在2013年，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代已深信不疑。2014年的市場(chǎng)調(diào)整，讓更多人接受了這個(gè)觀點(diǎn)。但2015年市場(chǎng)的回暖意味著什么呢？我們需要修正自己的判斷嗎？

不。我們依然堅(jiān)持自己的看法。確實(shí)，在2015年我們看到了主要城市的交易金額普遍回升，看到了個(gè)別城市的房?jī)r(jià)快速上漲，甚至看到了個(gè)別城市地價(jià)攀升到令人驚訝的水平。但我們也應(yīng)該看到，更多城市依然處在去庫(kù)存的過(guò)程中。

套戶(hù)比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶(hù)數(shù)）是衡量住宅存量充裕程度的國(guó)際通用指標(biāo)，一般認(rèn)為其均衡線(xiàn)為1.1。

2014年末，萬(wàn)科有業(yè)務(wù)的中國(guó)內(nèi)地49個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)城市中，套戶(hù)比低于1的有12個(gè)：

【套戶(hù)比低于1】12個(gè)城市分別為北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原。

點(diǎn)評(píng)：這些城市的房產(chǎn)值得關(guān)注，尤其是人口明顯增長(zhǎng)、級(jí)別比較高的城市。

【套戶(hù)比超過(guò)1但不超過(guò)1.1】有8個(gè)

注：濟(jì)南、武漢、南昌、廈門(mén)、海口、南京、佛山、廣州

點(diǎn)評(píng)：這些城市的房產(chǎn)可以謹(jǐn)慎看好。

【套戶(hù)比超過(guò)1.1】的則已經(jīng)有29個(gè)：

注：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚(yáng)州、貴陽(yáng)、唐山、無(wú)錫、蘇州、鄭州、長(zhǎng)春、西安、成都、重慶、福州、煙臺(tái)、中山、秦皇島、大連、長(zhǎng)沙、惠州、吉林、鎮(zhèn)江、沈陽(yáng)、鞍山、三亞。

點(diǎn)評(píng)：這些城市的房產(chǎn)須謹(jǐn)慎，但其中少數(shù)人口增長(zhǎng)迅猛的城市，比如蘇州、鄭州、長(zhǎng)沙、杭州仍然可以看好。

套戶(hù)比超過(guò)1.1，意味著這個(gè)城市必須放緩新房開(kāi)發(fā)的速度，來(lái)等待更多新增人口和家庭的進(jìn)入。因此，2014年和2015年商品住房新開(kāi)工面積的持續(xù)下降，有其合理性，這是去庫(kù)存必須經(jīng)歷的過(guò)程。

如果說(shuō)在住宅市場(chǎng)，我們看到的情況主要是分化的話(huà)，那么商業(yè)、辦公地產(chǎn)的情況可能要更加嚴(yán)峻一些。服務(wù)業(yè)極為發(fā)達(dá)的美國(guó)，累計(jì)的商辦面積存量是人均4平米。但僅僅在2011-2015年的五年中，中國(guó)內(nèi)地相對(duì)發(fā)達(dá)的40個(gè)城市，新增出讓商辦用地人均建筑面積低于4平米的已經(jīng)只剩下9個(gè)：北京、深圳（低于1平米），上海、東莞、重慶（低于2平米），廣州、天津、溫州、佛山（低于4平米）。加上互聯(lián)網(wǎng)、電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)的過(guò)剩已經(jīng)具有普遍性。

注：上文提到的40個(gè)城市分別是：昆明、西安、常州、貴陽(yáng)、唐山、濟(jì)南、嘉興、銀川、長(zhǎng)沙、鄭州、大連、成都、沈陽(yáng)、太原、長(zhǎng)春、烏魯木齊、南京、合肥、南寧、煙臺(tái)、哈爾濱、南昌、青島、杭州、武漢、蘇州、無(wú)錫、福州、廈門(mén)、寧波、佛山、?？?、溫州、天津、廣州、重慶、上海、東莞、北京、深圳

但我們也不必過(guò)于悲觀，白銀依然是貴金屬。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)代結(jié)束后，大量新興的房地產(chǎn)需求并未得到滿(mǎn)足。

