彭力立 莊嘉

“社區(qū)圍墻”，這個名詞，從未像現(xiàn)在那么“火”。激起這層熱議浪潮的源頭是中共中央國務院于2016年2月21日行文發(fā)布的《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（下稱：《若干意見》）的第十六條。該條提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用”。此條文被百姓戲稱為“拆墻條款” （即“拆掉社區(qū)圍墻條款”）。

《若干意見》≠拆墻

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市建設進入快車道，高樓大廈興建的同時也催生一系列城市發(fā)展的問題。如城市建設盲目追求規(guī)模擴張，違法違章建設層出不窮，大拆大建問題突出，交通堵塞環(huán)境污染加重……這些都促使我國的決策層從城市規(guī)劃的前瞻性、可持續(xù)性的角度重新謀劃未來我國城市的愿景，實現(xiàn)我國城市發(fā)展的華麗轉變。在這樣的背景下，《若干意見》應運而生。而《若干意見》第十六條更是奪人眼球！其明確提出不再建設封閉住宅小區(qū)，同時逐步打開已建成的封閉住宅小區(qū)和單位大院。由此，民眾從條文的字里行間嗅出了拆掉社區(qū)圍墻的味道，從而將《若干意見》第十六條戲稱為“拆墻條款”，將《若干意見》直接理解為簡單的拆掉圍墻！

我們應該看到《若干意見》絕非僅僅是拆圍墻而已，我們不能簡單地以“拆墻”來詮釋《若干意見》的主旨。以《若干意見》第十六條為例。其原文如下：“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結構。加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。樹立‘窄馬路、密路網(wǎng)的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。打通各類‘斷頭路，形成完整路網(wǎng)，提高道路通達性……加強自行車道和步行道系統(tǒng)建設，倡導綠色出行。合理配置停車設施，鼓勵社會參與，放寬市場準入，逐步緩解停車難問題。”

由此可見，中央政府通過拆墻的手段欲達到的目的包括以下三點。其一，通過拆掉社區(qū)圍墻將社區(qū)內(nèi)部與外部進行無縫銜接，將社區(qū)內(nèi)部的道路公共化，并納入市政道路體系中，作為市政道路的支路納入“級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)”。其二，以此促進土地節(jié)約利用，通過小區(qū)道路構成的支路分擔主路的交通流量壓力，以所謂的“窄馬路，密路網(wǎng)”實現(xiàn)節(jié)地的初衷，推動公共資源的重新布局建設。其三，利用開放式的社區(qū)催生新的物業(yè)服務模式和商業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和睦的生活街區(qū)。

因此，拆墻僅僅是政府在未來城市規(guī)劃建設管理工作中的手段之一，《若干意見》還不能與拆墻簡單畫上等號！

事實上，《若干意見》提出的主旨恰恰迎合了目前發(fā)達國家通行的街區(qū)制的理念，為未來中國城市發(fā)展作出的前瞻性預判和規(guī)劃。通過拆掉社區(qū)圍墻打造的街區(qū)制能夠打破當前封閉式的社區(qū)管理模式。一者，拆墻將進一步加強社區(qū)內(nèi)外的聯(lián)系，由“小豆腐塊”變?yōu)椤按蟮案狻保粌H節(jié)約資源，更能與社區(qū)外的自然綠地相接，實現(xiàn)“公園是我家，我家即公園”的綠色局面。二者，“街區(qū)制”促使社區(qū)周圍的資源共享，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。住宅小區(qū)一旦開放，四通八達的便民服務網(wǎng)點必將隨之而來，滿足居家需要，也為經(jīng)濟繁榮增添動力，增加就業(yè)機會。三者，社區(qū)居民走出封閉的“社區(qū)圍城”，將打破傳統(tǒng)的封閉模式，人們更加開放地融合到社會活動中，讓原本封閉的人民個體成為活躍社會的強大力量。因此，拆除社區(qū)圍墻，去封閉，促開放，更有利于土地資源的節(jié)約集約，居民互通，資源共享。這是值得我們肯定的！

