吳秋余 歐陽(yáng)潔

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份房地產(chǎn)庫(kù)存已達(dá)7.39億平方米，增速15.7%，這些庫(kù)存主要集中于三、四線(xiàn)城市。加快農(nóng)民工市民化，是消化這些庫(kù)存的重要渠道之一。但受到貸款難、落戶(hù)難、收入不穩(wěn)定等影響，農(nóng)民工群體在三、四線(xiàn)城市安家置業(yè)仍面臨各種難題，“舉家進(jìn)城”需要進(jìn)一步降低門(mén)檻、放寬尺度。

三、四線(xiàn)城市房子好賣(mài)嗎？

祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：這個(gè)大學(xué)畢業(yè)5年多的農(nóng)家子弟，終于在工作地山東買(mǎi)上了心儀的房子。

“爸媽都是地地道道的農(nóng)民，家里不能提供資助，本來(lái)計(jì)劃明年才能湊齊首付款，但國(guó)家今年初降低了房貸首付比例，原來(lái)需要15萬(wàn)的首付款，現(xiàn)在只要10萬(wàn)了?！睆垘浾f(shuō)，經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，自己選擇了市區(qū)齊悅花園一套86平方米的兩居室，總價(jià)50萬(wàn)元左右，雖然面積不大，但擁有了自己的房子，圓了多年夢(mèng)想。

從江西來(lái)到湖南打工的陳思紅也買(mǎi)了房?！罢f(shuō)實(shí)話(huà)，買(mǎi)房子對(duì)我們來(lái)說(shuō)壓力還是很大的。最近首付比例下調(diào)了，就能少付3萬(wàn)元左右，差不多相當(dāng)于一年收入，而且稅收也優(yōu)惠了，所以趕緊出手?！笔赘逗?，陳思紅月供在2000元左右，感覺(jué)負(fù)擔(dān)不小。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比增速分別為2%和4.8%。其中三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)自2014年4月以來(lái)首次環(huán)比上漲。

“2月份，我們公司20天銷(xiāo)售了50套房子，到3月份一天就能賣(mài)出10套，感覺(jué)就是在‘搶?zhuān)咝?yīng)也在慢慢減弱，現(xiàn)在來(lái)看房的多，下單的速度倒是慢下來(lái)了?！敝曛拗蟹客顿Y有限責(zé)任公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)袁江說(shuō)，樓市年前開(kāi)始回暖，從戶(hù)型上看，從2015年開(kāi)始，90—144平方米的戶(hù)型最俏，銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)21.5%，144平方米以上的大戶(hù)型銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)了21.8%。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于一線(xiàn)城市動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元每平方米的價(jià)格，三、四線(xiàn)城市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，而在三、四線(xiàn)城市中，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感度也更高。不少房地產(chǎn)企業(yè)也抓住當(dāng)前政策有利時(shí)機(jī)，積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，吸引更多購(gòu)房者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，三、四線(xiàn)城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購(gòu)房的剛需階層提前跨過(guò)了購(gòu)房門(mén)檻。此外，部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的快速上漲，也提高了三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

農(nóng)民工“舉家進(jìn)城”有多難？

雖然有利好政策支持，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，不少房地產(chǎn)商也通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)吸引了購(gòu)房者，但據(jù)調(diào)查，受收入水平、政策限制等因素影響，農(nóng)民工等群體在三、四線(xiàn)城市圓買(mǎi)房夢(mèng)依然阻力重重。

35歲的農(nóng)民工李寶長(zhǎng)在淄博市打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開(kāi)支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯(cuò)了。如果在城區(qū)買(mǎi)一套90平方米的房子，至少需要50萬(wàn)元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬(wàn)一哪個(gè)月的收入落下來(lái)，就有可能還不上貸款。

李寶長(zhǎng)說(shuō)：“來(lái)這里打工10多年了，妻子孩子也都跟著來(lái)了這邊，很希望在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)一套屬于自己的住房，一家人安安穩(wěn)穩(wěn)住在一起?！笨墒?，幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

出于孩子上學(xué)、養(yǎng)老等考慮，農(nóng)民工購(gòu)房意愿較強(qiáng)。抽樣調(diào)查顯示，很多農(nóng)民工都有在打工當(dāng)?shù)刭?gòu)房的意愿，但面對(duì)動(dòng)輒五六千元甚至更高價(jià)格一平方米的房?jī)r(jià)，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無(wú)力”。

以湖南三、四線(xiàn)城市住房均價(jià)3500元為例，算下來(lái)一套100平方米普通住房的總價(jià)為35萬(wàn)元，按目前市場(chǎng)上首次購(gòu)買(mǎi)普通住宅20%的首付比例計(jì)算，首付金額為7萬(wàn)元。2015年，全國(guó)農(nóng)民工人均月收入是3072元，一名農(nóng)民工用全部工資來(lái)支付購(gòu)房首付，需要2年時(shí)間，但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口開(kāi)銷(xiāo)，負(fù)擔(dān)三、四線(xiàn)城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開(kāi)支。

