.5萬(wàn)元/平方米，區(qū)域最熱的燕郊則直逼3萬(wàn)元/平方米。按照去年同期的可比價(jià)格計(jì)算，燕郊房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)近百分之百，大廠與香河也接近50%。

北京市政府在明年遷入通州，直通六環(huán)的徐尹路即將開(kāi)通，平谷線、京秦高速，以及地鐵六號(hào)線和八通線東延的傳聞，均讓“北三縣”的未來(lái)前景充滿(mǎn)遐想。

大興：新城的誘惑

另一個(gè)熱度空前的區(qū)域便是大興。近幾年來(lái)，大興一直以南城發(fā)展重要的置業(yè)區(qū)域而著稱(chēng)，尤其是在地鐵四號(hào)線通車(chē)之后，房?jī)r(jià)就進(jìn)入了一個(gè)快速上升的通道。隨著五環(huán)內(nèi)建筑用地供應(yīng)逐漸減少，大興更是扮演了本輪房?jī)r(jià)狂飆的一個(gè)急先鋒。

2月23日下午，大興黃村和北臧村兩宗地一舉創(chuàng)造了2016年“新地王”的稱(chēng)號(hào)，以39億元的高價(jià)拍出，折合為樓面價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)/平方米，創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格的新高，并且地價(jià)已超區(qū)域標(biāo)桿華潤(rùn)公元九里的新房售價(jià)。

媒體報(bào)道稱(chēng)，這一地塊共獲得9次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，包括綠地、融創(chuàng)、天恒、葛洲壩、金地、旭輝、中鐵建和萬(wàn)科聯(lián)合體、電建和南國(guó)置業(yè)聯(lián)合體、龍湖和首開(kāi)聯(lián)合體等9家競(jìng)標(biāo)主體均參與了競(jìng)拍。最終，經(jīng)過(guò)70余輪爭(zhēng)奪，綠地以39億總價(jià)和配建1.5萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)勝出。隨后，競(jìng)標(biāo)的大興區(qū)北臧村生物醫(yī)藥基地DX00-0502-0013地塊F3其他類(lèi)多功能用地則以13億元的價(jià)格同樣被綠地收入囊中。

中原地產(chǎn)分析師張大偉介紹，該宗地距離地鐵清源路大約1.5公里，是北京2016年第二宗居住類(lèi)樓面價(jià)“3萬(wàn)+”地塊，也是北京歷史上第46宗住宅類(lèi)土地“3萬(wàn)+”地塊。地產(chǎn)商敢于以高于面包的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)面粉，所看好的正是大興區(qū)域未來(lái)的增長(zhǎng)空間。按照分析師的測(cè)算，這塊待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)只有賣(mài)到10萬(wàn)元以上才會(huì)有客觀的利潤(rùn)。位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的大興房?jī)r(jià)邁入10萬(wàn)元+時(shí)代，這種預(yù)測(cè)要是在兩年前說(shuō)出來(lái)，肯定被人說(shuō)成是癡人說(shuō)夢(mèng)

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)域內(nèi)目前二手房均價(jià)在2.5萬(wàn)左右，比如清源西里2.8萬(wàn)、濱河坊2.5萬(wàn)、福苑小區(qū)2.2萬(wàn)。黃村周?chē)鸁o(wú)在售商品房項(xiàng)目，但距離2015年地王——瀛海鎮(zhèn)比較接近。類(lèi)似區(qū)域的新建商品房均價(jià)在3萬(wàn)左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，新年后三部委聯(lián)合發(fā)布減稅政策，取消了“普通住房”的定位，從中可以看出，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍會(huì)以寬松為主，寬松的政策環(huán)境也刺激了開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地的積極性。

數(shù)據(jù)顯示，北京五環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)悉數(shù)躋身6萬(wàn)元時(shí)代，并且?guī)齑媪繕O其稀少。而大興則因?yàn)榻煌ú粩嗤晟坪托聶C(jī)場(chǎng)興建的利好，而搭上了快速增長(zhǎng)的班車(chē)。正是在這種背景下，新城大興成為北京當(dāng)下僅次于通州的熱門(mén)區(qū)域。

亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，2015年大興區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交11883套，僅次于獲得更大發(fā)展利好的通州區(qū)，在北京16個(gè)行政區(qū)排行中位列第二。但是其更多的成交均地處六環(huán)外，五、六環(huán)之間的核心區(qū)域住宅存量已出現(xiàn)短缺。截至目前，大興五、六環(huán)之間的商品住宅存量?jī)H有8000余套，而扣除商住與別墅產(chǎn)品之后，純普通住宅產(chǎn)品存量?jī)H4000余套。這些庫(kù)存量，消化起來(lái)極其容易。

鏈家地產(chǎn)工作人員在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也從側(cè)面透露，自從前述兩宗地拍除了新高的價(jià)格，周邊輻射的區(qū)域二手房?jī)r(jià)也水漲船高。以地鐵四號(hào)線末站天宮院為例，其周邊的二手房掛牌價(jià)普遍在27000元/平方米以上，如果算上稅費(fèi)以及中介費(fèi)，均價(jià)差不多達(dá)到了3萬(wàn)元/平方米。而且，從最近的成交情況來(lái)看，房主毀約已經(jīng)成為常態(tài)。