中國(guó)的城市化過(guò)程還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。今后10年，中國(guó)預(yù)計(jì)還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，將帶來(lái)龐大的居住及配套需求。下一階段的新市民，大部分是90后、00后，與父輩不同，他們和他們的家庭將在城市真正定居。與父輩相比，他們的童年生活條件更好，受教育程度更高，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代已經(jīng)完全融入他們的生活和認(rèn)知，他們帶來(lái)的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

技術(shù)藍(lán)領(lǐng)收入超過(guò)普通白領(lǐng)是發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍情況，相信中國(guó)并不會(huì)例外。未來(lái)龐大的新市民家庭，或許一線(xiàn)城市高昂的房?jī)r(jià)讓他們短期內(nèi)望而卻步，但隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，發(fā)達(dá)城市帶內(nèi)星羅密布的市鎮(zhèn)，卻可以成為他們新的家園；或許短期內(nèi)他們難以支付首期款實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的夢(mèng)想，但利率的持續(xù)下行，卻可能幫助他們先以租賃的方式，獲得更有尊嚴(yán)的居住條件。

正在悄然來(lái)臨的老齡化時(shí)代，一方面給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也催生著新的需求。2015年底，我國(guó)65歲及以上人口達(dá)1.44億，占總?cè)丝诒壤秊?0.5%，預(yù)計(jì)到2025年老齡人口將增加到2億人。根據(jù)美國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，健康照護(hù)產(chǎn)業(yè)占整體GDP的10%，其中老齡照護(hù)占健康照護(hù)產(chǎn)業(yè)的10%，養(yǎng)老住宅與老齡照護(hù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值相當(dāng)。如果中國(guó)GDP保持每年7%的增速，預(yù)估到2023年，中國(guó)的老齡照護(hù)與養(yǎng)老地產(chǎn)將各產(chǎn)生1萬(wàn)億的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

2014年中國(guó)電商滲透率（11%）已經(jīng)超過(guò)美國(guó)（10%）。電商的快速發(fā)展，固然給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大壓力，但也給物流地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的成長(zhǎng)空間。目前中國(guó)的人均現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)面積，僅為美國(guó)的10%。

在不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，傳統(tǒng)較為單一的物業(yè)管理和交易經(jīng)紀(jì)，正向綜合生活服務(wù)升級(jí)。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的報(bào)告，2014年，全國(guó)31個(gè)省市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約165億平方米，較2012年增加了13.5%。而客戶(hù)需求，也正在從保潔維修、安保等專(zhuān)業(yè)服務(wù)擴(kuò)展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下新興的汽車(chē)分時(shí)共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。

在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，中國(guó)也還處于充滿(mǎn)想象力的起步階段。美國(guó)REITs市場(chǎng)在1980年代后出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，截至2015年底總市值達(dá)9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國(guó)權(quán)益型REITs的復(fù)合年均收益率為12%，而同期納斯達(dá)克和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)年化收益分別為8.86%和6.99%。中國(guó)未來(lái)的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將明顯超過(guò)美國(guó)，這是一片巨大的、尚未開(kāi)墾的處女地。

供給側(cè)改革是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的大方向。落實(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)是大力發(fā)展有效供給，推動(dòng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，滿(mǎn)足新需求，以“房地產(chǎn)+服務(wù)”取代“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階段后，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)樞紐地位，不僅不會(huì)削弱，反而會(huì)因各類(lèi)衍生服務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)化。

據(jù)OECD統(tǒng)計(jì)，全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家2009年-2014年房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生GDP占比平均為10.9%（我國(guó)目前約5.8%），與上下游合計(jì)產(chǎn)生GDP占比接近20%（我國(guó)目前約13.8%）。如政策引導(dǎo)得當(dāng)，“房地產(chǎn)+服務(wù)”多個(gè)細(xì)分行業(yè)具備投資、收入超過(guò)萬(wàn)億元的潛力，合計(jì)相當(dāng)于新打造一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

而這些新興的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其集中度都可能明顯超過(guò)原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，新天地將比原來(lái)更加廣闊。正是基于這樣的判斷，萬(wàn)科在新的十年戰(zhàn)略中，明確提出，要實(shí)現(xiàn)從住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

（本文商編自萬(wàn)科地產(chǎn)年報(bào)《致股東》一節(jié)）