依法拆墻 法治先行

“該不該拆墻”是一個關鍵問題，如何在現(xiàn)行法律體系下“合法合規(guī)地拆墻”又是另一個核心問題。

在回答如何拆墻的問題前，我們必須明確“小區(qū)內(nèi)的道路和綠地等公共土地的權利歸屬”，因為拆墻必然影響這些權利人的相關利益。根據(jù)《中華人民共和國物權法》（下稱：《物權法》）第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”。同時依據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。上述條款以法律及司法解釋的形式明確了“小區(qū)內(nèi)的綠地和道路等公共土地”均系小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。如果政府欲拆除社區(qū)圍墻，就意味著社區(qū)內(nèi)道路的屬性及相應土地產(chǎn)權性質(zhì)將發(fā)生權屬變化。而近日，最高人民法院民一庭庭長程新文在回答“拆除社區(qū)圍墻是否違背《物權法》”的問題時，只是強調(diào)司法機關將對拆除社區(qū)圍墻可能涉及的相關主體的權益的影響、協(xié)調(diào)和保護，加強調(diào)研，及時研判，卻并未給出正面的答復。由此可見，根據(jù)目前法律法規(guī)，拆除社區(qū)圍墻必然涉及業(yè)主的共同利益，此種利益的博弈與調(diào)整，仍然需要法定機關通過法律法規(guī)的形式給予明晰，為拆除社區(qū)圍墻提供直接的法定依據(jù)。

據(jù)此，在現(xiàn)行的法律體系下，如果政府要拆除社區(qū)圍墻，最有可能實施以下兩種模式。其一，以政府的名義和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂地役權合同，即所謂的“地役權模式”。根據(jù)《物權法》第一百五十六條規(guī)定，“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益”。鑒于小區(qū)內(nèi)的公共土地屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有，而小區(qū)外的公共道路屬于政府所有。如果政府需要利用小區(qū)內(nèi)的公共土地來進行公共通行，則屬于“提高自己不動產(chǎn)效益的行為”范疇，政府可以依據(jù)《物權法》第一百五十六條規(guī)定與小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主簽訂“地役權合同”，并向小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主支付一定的費用。其二，政府征收模式。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（下稱：《土地管理法》）第五十八條規(guī)定，“為公共利益的需要和為實施城市規(guī)劃對舊城區(qū)進行改造的，需要調(diào)整土地的，可以收回土地使用權”。另根據(jù)《物權法》第四十二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。故政府可以依據(jù)上述條款，對需要使用的小區(qū)內(nèi)的公共道路進行依法征收，以便于后續(xù)的拆墻行為。

然而，上述兩種模式均面臨法律程序的難題。一方面，無論政府最終采取哪一種模式，“小區(qū)內(nèi)的業(yè)主是否同意”均是必經(jīng)程序之一。根據(jù)《中華人民共和國征收拆遷補償條例》（下稱：《征收條例》）第十一條、第十四條，及《物權法》第七十六條之規(guī)定，“對于建筑區(qū)內(nèi)重大事項，應由全體業(yè)主共同決定，并取得應當經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。如果在大部分業(yè)主不同意的情況下，政府需要采取聽證會的形式來聽取意見，并根據(jù)聽證會的情況修改方案”。此外，存在利害關系的業(yè)主或者業(yè)主委員會的代表亦可通過行政復議或者行政訴訟的救濟途徑進行維權。這就從法律程序上給拆墻增加了一定的障礙。另一方面，如何計算“政府應向小區(qū)內(nèi)業(yè)主的支付費用”也是一道成本預算方面的難題。拆除社區(qū)圍墻并不是簡單的打開道路，涉及公共安全、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)費、小區(qū)樓道及設施的改造，甚至還會影響小區(qū)內(nèi)房屋本身的價值，因此對于合同金額或者征收費用的計算必須考慮到各種相關因素，不能簡單地計算土地價值，這亦給政府拆除社區(qū)圍墻增加了大量的成本預算。

當然，《若干意見》只是中共中央對未來我國城市建設的規(guī)劃提出的綱領性文件，是政府的政策性文件。因此，在依法治國的大背景下，《若干意見》的細化與實施必須嚴格遵循即時的法律法規(guī)的規(guī)定，恪守法治先行的理念。誠如著名法學家、中國法學會副會長張文顯所言，“改革不能以犧牲法制的尊嚴、統(tǒng)一和權威為代價”，指出“凡屬重大改革要于法有據(jù)，需要修改法律的可以先修改法律，先立后破，有序進行；有的重要改革措施，需要得到法律授權的，要按法定程序進行，不得超前推進，防止違反憲法法律的‘改革對憲法法律秩序造成嚴重沖擊，避免違法改革對法治造成‘破窗效應。”因此，即便拆墻，也須依法拆墻，嚴格按照目前法定程序進行，并應充分尊重小區(qū)業(yè)主的意愿和利益。這樣才能真正暢通民意，拆除人們生活方式中那一道無形的墻！

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com