孟祥林

眼下，隨著國家購房惠民政策的出臺，更多外來務(wù)工者都希望在繁華的城市購房安居。然而，田女士購房前由于對公寓房了解甚少，效仿大城市購房者，盲目與開發(fā)商簽下購房合同。兩年后，樓市低迷，房價(jià)徘徊不前，田女士投資失利，其父親又患癌癥……她向不能如期交房的開發(fā)商打響權(quán)益保衛(wèi)戰(zhàn)，拉開了一場購房糾紛帷幕。法院究竟該支持哪方訴求？怎樣判決才合適呢？

城市購房，

不讓孩子輸在起跑線上

1980年出生的田海霞，大學(xué)畢業(yè)后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養(yǎng)自己的家鄉(xiāng)——河北邢臺南和縣，和初中同學(xué)王利輝結(jié)婚，并生下兒子滔滔。農(nóng)忙時(shí)，小兩口伺候三畝麥田；農(nóng)閑時(shí)，經(jīng)營一家服裝小店，收入頗豐。

時(shí)光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過去，滔滔到了上學(xué)的年齡。“市區(qū)教育質(zhì)量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點(diǎn)高中畢業(yè)后，輕松考取北大……現(xiàn)在月薪好幾萬，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對老公的建議十分認(rèn)同。

絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)的附近居住，又托熟人把兒子送進(jìn)這所小學(xué)就讀。隨后，兩人在離家不遠(yuǎn)的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來輝煌的未來，心里總是暖暖的，苦亦是甜。

半年后，一家三口生活安穩(wěn)下來，積蓄增多，田海霞產(chǎn)生在城市購房的念頭?？墒?，這兩年房價(jià)回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節(jié)奏哪趕的上房價(jià)的漲速？

“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點(diǎn)大學(xué)，再脫手小賺一筆。”王利輝對妻子投資公寓房的想法點(diǎn)頭贊許。兩人逛遍邢臺房產(chǎn)網(wǎng)后，來到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進(jìn)入，熱情的工作人員便遞來兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細(xì)介紹市區(qū)樓房的走勢。

田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動的是，交上首付后，這家開發(fā)商還會出面到銀行擔(dān)保幫他們辦理房貸手續(xù)?？鄲蓝嗳盏馁I房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購買一套32平方米左右、陽面戶型的公寓房。

售樓員羅列出一堆優(yōu)惠，又拿計(jì)算器認(rèn)真加減乘除后，再電話報(bào)請“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價(jià)格。

三天后，田海霞夫婦將9萬元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發(fā)商和建筑商分別簽下《訂購合同》和《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》。在開發(fā)商的擔(dān)保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬元，按照《個(gè)人購房貸款＼擔(dān)保合同》規(guī)定10年內(nèi)還清。

延遲交房，

購房者起訴解除合同

一年后就能住進(jìn)屬于自己的房子！田海霞夫婦著實(shí)激動了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動力十足，每日風(fēng)里來雨里去，雖苦但快樂著。田海霞還時(shí)常利用進(jìn)貨、辦事路過的時(shí)間到工地查看新房進(jìn)展。盡管她聽說工地所用水泥和鋼筋都和當(dāng)初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進(jìn)去住就行！

夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來到售樓部詢問何時(shí)能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續(xù)……我們會加快進(jìn)度盡早交房鑰匙。

涉及幾百戶取暖、用電等問題不是由建筑商一家能定的事，手續(xù)不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個(gè)月再次到工地看房時(shí)，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒鋪設(shè)、墻面也沒粉刷……照這樣速度，再過半年也交不了鑰匙?！?/p>

后來田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時(shí)間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說翻倍了！

更讓兩人意想不到的是，許多樓市進(jìn)入冬眠，房價(jià)徘徊不前。田海霞夫婦一合計(jì)：當(dāng)初投資這個(gè)公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個(gè)房子不買了。小兩口翻出《訂購協(xié)議》反復(fù)研讀，這時(shí)才意識到，如果不經(jīng)對方同意擅自解除合同，應(yīng)支付裝修費(fèi)總額的30%違約金，也就是說要支付6000多元的違約金。

傷心、失望接踵而至。田海霞買來許多法律書籍惡補(bǔ)后，又到幾家律師事務(wù)所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過快遞將《交房催告書》送往康豐房地產(chǎn)公司，要求90日內(nèi)履行交房義務(wù)，否則解除合同。