不僅如此，由于現(xiàn)行戶(hù)籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來(lái)人口在工作地買(mǎi)房，很難享受到本地居民相同的待遇。

農(nóng)民工大多在民企工作，甚至是臨時(shí)聘用人員，收入偏低，收入來(lái)源不穩(wěn)定，很難達(dá)到銀行信貸要求?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實(shí)。如果農(nóng)民工是短期工或臨時(shí)聘用人員，大部分正規(guī)企業(yè)不愿意出具收入證明，還有不少農(nóng)民工的每月工資收入是現(xiàn)金結(jié)算，無(wú)法提供銀行存款賬戶(hù)流水。此外，農(nóng)民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請(qǐng)資格，所以申請(qǐng)房貸難度不小。

農(nóng)民工普遍面臨進(jìn)城難以落戶(hù)、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問(wèn)題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動(dòng)購(gòu)房的意愿。

張帥說(shuō)，由于戶(hù)口不在本地，自己買(mǎi)房選擇了商業(yè)貸款，利率比公積金貸款高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，每月還款額3000多元，這筆支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在買(mǎi)房中遇到了不少現(xiàn)實(shí)困難，“因?yàn)槲业膽?hù)口在外地，辦理商業(yè)貸款時(shí)，銀行要求我在本地找一個(gè)聯(lián)系人，可跟銀行借錢(qián)這種事，人家一聽(tīng)都怕將來(lái)惹上麻煩，誰(shuí)也不愿意提供證明?！?/p>

因?yàn)閼?hù)口問(wèn)題，張帥還面臨著一個(gè)尷尬，“如果把陜西的農(nóng)村戶(hù)口遷出來(lái)，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意遷戶(hù)口，可要是不遷過(guò)來(lái)，買(mǎi)了房子也不能直接在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，只能按借讀處理?！睆垘洸焕斫猓呀?jīng)在當(dāng)?shù)毓ぷ髁?年，社保、繳稅都在這邊，為啥買(mǎi)了房不能享受跟本地人一樣的待遇？

“現(xiàn)在很多農(nóng)民工和外來(lái)人口在工作地買(mǎi)房，更多是為了子女上學(xué)和就近享受公共服務(wù)，如果不把這個(gè)環(huán)節(jié)打通，鼓勵(lì)農(nóng)民工在城市買(mǎi)房就成了一句空話(huà)?！睆埓髠フJ(rèn)為，三、四線(xiàn)城市應(yīng)逐步探索以居住證為核心的公共服務(wù)提供模式，農(nóng)民工和外來(lái)人口只要在居住地買(mǎi)房了，就應(yīng)當(dāng)享受到與本地人同等的公共服務(wù)。

買(mǎi)房負(fù)擔(dān)能否減一減？

一系列房屋開(kāi)發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也是增加買(mǎi)房負(fù)擔(dān)的重要因素。近年來(lái)，為解決大城市停車(chē)難，一些地方出臺(tái)了住宅小區(qū)車(chē)位建設(shè)的相關(guān)規(guī)范，普遍要求新建小區(qū)車(chē)位住宅比達(dá)到1∶1，這在一、二線(xiàn)城市政策效果不錯(cuò)，緩解了小區(qū)停車(chē)緊張問(wèn)題，但在三、四線(xiàn)城市，由于居民購(gòu)車(chē)數(shù)量還不多，停車(chē)空間較富裕，小區(qū)地下停車(chē)位出現(xiàn)了賣(mài)不動(dòng)的景象。

濟(jì)寧華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)“金色蘭庭”項(xiàng)目一、二期房屋時(shí)，按照政策要求同步配建了2600個(gè)地下停車(chē)位，至今房屋銷(xiāo)售了1700多套，但車(chē)位只賣(mài)出約600個(gè)，占?jí)浩髽I(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬(wàn)元。

為了盡量不占?jí)嘿Y金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷(xiāo)售的策略，即購(gòu)買(mǎi)一套住房必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)地下車(chē)位，但動(dòng)輒10萬(wàn)元以上的車(chē)位對(duì)三、四線(xiàn)城市購(gòu)房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)，加之銀行和公積金中心普遍不接受車(chē)位作為抵押品進(jìn)行貸款，相當(dāng)于提高了購(gòu)房者的首付比例。

除了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)降價(jià)，銀行的信貸支持也很重要。張大偉說(shuō)，目前三、四線(xiàn)城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來(lái)的信貸支持主要是通過(guò)引導(dǎo)利率下行，降低買(mǎi)房者的購(gòu)房成本和還款壓力。

由于三、四線(xiàn)城市金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足，利率沒(méi)有充分市場(chǎng)化，出現(xiàn)一、二線(xiàn)城市與三、四線(xiàn)城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理?！睆埓髠フf(shuō)。

此外，如何進(jìn)一步發(fā)揮好公積金在降低買(mǎi)房負(fù)擔(dān)方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴(kuò)大，為購(gòu)買(mǎi)首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時(shí)可以解決現(xiàn)有戶(hù)籍、公積金存繳等方面的使用限制。（來(lái)源：人民網(wǎng)）