《交房催告書》如泥牛入海，三個(gè)月杳無音信。

冷靜后，田海霞一紙?jiān)V狀將開發(fā)商起訴上法庭。

庭審激辯，不交房是開發(fā)商“軟肋”

邢臺市橋東區(qū)人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經(jīng)催告后不回復(fù)我方，也不能于90日內(nèi)履行合同，請求判令解除購房和裝修合同，返還首付、裝修費(fèi)10萬元及利息。

法院公開審理那天，銀行作為第三人現(xiàn)身法庭?？墒菍τ诤螘r(shí)交付房子，被告康豐開發(fā)公司吞吞吐吐不能確定時(shí)間。這樣一來，雙方當(dāng)事人不得不圍繞是否解除購房合同等焦點(diǎn)展開辯論。

坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其代理人辯稱，這幾份合同是當(dāng)事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應(yīng)按補(bǔ)充協(xié)議第5條規(guī)定，由出賣人每天向原告交納房款的萬分之一的違約金。如果原告執(zhí)意解除合同，也應(yīng)按照該協(xié)議支付裝修款30%的違約金。

原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過失，《訂購協(xié)議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則?！逗贤ā?4條規(guī)定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達(dá)了《交房催告書》，但至今開發(fā)商未履行交房義務(wù)，符合解除合同的法律規(guī)定。

對此，開發(fā)商抗辯稱，我們始終沒收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執(zhí)單上簽名。

法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請求撤銷。開發(fā)商代理人辯稱：我方購房合同是按照建設(shè)部頒發(fā)的示范文本制作，符合法律規(guī)定，不是格式合同。訂購協(xié)議規(guī)定有約定按約定，無約定應(yīng)按最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第18條執(zhí)行，原告無權(quán)解除合同。另外，即便撤銷《商品房預(yù)售協(xié)議》也沒必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關(guān)系，請駁回原告訴求。

旁聽審理的銀行代理人反駁稱：貸款合同與購房合同密不可分，如果原告和被告解除了購房合同，7.8萬元貸款及利息應(yīng)由最終的受益人承擔(dān)！

當(dāng)事人各方辯論異常激烈，誰也不服氣，都在最后陳述時(shí)強(qiáng)烈請求法院駁回對方訴求。鑒于案件的特殊性，法官決定擇日宣判。

合議庭評議認(rèn)為：截至庭審日，開發(fā)商仍不能明確交房時(shí)間，導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)買房目的，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。開發(fā)商不能如期交房的過錯(cuò)是導(dǎo)致解除購房合同和貸款合同的主因，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

邢臺市橋東區(qū)法院判決：解除《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發(fā)商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費(fèi)10萬元及利息；由被告開發(fā)商返還銀行7.8萬元貸款及利息。

宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請求為由提起上訴。邢臺市中級人民法院開庭審理后認(rèn)為：貸款合同是建立在購房合同基礎(chǔ)之上，解除購房主合同后，開發(fā)商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒提出獨(dú)立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬及利息對當(dāng)事人是公平、公正的。隨后，邢臺市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。

（本文當(dāng)事人系化名）

編輯：程新友 jcfycxy@sina.com

法博士點(diǎn)評

按說合同生效后，雙方當(dāng)事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當(dāng)事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說：發(fā)生意外后，出現(xiàn)合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當(dāng)事人解除合同。解除合同分為協(xié)議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國《合同法》94條規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第三款規(guī)定，債務(wù)人在履行期限屆滿時(shí)，債權(quán)人發(fā)出履行催告后，債務(wù)人仍在合理期限內(nèi)不能履行的，債權(quán)人有解除合同權(quán)利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發(fā)商在90天內(nèi)履行交房義務(wù)，但開發(fā)商始終不能交房，這時(shí)田女士就有了解除購房合同的權(quán)利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。

法院判決開發(fā)商承擔(dān)返還銀行貸款和購房者首付及利息有何法律依據(jù)？《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該條款確定了合同解除后，即引起恢復(fù)原狀的法律效果。具體到本案，開發(fā)商應(yīng)返還購房人首付和銀行貸款及利息。

透過此案，田女士采取法律方式成功維權(quán)的做法值得大家學(xué)習(xí)：不管是投資房產(chǎn)還是其他生意，掌握合同訂立和解除的相關(guān)法律知識，才能有效確保自己的合法權(quán)益不受侵害。